‘재건축 최대 걸림돌’ 없애고 주택공급 활성화 노린다

재건축·재개발 등 정비사업이 다시 활성화될 수 있을까. 지난 8월 16일 국토교통부는 ‘국민 주거안정 실현방안’을 열면서 서울을 중심으로 한 도심구역 주택 공급을 늘리겠다고 발표했다. 그 중 눈에 띄는 부분은 재건축 사업과 관련된 규제를 풀어주겠다는 점이다. 재건축 초과이익환수제를 개정해 조합원의 재건축 부담금을 줄여주고, 재건축 과정에서의 안전진단 문턱을 내리는 등의 방안이 검토될 예정이다. 세부 사항은 9월에 볼 수 있지만, 그동안 지지부진했던 재건축 사업에 탄력이 붙을 것은 확실해 보인다.

ㅣ재건축 사업 발목 잡은 부담금의 폐해ㅣ

이번 발표에서 제일 화두가 됐던 점은 지난 16년동안 개정된 적이 없는 ‘재건축 초과이익환수제’와 관련된 내용이었다. 재건축 초과이익환수제는 말 그대로 재건축 이전과 이후 시점을 비교해 일정 금액 이상 집값이 올랐을 경우 ‘재건축 부담금’이라는 명목 하에 납부하는 제도다. 지난 2006년 도입 이래 이 제도에 대한 여러가지 논쟁 및 재건축 실행에 발목을 잡을 수 있다는 이유로 재건축 부담금이 실제 부과된 곳은 없었다. 하지만 이 제도가 있다는 것 만으로도 그동안 재건축 사업의 최대 걸림돌로 여겨졌던 것은 분명했다.

재건축 부담금이 최근 이슈가 됐던 이유는 실제 부과를 앞둔 아파트들이 생겼기 때문이다. 서울 강남지역의 아파트를 포함해 수도권, 지방 가리지 않고 재건축 부담금 예정액이 책정됐다. 현재 사업계획승인 단계를 기준으로 재건축 부담금 예정금액이 통보된 단지는 83곳에 이른다. 서울 지역에서는 조합원당 10억 원이 넘는 부담금이 나올 것이라는 관측도 있었고, 대구와 창원 등 지방 도시에서도 억 단위의 예정액이 통보된 단지들이 여러 곳으로 나타났다. 무엇보다 예정액 통보 이후 준공 때까지 집값이 계속 오른다면, 부담금도 같이 늘어나는 구조인 점도 문제로 지적돼 재건축 추진 자체에 발목을 잡는다는 이야기가 지속적으로 나왔다. 

ㅣ부담금 줄이고, 1주택자 혜택 늘리고ㅣ

국토교통부는 재건축 초과이익 발생에 따른 조합원 부담을 덜어줄 방안을 제시했다. 먼저 2006년부터 지금까지 유지된 재건축 부담금 면제 기준 3천만원을 상향하고 누진되는 부과율 구간을 확대할 예정이다. 세부적인 내용은 9월 재건축 초과이익환수법 개정안 발의와 함께 발표되겠지만, 전문가들은 면제 기준이 1억원으로 상향되고, 2천만원마다 상향되는 부담금 부과구간을 3천만원 단위로 책정하는 방안이 유력하다고 보고 있다.  

재건축 주택을 장기보유한 1가구 1주택자에 대해서도 혜택을 부여한다. 실소유자의 주택 보유 기간에 따라 부담금을 추가 감면해주는 취지다. 또한 재건축할 땐 공공임대주택과 역세권 첫집 등 공공분양분을 기부채납해야 하는데 이런 기부채납분은 부담금을 계산할 때 제외하고, 1주택 고령자에 한해 상속·증여·양도 등 주택을 처분할 때까지 부담금 납부를 유예하기로 했다. 국토교통부는 기부채납분을 부담금 산정에서 제외하면 조합의 사업성이 개선되고 조합원 부담금도 줄어드는 효과가 있을 것으로 기대하고 있다.

ㅣ안전진단 내 ‘구조안전성’ 비중 낮춘다ㅣ

재건축을 추진하는 데 있어 또 하나의 문턱은 안전진단 과정이었다. 현재 안전진단 항목 안에는 구조안전성 비중이 50%로 가장 높았다. 구조안전성 안에는 건물 기울기, 기초 침하, 하중을 받칠 수 있는지 여부, 내구성 등을 파악해 점수를 산정하게 된다. 지역이 노후화되었어도 건물 자체에 큰 문제가 없으면 이 부분에서 좋은 점수를 받지 못해 재건축으로 이어지지 못하곤 했다. 실제 2018년 3월 재건축 안전진단 구조안전성 비중이 50%로 올라간 이후 3년 동안 서울 내 재건축 안전진단 통과율은 고작 5곳이었다. 이전 3년동안 56곳에 대비하면 대폭 줄은 수치다.

그래서 앞으로는 안전진단 내 구조안전성 항목의 비중을 30~40% 수준으로 줄이고 주거환경과 설비노후도 배점을 높이는 방향으로 진행한다. 또한 공공기관 적정성 검토 역시 지방자지단체가 직접 요청하는 경우에만 시행할 예정이다. 세부 사안에 대해서는 연말까지 시장 상황을 지켜보면서 만들어질 전망이다.