분양가 상한제 완화시 달라질 것들

새 정부의 국정과제 가운데 하나로 분양가 상한제에 대한 변화를 예고했다. 이달 초 대통령직인수위원회에서부터 분양가 상한제 개정을 향후 과제로 포함시켰고, 이에 따라 분양가 상한제가 조정 혹은 폐지의 방향으로 갈 가능성이 엿보이고 있다. 

분양가 상한제가 만들어진 가장 큰 배경은 주택시장 과열이 심각해짐에 따라 제도를 통해 분양가를 제한하고자 함이었다. 새 아파트가 주변 아파트 집값에 영향을 주지 않게 하기 위해서 기본 건축비와 택지비를 토대로 분양가를 산정, 시세보다 낮은 가격으로 공급을 했다.

ㅣ분양가 상한제가 만든 ‘공급 양극화’ㅣ

일정 수준 이상으로 분양가를 올리지 못하면서 부작용이 발생했다. 서울 등 수도권 대부분은 분양가 상한제가 적용되는 규제지역으로 분류되면서 공급이 가뭄 수준으로 떨어졌다. 더군다나 이전 정권에서 여러 수요 억제 정책이 나오면서 더 심해졌다. 반면 지방에는 규제지역이 아니라는 이유로 오히려 공급 과잉 현상이 일어나기도 했다. 공급이 줄어들면서 집값이 급등한 서울 강남권은 분양가 상한제를 의식해 분양일정을 미루는 등의 문제도 발생했다. 또 일반 분양으로 수익을 올리는 재개발·재건축 등 민간 정비사업 조합에서 낮은 분양가에 반발하며 분양이 연기되는 사례가 속출했다.

ㅣ로또 청약으로 웃고, 부담금 커져 울고ㅣ

문제는 또 있었다. 분양가 상한제를 적용받는 아파트는 주변보다 시세가 상대적으로 낮기에 시세차익을 얻으려는 이른바 '로또 청약', '로또 분양'을 야기시켰다. 당첨만 되면 수 억원 이상의 시세차익을 볼 수 있다는 기대감에 천문학적인 경쟁률이 나오기도 했다. 특히 정비사업에서는 이러한 점이 조합원의 이익을 일반 분양자에게 넘겨주는 모양새가 됐다. 분양가는 제한되어 있으니, 결국 공사비를 마련하는 데 있어 조합원 부담금이 올라갈 수밖에 없었다. 

ㅣ분양가 상한제가 완화되면 공급 늘어난다ㅣ

이런 문제 때문에 새 정부 들어서 분양가 상한제에 대한 완화 방안을 논의할 것으로 보인다. 만약 분양가 상한제가 변화되면 시장에 어떤 영향을 미칠까? 우선 수도권 주택시장의 공급이 늘어날 수밖에 없다. 이미 수도권에는 정비사업의 비율이 90% 이상을 차지하고 있다. 건설사 입장에서 분양가 상한제 적용 빈도가 줄어든다면, 이는 곧 일반분양시 분양가 상승으로 이어져 더 많은 수익을 거둘 수 있다. 원자재 가격 상승 등으로 인해 조합원과 건설사 간의 갈등이 있는 일부 정비사업의 경우에도, 건설사 공사비 증가를 일반분양가 상승으로 연결시킨다면 문제가 해결될 여지도 있게 된다. 

ㅣ분양가 급등 문제 등 우려 지적도 있다ㅣ

하지만 지나치게 분양가가 급등할 수 있다는 지적도 많다. 원자재값 등 공사에 대한 불안 요인이 심각해 자칫 분양가 상한제를 아예 폐지시켜버릴 경우, 분양가가 과하게 비싸질 수 있기 때문이다. 또한 수요자 입장에서 가격 경쟁력이 사라진 분양가상한제 비적용 단지를 분양받는 것이 망설여질 수밖에 없기에 청약이 되더라도 미분양 단지가 속출할 수 있다.