도시정비사업에서 '용적률'이 갖는 의미는?

재개발과 재건축 관련 사업들을 보면 각 지역마다 지을 수 있는 건물의 크기와 종류가 다양하다. 그 이유는 토지를 어떻게 활용이 가능한지 결정지을 수 있는 '용적률'이 다르기 때문이다. 용적률은 대지면적 대비 건물의 연면적 비율을 뜻하는 말로, 건물내부의 모든 층의 면적들을 각각 더해서 용적률을 계산하게 된다. 이 때 건물의 지하층 면적과 지상 주차장, 주민 공동시설 등은 산정하지 않는다.

*흔히 면적을 나타낼 때 쓰이는 건폐율과 용적률을 헷갈릴 수 있는데, 건폐율은 대지면적 대비 건축면적의 비율을 뜻하는 것으로 높이와는 상관없이 단순한 수평 면적만 계산한다는 차이점이 있다. 

용적률을 구하는 공식은 건물 바닥의 전체 면적을 대지면적으로 나눈 뒤 100을 곱하면 된다. 따라서 용적률을 구할 때 '용적률 100%'라고 한다면 대지 면적이 10이라고 가정했을 때, 그 중 모든 면적을 건물로 활용한 1층 건물이 해당된다. 또한 10의 면적 중 5만을 건물로 활용한다면 2층으로 지었을 때 100% 용적률을 만들 수 있다. 이와 같은 방식으로 전체 대지 면적에 대비해 건물로 활용한 수평 면적이 작아질수록 더 높은 건물을 지을 수 있고, 용적률이 올라갈수록 지어질 수 있는 건물도 더 높아지게 된다. 

< 용적률 = 연면적(건물 바닥면적의 합) / 대지면적(땅 면적) X 100 >

ㅣ용적률, 왜 중요할까?ㅣ

용적률이 부동산 시장에서 중요한 이유는 용적률에 따라 노후화된 아파트를 허물고 새로 짓는 도시정비사업을 할 때 사업성을 결정할 수 있기 때문이다. 재건축 사업을 추진하는 관점에 있어서는 용적률 규제를 완화하는 것이 좋다. 하지만 용적률 규제는 특정 지역의 건물 및 인구 밀집을 막기 위한 취지로 화재 및 재해 등 건물의 특수 상황에 대비하는 차원에서도 필요해왔다. 

다만 최근 여러 정부의 정책상 도시정비사업을 활성화하려는 목적으로 용적률 완화에 대한 화두가 불거지고 있다. 도시정비사업에 있어 용적률은 사업성을 결정할 수 있기 때문에 매우 중요하다. 용적률 제한이 비교적 덜한 사업지에서는 재건축 시에 추가로 건립할 수 있는 요소가 많고, 세대수가 자연스럽게 늘어나기 때문에 사업자 입장에서는 수익을 보기 쉬워진다. 반면 제한된 용적률 상한선 기준에 이미 도달해있는 사업지는 재건축을 추가로 진행하더라도 늘릴 수 있는 세대수가 없어 사업성이 떨어진다. 이를 진행할 경우 기존의 조합원들이 부담해야하는 추가분담금 규모가 커질 수 밖에 없다.

ㅣ용적률을 나누게 되는 기준ㅣ

지역별로 적용되는 용적률은 저마다 차이가 있다. 용적률은 용도지역별로 각기 다른 기준을 통해 정해지는데, 토지를 효율적으로 이용하기 위해서 각 도시 및 군관리계획이 형태로 구분되어 있다. 국토계획법 시행령 기준으로는 제 3종 일반주거지역의 경우 100%~300%의 용적률을 부여받을 수 있고, 각 지자체별로 이 기준 안에서 조례를 통해 용적률을 결정하게 된다. 따라서 통상적으로는 용적률 300%가 일반적인 상한선으로 인식되어지고 있다.

경기도 일산시 모습. 일산은 1기 신도시들 중 평균 용적률이 가장 낮다.

이 용적률 기준이 향후 1기 신도시의 도시정비사업을 하는데 있어 완화될 가능성이 제시되고 있다. 1기 신도시의 평균 용적률은 중동 226%, 평촌 204%, 산본 205%, 분당 184%, 일산 169%이다. 이 신도시 지역들은 현재 제 1종에서 제 3종 일반주거지역에 건설되어 있어 대부분 용적률 상한선에 근접해있다. 이들의 용적률을 높여주기 위해서는 특례조항이 있어야 하는데 이번 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'이 통과된다면 1기 신도시에 한해서는 500%까지 용적률을 늘어나게 될 가능성도 있다. 

ㅣ용적률 500%가 갖는 의미ㅣ

현재 1기 신도시의 평균 용적률이 200% 내외인 것을 감안하면, 도시정비사업시 용적률 상한선을 500%로 변경시키는 것은 매우 큰 의미가 있다. 기존의 용적률 상한선 300%에서는 통상적으로 아파트 층수를 35층으로 제한할 수 밖에 없는데, 이를 약 50층까지 올릴 수 있기 때문이다. 

그래서 노후된 아파트에 대한 사업을 재건축으로 할지, 리모델링으로 결정할지 많은 고민을 하고 있던 지역에서는 이번 특별법 제정이 또 하나의 변수로 자리할 가능성이 높아졌다. 용적률 상한선에 막혀 사업성이 낮은 재건축을 무리하게 할 수 없어 리모델링으로 일찌감치 전환한 곳도 많다. 특히 평균 용적률이 200%가 넘는 평촌(204%)과 산본(205%)에서는 각각 8곳, 6곳이 리모델링 사업 인가를 받아둔 상태였다. 하지만 용적률 상한선이 변경된다면, 향후 사업을 추진하는 조합에서는 재건축을 선택할 가능성도 커지게 됐다.

다만 '용적률 500%'가 확정될 지는 미지수다. 국토부에서 노후계획도시 특별법의 용적률 상한에 대해서 기존의 150% 이내에서 완화할 수 있도록 규정하는 것이 합당하다는 의견을 냈기 때문이다. 그렇게 된다면 제 3종 일반주거지역은 최대 300%였던 용적률이 450%로 올라가게 된다. 상업 및 업무기능을 겸하고 있는 준주거지역에 한해서만 용적률 500%을 상한선으로 둘 수 있다. 그럼에도 기존의 150% 이내에서 완화할 수 있다는 조건만으로도 1기 신도시 등을 비롯해 도시정비사업을 준비하는 지역에서는 큰 혜택을 볼 수 있을 전망이다.