하자담보책임을 줄이는 약정의 효력
아파트, 건축물, 공사 하자의 경우 하자담보책임기한
안녕하세요 부산부동산변호사 부린변호사입니다
공사를 진행하면서 당사자들 사이에 하자담보책임 기한을 법정기한보다 짧게 하기로 약정한 경우,
이러한 약정의 효력으로 하자담보책임의 기한이 줄어드는지에 대해 알아보고자 합니다.
ㅁ 하자에 대한 법률규정
민법 제580조 제1항은,
"매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용한다.
그러나 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다"고 규정합니다.
cf) 민법 제575조 제1항
"제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다."
그리고 이 때, "하자"란
매매의 목적물이 거래 통념상 기대되는 객관적인 성질이나 성능을 결여한 경우를 의미합니다.
따라서 매매계약을 체결했는데 내가 기대했던 성능이나 성질을 갖추지 못한 경우에
매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있고,
그 범위는
1) 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 "계약해제"
2) 이외의 경우에는 "손해배상"
청구가 가능합니다.
그리고 하자담보책임은
민법 제582조에 의해
매수인이 사실을 안날로부터 6개월 이내에 행사하여야 합니다.
민법 제582조
"제582조(전2조의 권리행사기간) 전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다"
ㅁ 하자담보책임의 기한
공사'도급계약'의 경우
민법 제670조에 따라 하자보수, 손해배상청구, 계약해제는 목적물의 인도를 받은 날로부터 1년 내에 하면됩니다.
그리고 이 때, 당사자사이의 별도의 약정이 없다면
토지, 건물 등의 경우 지반공사의 하자에 대해서는 5년간의 담보책임,
이외의 석조 등 재료로 조성된 건물의 경우에는 10년동안의 담보책임이 존속합니다.
민법 제670조(담보책임의 존속기간)
①전3조의 규정에 의한 하자의 보수, 손해배상의 청구 및 계약의 해제는 목적물의 인도를 받은 날로부터 1년내에 하여야 한다.
②목적물의 인도를 요하지 아니하는 경우에는 전항의 기간은 일의 종료한 날로부터 기산한다.
민법 제671조(수급인의 담보책임-토지, 건물 등에 대한 특칙)
①토지, 건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도후 5년간 담보의 책임이 있다. 그러나 목적물이 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 그 기간을 10년으로 한다.
ㅁ 당사자 사이에 5년, 10년보다 짧게 정한 담보책임 기한의 경우
당사자사이에 담보책임의 기한을 5년, 10년보다 짧게 정할수도 있습니다.
그러나 법원은,
"민법 제672조가 수급인이 담보책임이 없음을 약정한 경우에도 알고 고지하지 아니한 사실에 대하여는 그 책임을 면하지 못한다고 규정한 취지는 그와 같은 경우에도 담보책임을 면하게 하는 것은 신의성실의 원칙에 위배된다는 데 있으므로, 담보책임을 면제하는 약정을 한 경우뿐만 아니라 담보책임기간을 단축하는 등 법에 규정된 담보책임을 제한하는 약정을 한 경우에도, 수급인이 알고 고지하지 아니한 사실에 대하여 그 책임을 제한하는 것이 신의성실의 원칙에 위배된다면 그 규정의 취지를 유추하여 그 사실에 대하여는 담보책임이 제한되지 않는다고 보아야 한다."고 판시하여
당사자 사이에 담보책임의 기한을 줄이는 약정을 하였더라도
알고 고지하지 않은 사실로 인하여 하자가 발생하였다면 담보책임이 면제되지 않는다고 판단하였습니다.
(대법원 1999. 9. 21. 선고 99다19032 판결 참조)
같은 판결에서 법원은,
"수급인이 설계도에 PC판으로 시공하도록 되어 있는 신축 아파트 지붕 배수로 상부를 합판으로 시공함으로 인하여 약정 하자담보책임기간인 2년이 경과한 후 합판 부식으로 기와가 함몰된 손해가 발생한 경우, 수급인이 그러한 시공상의 하자를 알고 도급인에게 고지하지 않은 이상 약정 담보책임기간이 경과하였다는 이유만으로는 수급인의 담보책임이 면제되지 않는다"고 하였습니다.
민법 제672조
제672조(담보책임면제의 특약) 수급인은 제667조, 제668조의 담보책임이 없음을 약정한 경우에도 알고 고지하지 아니한 사실에 대하여는 그 책임을 면하지 못한다.
그러나 법원은,
만약 수급인이 설계도면의 기재대로 시공하였다면
그 설계도면이 부적당한 것을 알고 고지를 하지 않은 것이 아니라면
하자가 아니어서
하자담보책임을 물을 수는 없다고 보았습니다.
"건축 도급계약의 수급인이 설계도면의 기재대로 시공한 경우, 이는 도급인의 지시에 따른 것과 같아서 수급인이 그 설계도면이 부적당함을 알고 도급인에게 고지하지 아니한 것이 아닌 이상, 그로 인하여 목적물에 하자가 생겼다 하더라도 수급인에게 하자담보책임을 지울 수는 없다"
(대법원 1996. 5. 14. 선고 95다24975 판결 참조)
공사계약의 경우에 여러가지 하자가 발생할 수 있고
담보책임이 문제되는 경우가 많습니다.
더 궁금한 점이 있으신 경우
아래홈페이지를 이용해주시기 바랍니다. 감사합니다
www.busanyk.com
일상생활 속에서 겪을 수 있는 법률문제에 관하여 더 알고 싶으신 경우
아래 도서를 참조해주시기 바랍니다
