주택연금의 장점과 단점

앞서 주택연금이 은퇴생활의 비장의 카드라고 말씀드렸습니다.
은퇴 자금이 부족한 노인들에게 이 제도는 든든한 버팀목이 될 수 있습니다.
1997년 노벨경제학상을 받은 로버트 머튼 Robert. Merton 미국 MIT 대학교수는 "한국의 주택연금은 은퇴자들의 축복"이라고 극찬하기도 하였습니다.

아무리 좋은 제도라 하더라도 장점과 더불어 단점도 있기 마련이죠. 주택연금을 더 잘 활용하기 위해 장점과 단점을 살펴보겠습니다.

우선 장점부터 보도록 하겠습니다.
첫 번째 평생 주거가 보장된다는 점입니다.
가입자가 본인의 집에 거주하면서 연금을 받을 수 있기 때문에 주거 안정이 될 뿐 아니라 별도의 은퇴 자금을 준비하지 않아도 되는 것은 주택연금의 가장 큰 장점입니다.
다만 부부 모두가 주민등록을 이전하거나 1년 이상 계속하여 담보주택에 거주하지 않는 경우에는 주택연금이 지급정지 될 수 있습니다.
예외적으로 질병치료 등을 위한 병원이나 요양시설에 입원을 하거나 자녀 등의 봉양으로  다른 주택에 장기 체류하는 경우 그리고 노인주거복지시설로 이주하는 경우에는 주택금융공사의 승인을 받아 주택연금을 계속 받을 수 있습니다.
이렇게 이주를 하게 되면 가입자는 기존 주택에 세입자를 구해 추가 임대소득을 받을 수도 있습니다.

두 번째는 주택 가격의 변동에 상관없이 연금이 평생 고정됩니다.
주택연금은 가입 시 확정된 월 지급금이 대상 주택 가격이 하락하여도 줄어들지 않습니다.
매년 주택연금의 월지급금을 조장하는 규정이 있지만 이는 기존 가입자에게는 적용되지 않고 신규 신청자

에게만 적용합니다.

다시 말해 매년 주택연금의 주요 변수 (주택연금 상승률, 이자율, 기대여명 변화 등)으로 월 지급금을 조정

하지만 가입자에게 한번 정해진 월지급금은 평생 고정이 됩니다.
만약 더 고가의 주택으로 이사를 하게 되면 새로운 주택가격이 반영된 월지급금이 적용되지만 이때는 1.5%의 초기 보증료를 다시 납부해야 하는 부담이 있습니다.
월지급금이 평생 고정된다는 것은 사실 주택연금의 장점이기도 하지만 단점이 될 수 있는데요. 
단점을 알아보면서 추가로 설명하겠습니다.

세 번째는 세금 혜택이 있습니다.
주택연금을 가입하면 재산세를 25% 감면해 드립니다.
주택연금 가입 대상 주택이 5억 원 이하이면 25%, 5억 원을 초과하는 주택이면 5억 원에 해당하는 재산세를 25% 감면합니다.
또한 연금으로 인해 발생하는 대출이자도 연간 200만 원 한도로 소득공제를 해드립니다.

네 번째로는 합리적인 상속이 가능합니다.
배우자 모두 사망했을 때 주택을 처분한 금액이 연금지급총액보다 적더라도 부족분에 대해 상속인에게 청구하지 않으며 반대로 주택처분 금액이 더 많을 경우에는 남는 부분이 상속인에게 돌아감으로 상속인들의 부담이 없는 상속이 되는 것이지요.

그리고 주택연금은 기초연금 수급 대상자 선정 시 소득에 포함하지 않을 뿐만 아니라 부채로 인정하여 재산의 소득환산액에서 차감을 해줍니다. 

따라서 기초연금 수급 대상자 선정 및 연금액 산정에도 유리한 점이 있습니다.
또 주태연금가입자가 사망할 경우 상속세를 계산할 때도 해당 부채는 상속재산가액에서  차감됩니다.

그러면 단점은 어떤 것이 있을까요?

첫 번째 주택 가격의 변동에 상관없이 연금이 평생 고정됩니다.
이것은 위의 주택연금 장점 두 번째 내용과 같습니다..
주택연금의 장점이자 또 단점입니다.
주택 가격이 내려도 최초 확정된 연금을 받을 수 있는 건 장점이지만 반대로 주택 가격이 오른다고 해도 연금을 올려주지는 않으니 단점이 될 수도 있겠지요.

또 연금이 확정된다는 것은 시간이 지날수록 연금의 가치가 떨어진다는 겁니다.
국민연금이나 기초연금은 매년 물가 상승률을 반영해서 연금액이 올라가는데 이에 비해 주택연금은 고정된 연금액이 변화가 없습니다.
그래서 주택연금은 가능한 나이가 들어서 다른 소득이 없거나 부족할 때 활용하면 좋은 비장의 카드라고 설명드렸습니다.

두 번째는 비용이 발생됩니다. 더구나 월복리로 적용이 되는 비용입니다.
주택연금은 주택을 담보로 받는 대출입니다.
다만 일시불로 받는 것이 아니라 연금처럼 받는 역모기지라고 할 수 있습니다.
아래 그림에서와 같이 가입자가 주택금융공사에 주택연금을 신청하면 주택금융공사는  은행에 보증서를 발급하고 은행은 이 보증서를 담보로 가입자에게 매월 연금을 지급하는 구조입니다.

(주택연금 신청 구조)

이때 가입자는 한국주택금융공사에 보증서 발급에 따른 보증료를, 은행에는 대출이자를 지급해야 합니다.
보증료는 최초 연금 수령 시 초기 보증료로 주택가격의 1.5% , 그리고 연보증료로 보증잔액의 연 0.75%가 매달 발생됩니다. 그리고 매월 받는 연금에 대한 이자도 지급해야 하지요.
이렇게 발생된 보증료, 연금, 그리고 이자를 모두 합쳐 보증잔액이라고 하는데요. 
보증잔액에 매월 이자가 붙고 또 다음 달에는 전달의 이자까지 포함한 보증잔액에  이자가 가산됩니다.
물론 현금으로 납부하는 것은 아니고 매월 이렇게 이자가 복리로 쌓여가는 것입니다. 

세 번째는 재개발, 재건축 등의 사유가 발생할 때 주의가 필요합니다.
주택연금은 평생 연금을 받는 제도라서 거주하고 있는 주택이 재개발이나 재건축을 해야 하는 경우가 있을 수 있습니다.
재건축, 재개발에 따른 철거로 담보주택이 멸실되어도 주택연금 예외 사유에 해당되어 주택연금을 계속 이용할 수도 있고 향후 신규 주택으로 담보 주택을 변경하면 됩니다.
하지만 재건축 참여 시에도 한국주택금융공사가 1순위 저당권을 유지해야 하므로 이주비대출이나 조합원 

대출을 받지 못할 수도 있다는 점을 감안해야 합니다. 

안정적인 노후에 적극 활용할 수 있는 주택연금 많은 장점을 가지고 있지만 또 고려해야 하는 부분도 있습니다.

장. 단점을 잘 파악한다면 더 효율적인 은퇴 후 연금 계획 수립에 도움이 되겠습니다.