Fed의 금리유지로 미 상업용부동산(CRE)이 위험하다
아버지와의 대화
Fed가 5.25-5.5% 현 금리유지 방침을 발표(3.20)하기 직전에 캐나다 보험회사 Manulife는 미 상업용 부동산에 투자했다가 코로나 이전 대비 40% 손실을 보았다고 발표했다. Manulife는 대부분 우량 부동산에 투자했으나 최근 고금리와 코로나 이후 재택근무 흐름으로 인해 사무실 빌딩투자에서 손실을 보았다고 설명했다.
Manulife는 보유자산이 충분하여 투자자들이 손해를 보지는 않을 것으로 보인다. 관심을 가져야 할 것은 Manulife의 투자손실 발표를 계기로 여타 상업용 부동산(CRE) 투자 금융회사들이 손실을 인정할 수밖에 없는 진실의 순간이 다가오고 있다는 것이다. 그간 CRE 만기를 계속 연장해 주어 지금까지 왔으나 Manulife 손실을 계기로 여타 회사들의 CRE 부실을 인정할 수밖에 없는 상황이 된 것은 그나마 다행이다.
Fed의 정책목표는 상업용 부동산(CRE) 부실을 보호하는 것이 아니라 인플레 통제임을 분명히 하고 있음을 이번 금리유지 발표에서 명확히 했다. Manulife 손실 공개에 이어 관건이 되는 것은 조 단위 달러 규모의 상업용 부동산(CRE) 부실을 어떻게 처리할 것인가 이다. 골드만 삭스에 의하면, 특히 지방은행들이 CRE에 대규모 대부를 해주었다고 한다. 지금 신규 오피스 빌딩은 그나마 시장에서 강세를 유지하고 있으나, 구형 건물들은 시세가 33-60%까지 하락하였다.
총 4,500개 은행들 중에 250개가 CRE 부실대출에 노출되어 있다. 그간 은행들이 만기연장해 주었으나 앞으로 대출만기가 줄줄이 이어져 있다. 2023년 중에는 1,630억 불 대출 중 833억 불이 만기 연장되어 아직 고통이 현실화되지 않고 있다. 앞으로 문제가 되는 1조 3천억 불의 CRE 대출 중 6,700억 불이 2024-2025년간 만기 도래할 것으로 보인다.
Fed가 이번 여름쯤 금리를 인하할 것임을 예고했으나 Fed 분석가들에 의하면, 금리를 인하하더라도 2024년 말 4.6%, 2025년 말 3.9%, 2026년 3.1%로 당분간 예상 이상의 고금리가 유지될 것으로 전망한다.
미 상업용 부동산(CRE) 부실대출이 정리되지 않고는 경제성장도 금융안정도 어려울 것이다. 미국에서는 CRE 부실이 해결되어야 지난 10년간 야기된 저금리로 인한 문제점들이 해소될 것이다.
