원조합원과 승계조합원, 구분 기준은 무엇일까

재개발·재건축이 추진되는 과정에서 조합원들은 '원조합원'과 '승계조합원'으로 나뉜다. 원조합원이란 재개발·재건축 구역의 조합 설립 당시의 조합원을 말한다. 승계조합원은 원조합원으로부터 조합원 지위를 넘겨받아 새롭게 지위를 취득한 조합원을 뜻한다. 각 조합원의 성격과 구분 기준에서 어떤 차이가 있는지 알아봤다.

ㅣ승계조합원 대상일 때 꼭 확인할 것들ㅣ

승계조합원이 되고자 조합원 지위를 승계받고자 할 때 꼭 확인해야 되는 것들이 있다. 투기 과열 지구에 한해서는 재건축 및 재개발 조합원 지위가 불가능한 경우가 있다. 재건축은 조합의 설립 인가 후부터 조합원 지위 승계가 되지 않는다. 재개발은 관리처분계획 인가 후부터 조합원 지위 승계가 되지 않는다. 한편 조합의 설립 인가 후, 양도 증여 판결 등으로 인하여 조합원 권리가 이전된 경우에는 조합원의 지위 승계를 인정한다는 특징도 갖고 있다.

ㅣ재개발 원조합원이 갖는 취득세 혜택ㅣ

원조합원과 승계조합원을 구분하는 이유는 세금 부과 기준과 면제 혜택 여부를 각기 다르게 적용하기 때문이다. 그 중 취득세 부과의 경우 재건축은 관리처분계획인가일 기준으로, 재개발은 정비구역지정일 기준으로 각각 이전에 매수시 원조합원, 이후에 매수시 승계조합원이 된다.

이 때 재개발 사업지의 원조합원이면 취득세 면제 또는 세액 감면 혜택을 받을 수 있다는 특징이 있다. 2020년 이후 사업시행계획인가를 받은 경우를 기준으로 전용면적 60㎡ 이하의 주택을 취득한 경우 취득세는 75%가 경감된다. 또 60㎡ 초과 85㎡ 이하 주택을 소유하는 경우는 취득세가 50% 경감된다. 만일 85㎡ 초과의 주택을 취득한다면 이 때는 별도의 혜택은 없으며 조합원 분담금의 3.16%를 납부해야 한다.

ㅣ양도세 감면이 가능한 원조합원ㅣ

양도세를 부과할 때도 원조합원과 승계조합원으로 구분한다. 재건축과 재개발 사업장에서 모두 관리처분계획인가일 기준에 따른다. 이 기준에서 이전에 매수하면 부동산 취득으로 인정돼 원조합원, 이후에 매수를 하면 입주권을 갖게 된 것으로 보고 승계조합원이 된다. 단 재건축의 경우 2005년 5월 31일 이후 매수된 내용부터만 적용된다. 

원조합원은 주택 보유기간 산정 시, 공사기간을 총 보유기간으로 포함한다. 따라서 원조합원은 주택 장기보유 특별공제와 같은 세액 감면 혜택을 적용받을 수 있다. 하지만 승계조합원은 공사기간이 주택 보유기간으로 분류되지 않기 때문에 원조합원이 받는 혜택을 받을 수 없다는 차이가 있다.