재건축 안전진단, 이렇게 진행됩니다
재건축을 고려하고 있다면 반드시 거쳐야 하는 '안전진단'. 이 안전진단은 재건축 과정에 있어 가장 중요한 절차 중 하나이고, 안전진단 결과 여부에 따라서 재건축 진행이 더 이상 이뤄지지 않을 수도 있다. 최근까지 재건축 안전진단 통과 문턱이 높았었기에, 이에 대한 규제 완화 필요성 목소리가 계속해서 나왔다. 마침내 올해 바뀐 정부에서는 '안전진단 규제 완화'에 대한 논의가 활발하게 이뤄지면서 재건축 사업지의 기대감도 더욱 높아지고 있는 중이다. 정부는 오는 9월, 재건축 안전진단 완화에 대한 구체적인 방안을 제시할 것으로 알려졌다. 재건축 안전진단은 무엇이고, 어떤 기준에 의해 재건축 여부가 결정되는지 알아보자.
ㅣ재건축 과정의 가장 기본, 안전진단ㅣ
재건축 안전 진단은 재건축 연한 30년이 넘은 단지에 대해 노후화 정도를 평가하고, 이 평가 기준을 토대로 재건축 가능 여부를 판단하게 해주는 하나의 절차다. 주택의 노후, 불량 정도에 따라 구조의 안전성 여부, 보수 비용 및 주변 여건 등을 모두 조사해 재건축이 가능할지 살펴본다.
재건축 안전 진단은 재건축 기본계획이 수립된 이후 사업 준비 단계에서 진행하며, 주민의 10% 이상이 동의할 경우 안전진단 추진이 가능하다.
ㅣ안전진단 요청→현지조사→안전진단ㅣ
재건축 안전진단 절차는 크게 3가지다. 먼저 토지 등 소유자가 안전진단 요청을 하면, 이후 해당 지역의 시장, 군수는 현지 조사(예비안전진단)를 나선다. 현지 조사는 안전진단을 진행할지 여부를 결정하는 것으로, 구조안전성, 설비 노후도, 주거환경 등을 평가하고 필요시 공공기관에서 안전진단 진행 의견을 의뢰한다. 이후 안전진단을 하기로 결정된 단지는 안전진단 전문기관에서 나와 A등급부터 E등급까지 중 하나의 등급을 매기고, 재건축이 필요한지 혹은 유지보수만 진행해도 되는지 등을 판단한다.
ㅣ안전진단의 평가항목 4가지는?ㅣ
안전진단이 시작되면 기관에서는 다음의 4가지를 확인한다. 첫째는 건물 기울기, 기초 침하, 하중을 받칠 수 있는지 여부, 내구성 등을 파악하는 '구조 안전성'이다. 이 구조 안전성 항목은 2018년 3월 이후 50%의 가중치를 두고 있어 안전진단 통과 여부에 있어 가장 중요한 부분으로 꼽힌다. 두 번째는 도시 미관, 소방활동 용이성, 침수피해 가능성 등을 보는 '주거환경' 항목으로 약 15%의 비중을 두고 있다. 세 번째는 25%의 비중을 두고 있는 '건축마감 및 설비 노후도'이며, 네 번째로는 개보수 비용과 재건축 비용을 비교하는 '비용분석' 항목으로 10% 비율로 평가에 반영된다.
이 중 50%의 비중을 둔 '구조 안전성' 항목에 대한 내용이 앞으로 개선될 것으로 전망된다. 재건축 안전진단의 통과 확률을 높이려면 구조 안전성 항목의 비중을 줄여야 한다는 목소리가 끊임없이 나왔기 때문이다. 전문가들은 구조 안전성 항목이 약 30~40%로 줄어들고, 다른 항목으로 가중치 비율이 옮겨갈 것으로 내다보고 있다.
ㅣ등급에 따라 결정되는 안전진단 여부ㅣ
안전진단은 약 6개월 정도의 기간을 두고 진행되며, 최종 점수에 따라 등급이 정해지고 재건축 여부가 결정된다. 안전진단 점수가 55점을 초과하면 A등급~C등급 중 하나가 매겨진다. 해당 등급들은 재건축을 할 수 없으며 유지 보수 과정만 진행하게 된다. 반대로 안전진단 점수가 30점 이하일 경우에는 E등급을 받고, 이 때는 정상적으로 재건축을 진행할 수 있다.
문제는 점수가 30점을 넘고 55점 이하일 경우다. 이 때는 D등급을 받게 되고 조건부로 재건축을 진행할 수 있다. 별도의 적정성 검토 과정을 또 거쳐야 하는데, 통상 '2차 정밀 안전진단'이라고 일컫는다. 적정성 검토에는 한국건설기술연구원, 국토안전관리원과 같은 공공기관에서 나와 실시하며 이 결과를 토대로 재건축을 진행할 수 있을지 여부가 결정된다.
ㅣ재건축이 안전진단 없이 진행될 경우ㅣ
안전진단을 거치지 않고 재건축을 진행하는 경우도 있다. 물론 특수한 경우다. 천재지변으로 인해 주택이 붕괴돼 빠르게 재건축이 필요한 경우, 시장 및 군수가 구조 안전상 사용금지가 필요하다고 인정했을 때는 안전진단 없이 곧바로 재건축 절차를 밟는다. 또 기존 세대수가 200세대 이상인 노후 건축물의 기준을 충족한 잔여 건축물, 진입도로 등 기반시설 설치를 위해 불가피하게 정비구역에 포함된 것으로 인정되는 주택단지의 건축물의 경우에도 안전진단 없이 재건축을 진행할 수 있다.
