아파트 공용공간, 개인이 마음대로 사용한다면?

과거 경기도 동탄의 한 아파트 입주민이 아파트 공용공간에 대형 에어바운스 수영장을 무단으로 설치한 일이 있었다. 입주민들의 항의가 있었음에도 꿋꿋이 수영장에서 물놀이를 즐겼고 해가 지고 나서야 철거를 했다. 이 여파로 인해서 공용공간 내에 있는 하수구가 막히고 잔디밭은 물에 잠기는 등 피해가 있었다. 

아파트 공용공간에 이처럼 풀장을 설치해 다른 입주민들이 이용할 수 없도록 독점해버린 일은 또 있었다. 지난 2021년에도 한 아파트 단지 내에서 입주민 한 명이 다른 지인들까지 불러 간이 풀장을 설치하고, 아파트 공용수도로 풀장의 물을 채웠던 일이 있었다. 이렇게 개인이 아파트의 공용공간을 독점적으로 점유 및 사용하게 되면 어떻게 될까?

ㅣ공용공간 소유권 침해, 과태료 1,000만원 부과 가능해ㅣ

아파트는 여러 소유권이 존재하는 '집합건물'이다. 이에 아파트 공용공간은 각각의 소유자들이 소유권을 보유한 아파트 공간으로 통상 공동 출입구, 계단, 복도 등 여러 세대가 함께 쓰는 공간을 뜻한다. 이 곳에 만약 자신만의 '전용' 공간을 만들어 사용한다면 이는 아파트 공용공간을 함께 사용할 권리가 있는 공유권자들의 소유권을 침해한 행위가 된다.

그래서 법에도 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)이 존재한다. 집합건물법 제 10조 제 1항에는 엄연히 '아파트 등의 공용 부분은 입주민 모두의 것이라고 규정한다'고 쓰여져 있다. 만약 공용부분을 개인이 무단으로 점유해 이득을 얻었다면, 부당이득으로 간주해 반환의 책임까지 질 수 있다.

또 이와 유사한 법인 공동주택관리법 제 35조에는 아파트 내 시설 등을 정해지지 않은 용도로 사용하기 위해서는 신고와 허가 절차를 거쳐야 한다고 명시되어 있다. 이를 지키지 않으면 1,000만원 이하의 과태료가 부과된다고 덧붙였다. 아파트 안에서는 입주자대표회의의 동의를 얻어야만 아파트 공용 부분에 대한 시설물 설치가 가능하다. 

ㅣ옥상의 텃밭, 공용 수도 사용 모두 불법행위ㅣ

아파트 공용공간 내 풀장 설치와 유사한 사례로 아파트 옥상에 개인 텃밭을 가꾼 입주민에게 법원은 전면적 배타적인 사용권을 주장할 수 없다는 취지의 판결을 내린 바 있다. 이 역시 식물, 농작물 등 재배로 인해 다른 입주민이 해당 공용부분을 사용할 수 없다면, 관리사무소가 철거를 요청할 경우 응해야 하고 원상복구의 책임 또한 지게 된다는 것을 보여준 경우다.

만약 아파트 공용공간 내 풀장에 들어간 물을 공용수도를 사용했다면, 집합건물법 등 위반과 함께 형법상 절도죄도 성립될 수 있다. 수도 뿐 아니라 전기와 같은 자원들은 모두 해당된다. 아파트 수도요금 산정시 개인이 집에서 사용한 수도량과 공동 수도량이 모두 합산되기 때문에, 허가받지 않은 공용수도 사용이 있었다면 불법행위로 간주된다.