계약금의 2배를 배상해야합니다
계약해제와 배액배상
안녕하세요 부산부동산변호사 부린변호사입니다.
부동산 가격이 짧은 시간 내에 급등하거나 급락할 때
부동산을 판 사람과 부동산을 구입하는 사람 사이에서
계약금의 2배를 상대방에게 돌려주고서도
계약을 해제해야 할 상황에 놓이기도 합니다.
이 때 '계약을 파기하는 사람이 계약금의 2배(배액)를 돌려주어야 한다'는 명제는
민법 제565조 제1항(해약금) 규정에 근거한 것인데
실제 사례에서는 이 해약금 규정이 적용되지 않고
더 큰 손해를 배상해야하거나 계약금만을 반환하면 되는 경우도 존재합니다.
그래서 계약을 하면서 지급하는 계약금의 법적성질과
계약을 해제할 때 반환해야 하는 계약금의 성격에 관하여 알아보고자 합니다.
#1 계약 해제의 종류
계약을 체결하고 나서 유효하게 체결된 계약의 효력이 사라지도록 하는 것을 계약의 해제라고 합니다.
그런데 계약의 해제는 하나의 법적 개념이면서도
어떤 권원(권리)에 의해 발생한 해제권(해제의권리)인지에 따라 여러가지로 분류되고
이 해제권의 성격에 따라 이후의 법률관계가 달라지기 때문에
해제권의 종류에 관하여 이해하고 있어야 합니다.
먼저, 법정해제권이란 법규정에서 해제권을 명문으로 규정하고 있는 경우이고
민법 제544조(이행지체와 해제), 민법 제545조(정기행위와 해제), 민법 제546조(이행불능과 해제)의 경우에 해당합니다.
즉, 이행지체(이행을늦게하는경우), 이행불능(이행이불가능한경우), 불완전이행(일부만이행한경우)
법정해제권의 행사가 가능합니다.
그리고 약정해제권이란, 당사자 사이의 약정에 의해서 해제권이 발생하는 경우를 의미합니다.
'어떤 경우에 해제권이 발생하는 것으로 정하자'는 계약당사자들이 약속해서
해제권이 발생하는 것입니다.
우리가 일반적으로 사용하는 부동산 매매계약서를 보면(아래 계약서 제 5항) 부동문자로
매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지
매도인은 계약금의 배액을 상환하고
매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다.
고 기재되어있는데, 이것은 당사자사이에서 해제권에 관한 약정을 한 경우에 해당합니다.
이 때 약정의 내용은 일반적으로 민법 제565조(해약금) 규정을 존중하여
계약금의 2배를 지급하는 것으로 정하는 경우가 다수이지만
약정해제권은 당사자사이의 약정에 의해서 발생하는 것이기 때문에
당사자 사이에 계약금의 3배, 4배로 정할 수도 있습니다.
민법 제565조 제1항은
매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
고 규정합니다.
그런데 민법 제565조(해약금) 제1항은 법률으로서 해약금의 지급에 관하여 규정하고 있습니다.
이 해약금 조항을 자세히 살펴보면 '당사자간에 다른 약정이 없는 한'
이 조항이 적용된다고 명시하고 있어,
당사자 간에 다른 약정이 존재한다면 그 약정이 이 법률조항보다 우선하는 효력을 가지고
이 법률조항은 단지 법률이 일반적인 계약에서 당사자 사이에 다른 약정이 없다면
계약을 해제할 때 계약금의 2배를 배상하고 계약을 해제하도록 하는 약정을 한 것으로
'추정'한다는 것을 정해둔 것입니다.
그러므로 계약을 해제할 때 모두가 민법 제545조 제1항 규정의 내용에 구속되는 것이 아니라는 점을 이해하신다면, 배액배상을 하지않고서도 계약을 해제할 수 있게 됩니다.
그리고 해제조건과 해제계약이라는 것이 있습니다.
해제조건은 계약내용을 이행하지 않으면 조건이 성취되지 않아
계약이 자동적으로 해제된다는 것을 의미하고,
해제계약은 당사자 사이에서 '계약을 처음부터 체결하지 않은 것처럼 하자'고 합의하여
해제계약이라는 별도의 새로운 계약을 체결하는 것을 의미합니다.
#2 계약금 위약금 해약금
계약을 체결할 때 지급하는 계약금, 위약금, 해약금은 구별하기가 쉽지 않습니다.
계약금은 동시에 계약금, 위약금, 해약금의 여러가지 성격을 가진 금원이고,
이 개념들을 정확히 구분하기 위해서는
앞서 말씀드린 해제권이 어떤 권원으로 발생하는지에 대한 이해가 필요하기 때문입니다.
먼저, 계약금은 계약을 체결할 때 매매대금의 일부를 선지급하는 것을 의미합니다.
가계약금의 경우에도 명칭이 '가계약금'이기는 하지만
실질적으로는 계약의 체결을 위해 증거금으로서 지급하는 금원이기에
법원은 가계약금을 계약금과 같은 성격을 가진 금원으로 보고 있습니다.
이 때 계약금은 계약이 성립되었음을 증명하는 증거금(증약금)이라고 볼 수 있습니다.
반면, 계약금을 지급하고 나서 계약을 해제하고자 할 때,
약정해제권에 기해 계약을 해제하고자 하는 경우
민법 제565조 제1항이 계약금을 해약금으로 추정한다고 보아
배액을 배상한 후 계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이 때 계약금은 해약금의 성격을 가지고 있습니다.
따라서 별도로 당사자 사이의 약정이 없는 경우 위 추정에 따라 배액을 배상하여야 하고
이 경우에는 약정해제권에 따른 해제권의 행사이므로 상대방의 귀책사유가 없더라도
해제가 가능하지만 민법 제565조 제2항에 따라 해약금을 지급받음과 별도로 손해배상을 청구할수는 없습니다.
그러나 당사자 사이에 계약해제에 관한 다른 약정이 있다면
위 민법 제545조 제1항이 적용되지 않고 당사자 사이의 약정에 따라야 하는데
부동산 매매계약의 경우에서 가장 많이 사용되는 계약서의 양식에는
민법 제545조 제1항과 같이 배액을 배상하도록 부동문자로 정하고 있어
일반적으로 배액배상이 관례가 되었습니다.
마지막으로 위약금은 '계약을 위반하였기 때문에 지급하는 금원'을 의미합니다.
따라서 민법 제398조 제4항에 따라 원칙적으로 위약금 약정은 손해배상의 예정(손해배상금으로 지급하기로 예정한 금원)으로 됩니다.
그러나 계약금을 위약금으로서 지급받기 위해서는 별도로 '계약금을 위약금으로 하기로 한다'는 특약이 있어야 합니다.
그리고 위약금과 구별되는 위약벌은 일종의 벌금같은 개념으로
손해배상을 하더라도 별도로 추가로 지급해야 하는 금원입니다.
그렇기 때문에 위약벌에 관한 내용을 명확히 약정하지 않을 경우에는
일반적으로 단순한 위약금으로만 인정됩니다.
#3 계약을 해제할 수 없는 경우
민법 제565조(해약금)제1항 에서는
'당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때 까지 ... 매매계약을 해제할 수 있다.'고 규정합니다.
따라서 만약 계약당사자 중 일방이 이행에 착수한다면 계약을 임의로 해제할 수는 없습니다.
이 때 이행의 착수한다는 의미를 법원은 '중도금을 지급하는 경우'로 보고 있어서
중도금을 지급하면 계약을 해제할 수 없는 것입니다.
이 경우에 중도금의 일부를 지급하더라도 이행에 착수한 것으로 보고
중도금 지급일자 전에 중도금을 지급하더라도
이후에는 계약을 임의로 해제할 수 없습니다.
최근 울산지방법원 형사2부에서는 매도인이 부동산을 팔기로 하고
매수인으로부터 중도금을 받은 후 잔금 기일 전에 부동산을 담보로 은행에서 대출을 받은 사건에서
매도인에 대한 배임죄를 인정하였는데
중도금을 지급받은 이후에는 계약의 해제가 불가능하여
매수인이 부동산의 소유자라고 볼 수 있기에, 매도인이 위 부동산을 담보로 대출을 받은 것을
배임행위로 인정한 것입니다.
그리고 배액배상을 하는 경우의 기준이 되는 계약금에 관하여서도 논쟁이 있는데
계약금의 일부만 지급되었다고 하더라도
법원은 실제 지급한 계약금이 아니라 '약정한 계약금'을 기준으로
배액을 배상하여야 한다고 판단한 사례가 있습니다.
또한 오늘 알아본 내용을 실제 사례에 적용해보면,
부동산을 매도하였는데 중도금 지급 전 부동산 가격이 급상승한 경우
매도인의 입장에서는, 매수인에게 계약금의 2배를 배상하고 계약을 해제할 수 있을 것이고,
매수인의 입장에서는, 빨리 중도금을 지급해서 계약이 해제될 수 없도록 할 수 있을 것입니다.
오늘도 읽어주셔서 감사합니다.
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