‘눈앞에서 좌절’ 재개발·재건축 일정 연기되는 이유

'눈물의 월세'는 옛말이 됐다. 최근 2년 사이에 월세 선호도가 2배나 증가했다. 월세보다 전세를 선호하는 재개발·재건축은 도시정비사업의 모든 것이나 다름없다. 내·외부가 새롭게 탄생한다는 점에서 집값 상승의 강력한 요인으로 떠오른다. 그만큼 기대가 크다. 조합원들이 똘똘 뭉치면 복잡한 절차도 빠르게 진행된다. 사실 세부적인 절차를 살펴보면 결코 순조롭지 않다. 기본계획수립→안전진단→정비구역지정→조합설립추진위원회승인→조합설립인가→사업시행인가→관리처분인가→철거신고→착공신고→일반분양승인→준공인가→이전고시→조합해산→조합청산 등 14단계를 넘어야 한다. 하지만 이런 과정의 끝에서 일정이 연기되기도 한다. 꽤나 복잡한 상관관계가 얽혀 있기 때문이다.

ㅣ찬성 조합원 내 갈등 격화ㅣ

기본적으로 재개발·재건축은 대다수가 찬성한다. 노후한 내·외부를 뜯어고치기 때문에 집값 상승에 대한 기대감이 반영되기 때문이다. 실제로 재개발·재건축 이슈가 불거지면 집값이 재빠르게 오른다. 이른바 ‘영끌(영혼까지 끌어모으다) 대출’을 받아 투자하기도 한다. 하지만 재개발·재건축 찬성 조합이 만들어지더라도 내부적으로 갈등이 격화되면 일정이 연기된다. 사실 이상한 일은 아니다. 서로 이해관계가 다르기 때문이다. 일정과 절차, 이주 등 처한 상황에 따라 다르게 생각하기 때문이다. 결국 이견을 모으지 못해 절차가 미뤄진다.

ㅣ조합원 측 무리한 집값 상승 요구ㅣ

조합원들이 뭉쳤더라도 일정이 연기되는 상황도 있다. 조합원 측에서 집값을 무리하게 높게 책정했을 때다. 주택도시보증공사(HUG)의 허가를 받지 못할 가능성이 생긴다. 국토교통부 산하 공기업인 HUG는 사실상 분양 보증 업무를 독점하고 있다. 물론 HUG를 향한 곱지 않은 시선이 있는 것도 사실이다. 계획에 차질이 생겨 원활한 주택 공급에 발목을 잡는다는 것이다. 사실 집값이 높은지 낮은 지는 판단 기준에 따라 엇갈리지만, 결과적으로 HUG의 허가를 받지 못하면 재개발·재건축 일정이 연기된다. 

ㅣ반대 조합원 측과 법적 공방ㅣ

재개발·재건축이 연기되는 이유 가운데 하나는 찬성 측 조합이 반대 측과 법적 공방에서 패했을 때다. 사실 이런 사례는 흔하지 않지만, 찬성 측의 비율이 압도적으로 높더라도 간간이 나타난다. 찬성 측의 논리가 반대 측보다 부족하거나 절차 문제로 연기된다. 재개발·재건축에 따른 이주를 눈앞에 두고 이 같은 사례가 종종 발생하는데 매우 난감해진다. 임대인은 임차인에게 이주를 통보하고 사실상 집을 비워놨을 것이기 때문에 다시 임차인을 구해야 하는 것이다. 게다가 재개발·재건축 이슈를 앞둔 집은 주변 시세보다 약 40% 이상 낮다. 이래저래 골치 아파진다.

ㅣ러시아 전쟁 장기화에 따른 원자재비 상승ㅣ

외부적인 이슈로 연기되는 상황도 발생한다. 러시아-우크라이나 전쟁의 장기화에 따라 건설 원자재 가격이 천정부지로 솟구쳤기 때문에 건설사들이 적극적으로 나서지 못하고 있다. 비용 대비 수익이 줄어드는 이유에서다. 건설에 필요한 시멘트를 필두로 원자재 가격이 대부분 급등했다. 지난 9월 22일(한국 시각) 러시아 블라디미르 푸틴 대통령이 “예비군 30만명을 배치할 수 있다”며 “전략적인 핵무기까지 사용 가능하다”고 엄포를 놓았기 때문에 전쟁이 빨리 끝날 상황은 아니다.