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by 조형 May 14. 2018

부동산 셀프등기 '매우 상세' 안내

'이렇게 상세해도 되나?' 싶을 정도로.

얼마 전에 여차 저차 해서 부동산을 하나 취득했고,


돈을 좀 아껴보기 위해서.                                                                                                                                   처음으로 셀프등기를 하기로 마음을 먹었다.


(5/21 추가한 문장; 누군가가 법무사 수수료가 한 50만원 정도 들거라고 해서 더 알아보지도 않고 직접 시도했으나, 요즘엔 그 반 가격 이하로 떨어진 것 같다. 그 금액인 것을 알았다면... 그냥 맡겼을테지만, 뭐... 후회는 없다. 공식적인 뭔가를 스스로 해낸 기분을 느꼈으니.)


많은 등기 경험을 가진 사랑하는 동생의 조언을 얻어 프로세스를 잡은 후에,

사전에 준비할 수 있는 것들 미리 준비하고 머릿속으로 몇 차례 시뮬레이션을 하고,


실행했다. 꽤 저돌적으로.




#0. 셀프 등기를 하며 느낀 점

 - 기술적으로는 전혀 어려움이 없다. 할 수 있다.

 - 하지만 준비할 게 많고, 작은 하나라도 빠뜨리면 매우 곤란한 상황에 처해질 수 있겠다.

   ; 처음부터 다시 시작해야 하거나, 자칫 최악의 경우, 매도자에게 다시 찾아가 고개를 깊이 숙여
     '인감도장을 다시 달라'라고 부탁해야 할 가능성까지 있다.

   ; 더구나 '등기는 셀프로 할 거예요.'라고 말하면, 부동산이나 매도인이 '웬만하면 법무사 쓰시죠...'라고 말하는 경우가 많아서 실수가 생기면 상당히 쪽팔릴 게다.

 - 승부욕이 생긴다. 주변으로부터 '할 수 있겠어? 괜찮을까?'이런 말을 몇 차례 듣는다.

 - 그럼에도 불구하고 충분히 스스로 할 수 있다. 슬금슬금 법무사 분들 걱정이 될 정도...



#00. 들어가며

  - 정말 너무너무 상세하다. 이렇게까지 상세해도 되나 싶을 정도로.ㅋ

    서식의 기재란 하나하나를 뭘 어떻게 써넣어야 하는지까지 기술했다.

  - 모든 과정에 사진을 찍어서 함께 넣었다면 더 쉽겠지만... 이런 글 쓸 생각도 없었고, 사진 찍을 여유는 별로 없었다.

  - 그래서 내용이 매우 길다. 지루할 수 있으니 주의하시라.

  - 글로만 이해하기 어려울 수 있으나. 실행하며 읽으면, 서류를 앞에 두고 읽으면, 모두 이해가 갈 것이다.

  - 이 글을 작성한 이유는,

   ; 내가 인터넷을 뒤지고 가족들에게 도움을 받았으나, 실행하면서 상이했던 것들을 조금 더 보완하고 싶었고,

   ; 이걸 한 방에 하고 나니 작은 성취감 같은 게 있더라. 그래서 그걸 기록하고 싶었고,

   ; 마침 비슷한 시기에 부동산을 취득한, 사랑스러운 후배 부부가 있는데, 그 부부에게 셀프등기를 넛지하기 위함도 있었다. 그들에게 감사를!


직접 행하면서,

더 세세한 업데이트를 해야 했다.


 - 일단 먼저 쭈욱 읽어보고 흐름만 파악해두라. 앞에서 나온 이야기가 뒤에서 다시 나오기도 하는데, 그건 서류를 합쳐야 하는 과정이 있기 때문에 반복해서 설명을 해야 이해가 쉬워서 그렇게 했다.

 - 흐름을 파악한 후 준비할 것들을 챙기고, 실행하면서 다시 순서대로 읽으면. 제법 도움이 될게다.


이 글을 읽으며 끝까지 따라만 해도.

등기국(등기소)에 완벽한 서류를 제출하고 홀가분하게 걸어 나오는 자신을 볼 수 있을게다.




#1. 사전준비


- 방문 순서는 '부동산-구청-은행-등기소'


* 사전 준비서류

 1) 부동산이 준비할 서류

  : 등기부등본(잔금 치를 때 뽑아달라고 해야 함.)

    근저당 같은 것 있는지 한 번 더 확인하고, 말소 방법을 물어볼 것(말소는 어떻게 하실 건가요?)

    잔금 치른 후에 필히 말소부터 해야 함.(매도인 측 법무사에게 말소 접수한 서류로 확인하면 됨)

근저당권 말소 접수 되었다는 서류. 잔금을 치른 후에 매도인측 법무사로부터 받았다.


  : 실거래 신고필증(원본, 사본2)


 2) 매도인이 준비할 서류

  : 매도 부동산의 등기권리증(등기필증)

  : 매도용 인감증명서(매수인 인적사항(이름, 주민번호, 주소) 들어가야 함.)

  : 매도인 인감도장

  : 주민등록 원초본(이전주소 나오는 것 확인 필!)


3) 매수인(당신)이 준비할 서류

  : 소유권 이전 등기신청서 작성(미리 인터넷 등기소에서 넉넉히 출력해둘 것)

  : 주민등록등본(원본 3부) - 만일, 계약서의 주소와 현주소가 다를 경우에는,

     계약서의 주소를 확인할 수 있도록 원초본으로 준비해야 함.

  : 신분증(매수인/위임인)

  : 도장(인감도장 아니어도 됨, 매도인은 반드시 인감도장이어야 하고.)

  : 부동산 매매계약서(원본, 사본2)

  : 토지대장(대지권등록부) - 민원24에서 출력

  : 건축물대장(집합건물 전유부) - 민원24에서 출력

  : 소유권 이전등기신청서(매매)

  : (위임인이 할 거라면) 위임장
    (위임장에 매도자의 인감도장 날인해야 함. 혹시 모르니 2부 준비해서 두 곳 모두에 찍는다.)  

  : 등기부등본(인터넷 등기소에서 출력함)

  : 취득세 신고서(양식은 인터넷 다운로드)

  : 부동산, 매도인이 챙길 서류들 다 챙겼는지 부동산에 확인할 것
 

이렇게 서류들이 준비되면,


위의 서류와 앞으로 제출/납부할 많은 서류들을 합쳐

세 세트의 서류묶음(아래에는 Set 1,2,3으로 지칭하겠다.)을 만들어야 한다.




#2. 서류 세트 구성 및 작성


2-1. 서류 'Set. 1’(이 서류세트는 최종적으로 등기소에 제출하기 위한 서류이다.) 구성 및 작성

- 소유권 이전등기신청(매매) 신청서 작성

- p.1

  : '거래신고 관리번호'란에는 '실거래 신고필증(부동산 거래계약 신고필증)'의 좌측 최상단에 기재된 관리번호를 기재.

  : '거래가액'란에는 계약서에 있는 거래금액을 기재함.

  : 등기원인과 그 연원일 란에는 계약서 작성한 날짜를 기재(잔금일이 아니라 계약일)

  : 등기의 목적란에는 '소유권 이전'이라고 기재

  : 이전할 지분란에 '소유권 전부'라고 기재

  : 등기의무자에 매도자, 등기권리자에 매수자 주민번호와 현주소 작성

    (만일, 계약서의 주소와 현주소가 다를 경우, 주민등록 원초본을 준비해서 이전의 주소 내역으로 확인 가능함)


- p.2  

 : '부동산별 시가표준액’ 란에는 '집합건축물대장(전유부, 갑)'의 2p.에 가장 최근 가격이 기재되어 있으므로 그 가격을 기재함.

 : '부동산별 국민주택 채권 매입금액’ 란에는

    http://nhuf.molit.go.kr/FP/FP07/FP0705/FP070504.jsp 에서 용도와 지역을 설정한 후에 시가표준액을 기재하면 나오는 채권 매입금액을 기재.

   (이 금액을 모두 납부하는 게 아님. 이 채권을 은행에 내다 팔면 할인을 해주는데, 수수료가 대략 40-60만원 선이며, 이 금액만 납부하면 됨.)

 : '국민주택 채권 발행번호'란에는, 후에 은행에서 주택채권을 매입하고 받는 매입 확인서(아래 4-3 참조)에 나온 발행번호를 기재함.

 : 취득세는 https://blog.naver.com/r114korea/221239440595와 같음.

   전용면적 85㎡이하를 기준으로.

   실제 매입한 금액이 6억 이하면 매입한 금액의 취득세 1%, 지방교육세 0.1%를 기재. 9억 이하면 매입한 금액의 취득세 2%, 지방교육세 0.2%를 기재.

   85㎡초과는 위의 비율에 농어촌 특별세를 0.2%씩 더 내야 하므로 해당 금액을 기재.

 : ‘세액 합계’ 란에는 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세의 합을 기재.

 : 등기신청수수료는 15,000원(2018.03.29 기준)

 : '부동산 고유번호’란에는 등기부등본에 있는 고유번호를 기재함.

 : 매도인이 주는 등기필증의 스티커(떼지 말라고 쓰여 있다)를 떼면 노란 부분이 나옴

   (때때로 노랗지 않을 수도 있으나 당황하지 말 것. 딱 보면 아니까)

등기필증.  가운데 스타커의 커버를 떼면 일련번호와 비밀번호 세트가 있는 노란 스티커가 나온다.

 : 이 노란 부분 최상단의 일련번호를 소유권 이전등기신청서의 '거래신고 일련번호'란(1p.의 거래신고 관리번호란 아님. 그 뒷페이지에 있는 부동산 고유번호 아래의 일련 번호란 임.)에 기재.

: ‘비밀번호'란에는 노란 부분의 랜덤 비밀번호 중에 2개를 골라서 쓴다.(하나만 써도 되는데, 혹시 모르니 두 개)

: ‘첨부서면'에는 등기필증과 매매목록만 빼고 모두 1통씩으로 기재.

: 신청인(대리인) 이름, 전화번호, 주소 기재하고 도장 찍기.

: 날짜는 '잔금일(최종 취득일)'로.

: 1-2p. 사이에 간인하기


-p.3p(위임장).

- '부동산의 표시'에 포맷 샘플을 참조하고 등기부등본과 매매 계약서의 내용을 옮겨 기재

- 매도자 이름 옆에 인감도장 날인.

  (매도용 인감증명서에 찍힌 인감도장 옆에 한 번 더 찍는 방법으로 비교해서 둘이 똑같은 지 확인하는 게 안전함)

  :  (배우자 등 가족이 위임받아 등기할 거라면) 매도자와는 대개 부동산에서 헤어지므로, 구청으로 출발하기 전에 반드시 부동산에서 인감도장을 받아 위임장의 매도자 인감 날인 란에 날인해야 한다.

- 주소가 바뀌었다면 전주소 아래에 현주소라고 펜으로 쓰고 현주소 기재.

- 매수자 이름 옆에 도장(막도장도 됨)

- 간인 필요 없음

- (배우자 등 가족이 위임받아 등기할 거라면)위임받은 이의 신분증 꼭 필요(등기소에서 제시해야 함)

- 위임장 뒤에(위임장 필요 없으면 2p.뒤에) 매도용 인감증명서 첨부할 것. 매수자 인적사항 등본 상의 것과 일치하는지 확인

- 그다음 장에 매도자의 주민등록 원초본

- 그다음 장에 매수자 주민등록 등본(매도용 인감증명서가 전주소로 떼어진 경우에는 원초본 첨부)

- 그다음 장에 토지대장(민원24에서 출력)

- 그다음 장에 건축물대장(민원 24에서 출력)

- 그다음 장에 매매 계약서 사본

- 그다음 장에 실거래신고필증 사본(부동산에서 받음)

- 여기까지가 한 세트 - 스테이플러로 상단 좌우에 두 번 찍는다.


2-2. 서류 'Set. 2’(이 서류 세트는 구청에서 취득세를 납부하기 위한 서류이다.) 구성 및 작성

- 취득세 신고서

 : 취득자/전 소유자 인적사항 기재.

 : 취득물건 내역에 취득일, 취득가액 기재.

 : 취득세 신고세액 우측 끝 합계 란(1-2-3+4)만 작성

 : 취득세는 https://blog.naver.com/r114korea/221239440595와 같음.

   전용면적 85㎡이하를 기준으로.

   실제 매입한 금액이 6억 이하면 매입한 금액의 취득세 1%, 지방교육세 0.1%를 기재. 9억 이하면 매입한 금액의 취득세 2%, 지방교육세 0.2%를 기재.

   85㎡초과는 위의 비율에 농어촌 특별세를 0.2%씩 더 내야 하므로 해당 금액을 기재.

 : 세액 합계에는 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세의 합을 기재.

 : 날짜 쓰고, 신고인 이름 쓰고 옆에 도장, 대리인 이름 쓰고 옆에 도장

 : 위임장 위임자 옆에 매수인 이름 도장

 : 위임받는 사람 인적사항과 기재

- 신고서 뒤에 매매계약서 사본 첨부

- 뒤에 실거래 신고 필증 사본 첨부

- 스테이플러로 좌측 상단에 한 번 찍는다.


자,

위와 같이 서류 'Set. 2'가 준비되면 구청으로 간다.




#3. 구청(세무과)에서

- 준비된 서류 'Set. 2'를  구청 세무과 부동산 취득세 담당에게 제출

- (지로같이 생긴)노란색 취득세 고지서를 받아 은행에 간다.

  (구청 바로 옆에 붙어있는 은행이 좋음. 왔다 갔다 할 일이 생길 수도 있거든.)




#4. 은행에서

- 납부 1개, 매입 3개 - 총 4가지 돈을 내야 한다.

- 구청에서 발급받은 고지서로 ‘취득세'를 납부

- 은행에 있는 안내나 가드 하시는 분께,

  주택채권 매입신청서, 등기신청 수수료의 현금납부, 수입인지 구매가 필요하다고 말하면 비치된 양식이 있는 곳으로 안내해준다.


4-1. 취득세 납부

그냥 일반 납부고지서 같은 것. 금액만 클 뿐.

- 구청에서 발급받는 고지서(세 칸으로 나뉘어 있음)로 취득세 납부

- 납부하면 두 칸을 돌려 줌(납부자 보관용, 관공서 제출용)

- 이 중 관공서 제출용을 아래 4-2의 등기신청 수수료의 현금 납부서 영수증 위에 안 겹치게 붙인다.

- 어떻게 붙이는지 글로는 이해가 안 될 것. 그냥 첨부해도 된다. A4사이즈가 아니므로 그냥 첨부할 경우 소실되지 않게 주의!

- 지로의 가상계좌로 이체한 후에 다시 구청 창구로 가서 취득세 납부확인서 끊어달라고 하면 끊어주기도 한다.


4-2. 등기신청 수수료의 현금 납부서 작성

- 등기소명 : 등기소명 기재. 예) 서울중앙지방법원 등기국

- 금액 : 일만오천 원 15,000(국문을 쓰고 숫자 표기)

- 납부의무자 : 매수자명

- 영수증은 세 장이 한 세트. 한 장은 은행이 갖고, 두 장 돌려준다.(고객 보관용, 법원 제출용)

등기 수수료(15,000원) 내면 돌려주는 두 장(확인서,영수증)

- 이 중 법원 제출용을 Set1의 2페이지 맨 아래에(4-1의 취득세 납부 영수증 아래에)  왼쪽만 살짝 풀로 부착

- 어떻게 붙이는지 글로는 이해가 안 될 것. 그냥 첨부해도 된다. 그냥 첨부할 경우, 다른 서류들과 사이즈가 달라(A4 사이즈가 아님) 소실되지 않게 주의!


4-3. 채권 매입 신청서

- 이름, 주민번호, 연락처

- 주소 안 써도 됨

- 매입금액 : http://nhuf.molit.go.kr/FP/FP07/FP0705/FP070504.jsp 에서 용도와 지역을 설정한 후에 시가표준액을 기재하면 나오는 채권 매입금액을 기재.

   (여기에서 알려주는 이 금액이 다 필요한 게 아님. 채권을 매입하자마자 은행에 내다 팔면(돈 왔다 갔다 하지 않음) 할인을 해주는데, 수수료가 대략 40-60만원 선이며, 이 금액만 납부하면 됨.)

   역시 국문을 쓰고, 숫자 표기.

- 매입용도 : '소유권 이전’이라고 기재

- 매수인 성명 : 이름, 주민번호, 연락처 기재

- 채권 보유 여부 : '즉시매도'에 동그라미.

- 신청인 대리인 : 매수인 혹은 위임인 도장(싸인)

- 영수증 1개. 여기에 찍힌 '채권 발행번호'를 Set1의 2페이지 ‘국민주택채권 발행번호’ 란에 기재.

채권매입 확인서, 우측상단 채권매입금액은 천만원이 넘겠으나, 이 금액이 다 필요하지 않음. 그 아래아래 항목에 ‘본인부담액’만 필요. 대개 40-60만원 수준일 것.


4-4. 인지 구매 

- 은행에서 ‘소유권 이전하는데 인지 구매하겠다’고 하면 구매 가능(15만 원)

정부수입인지 발급 확인서(150,000원 동일)
수입인지가 요렇게 생겼음.

- 이 수입인지를 'Set 3'('등기필'서류 앞장, 실거래 신고필증 뒷장)에 넣고 스테이플러로 찍는다.


자,

이제 등기국(등기소)으로 이동!




5. 등기국(등기소)에서


5-1. 서류 'Set 3’(Set 1과 합하여 등기소에 최종 제출할 서류이다.) 조립

- 매매 계약서 원본

- 실거래 신고필증 원본

- 인지(15만 원)

- ‘등기필’이라고 큰 박스 위에 쓰인 서류(아무것도 기재하지 말고 빈 박스로 남김)

- 스테이플러로 상단에 두 번 찍고

- 이게 나중에 등기 필증이 되어 원본과 함께 나온다.(이것이 바로 집문서!)


5-2. 합본 만들기

- Set1과 Set3을 합쳐서 스테이플러로 왼쪽 위에 한 번만 찍는다.

- 등기국 민원실에 서류들이 다 잘 준비되었는지 체크해주는 직원분이 계시는데, 합본을 그 직원분께 검토받고, 이상 없음을 확인함.

  ; 제출하는 곳에서는 서류뭉치를 말 그대로 받기만 하기 때문에, 최종 검토를 받지 않으면 나중에 불려 가서 처음부터 다시 해야 하는 상황이 발생할 수 있다. 이런 상황은 매우 큰 자괴감을 주기 때문에 반드시 검토를 받아야 함.

자, 이제 거의 다 끝났다.

- 접수처에 가서 번호표를 뽑고 등기소 직원에게 제출

 ; 집이 멀다면, 제출할 때 직원에게 "등기 모두 완료되면 봉투에 담아서 집으로 보내달라"라고 부탁.

   (주소 써진 대봉투와 우표(3,000원) 붙여 미리 준비해서 제공)

- 끝.

- 3일쯤 후에 찾으러 가면 된다. 애썼다.

  등기필증(집문서)은 접수 후 3개월까지 보관해준다.

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