배우자 동의없이 체결한 집 매매계약
효력이 있을까
안녕하세요 부산부동산변호사 부린변호사입니다
배우자가 내가 보유하고 있는 재산을 동의없이 처분한 사실을 알게 되었을 때
계약의 효력에 대해 알아보고자 합니다.
ㅁ 부부간의 일상가사대리권(민법 제827조)
민법 제827조에서는 부부사이의 일상가사대리권에 대해 규정합니다.
"제827조(부부간의 가사대리권) ①부부는 일상의 가사에 관하여 서로 대리권이 있다.
②전항의 대리권에 가한 제한은 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다."
그리고 여기서 '일상의 가사'란,
부부가 공동생활을 영위하는데 필요한 통상의 사무를 의미합니다.
그리고 민법 제832조에서도 일상가사채무에 대한 연대책임에 관하여 규정하는데,
"제832조(가사로 인한 채무의 연대책임) 부부의 일방이 일상의 가사에 관하여 제삼자와 법률행위를 한 때에는 다른 일방은 이로 인한 채무에 대하여 연대책임이 있다. 그러나 이미 제삼자에 대하여 다른 일방의 책임없음을 명시한 때에는 그러하지 아니하다."
이 때, 일상의 가사의 의미에 대해 법원은 아래와 같이 판시하였습니다.
"민법 제832조에서 말하는 일상의 가사에 관한 법률행위라 함은 부부가 공동생활을 영위하는 데 통상 필요한 법률행위를 말하므로 그 내용과 범위는 그 부부공동체의 생활 구조, 정도와 그 부부의 생활 장소인 지역사회의 사회통념에 의하여 결정되며, 문제가 된 구체적인 법률행위가 당해 부부의 일상의 가사에 관한 것인지를 판단함에 있어서는 그 법률행위의 종류·성질 등 객관적 사정과 함께 가사처리자의 주관적 의사와 목적, 부부의 사회적 지위·직업·재산·수입능력 등 현실적 생활상태를 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 한다."
따라서 만약 배우자가 동의없이 부동산 등 재산을 처분한 경우에
이후에 재산을 소유한 배우자가 동의(추인)하지 않는 한
부부사이의 일상가사대리권이 인정되지 않습니다.
그러나 만약 거래의 상대방이
배우자에게 일상가사대리권이 있다는 것 외에
소유권을 보유한 배우자가 대리의 권한을 주었다고 믿었음을 정당화할만한 객관적인 사정이 있다면
민법 제126조의 표현대리가 인정되어 계약이 유효하다고 판단하였습니다.
ㅁ 판례의 입장
1. 남편이 북한으로 피랍되어 남편의 토지를 배우자가 매도한 사안에서,
일상가사대리권을 인정하지 않았고
남편이 배우자에게 매매계약에 대한 대리권을 주었다고 보기 어렵다고 보아 민법 제126조의 표현대리도 인정하지 않았습니다 : 일상가사대리권 부정, 표현대리 부정
(대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다95861 판결 참조)
2. 처가 남편의 인감증명서를 소지하고 남편을 대리하여 연대보증을 한 사안에서
일상가사대리권을 부정하고,
민법 제126조의 표현대리 책임도 부정하였습니다.
: 일상가사대리권 부정, 표현대리 부정
(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다 18988 판결 참조)
3. 교회 헌금, 가게 인수자금, 대규모 주택 및 아파트 구입자금을 위해 돈을 차용한 사안에서
일상가사에 관한 법률행위에 포함되지 않는다고 보았습니다. :일상가사에 관한 법률행위 부정
4. 배우자가 돈을 빌려 아파트를 구입한 경우, 이것이 부부공동체 유지에 필수적인 유일한 주거 공간을 마련하기 위한 것이라면 일상가사에 속한다 : 일상가사에 관한 법률행위 인정
(대법원 1999. 3. 9. 선고 98다46877 판결 참조)
ㅁ 배우자가 동의없이 법률행위를 한 경우 효력
만약 그 내용이 일상가사에 속한다면 법률행위는 유효하고 부부가 연대하여 책임져야 합니다.
그러나 그렇지 않다면 동의하지 않은 배우자는 책임이 없습니다.
매매계약 등 재산을 처분하는 계약을 체결하는 경우에도
배우자가 동의한 사정이 없고 일상가사에 속하지도 않으며,
배우자가 이후에 이를 추인하였다거나
혹은 거래 상대방이 상대방 배우자로부터 동의를 받았다고 믿을 만한 객관적인 사정을 입증하지 못하면
계약의 무효를 주장할 수 있습니다.
다만, 이 때 상대방 배우자의 동의없이 계약을 체결한 배우자는
민법 제135조에 의해 손해를 배상할 책임을 부담하게 됩니다.
민법 제135조
"제135조(상대방에 대한 무권대리인의 책임) ① 다른 자의 대리인으로서 계약을 맺은 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 또 본인의 추인을 받지 못한 경우에는 그는 상대방의 선택에 따라 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임이 있다."
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