2년 실거주하면 비과세되나요? 세금은 어떻게 달라져요?
며칠 전 국회 국토위에서
분양가 상한제 아파트에 대한 실거주 의무를
최초 입주 후 3년 이내로 완화하는 것에
여야가 합의하여 의결했다고 한다.
이로서 둔촌주공(올림픽파크포레온) 등
분양가 상한제 아파트 분양 당첨자 분들은
직접 잔금치르면서 입주하지 않고
세입자를 들여 세입자로부터 받는
보증금으로 납부하는 것이 가능해져
잠시나마 한숨 돌릴 수 있게 되었다.
이러한 실거주 의무는 주택양도세에도 적용될까?
주택 양도세에서 실거주 의무는 몇 년일까?
거주기간이 주택 양도세에 어떤 영향을 미칠까?
우선, 1세대 1주택 비과세 판단 시
취득 시기에 따라 실거주 요건이 부여될 수 있다.
현행 소득세법에 따르면
2017.08.03 이후 조정대상지역 내 취득한 주택은
2년 보유 요건에 2년 거주 요건이 추가된다.
따라서,
현재 기준 조정대상지역인
서울 강남, 서초, 송파, 용산 지역 내
주택을 취득하는 경우라면 2년 이상 거주해야만
1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있을 것이다.
참고로, 보유 및 거주요건을 포함한
1세대 1주택 비과세 판단 요건은 아래와 같다.
마곡역 세무사 김철종세무사사무소다음으로, 장기보유특별공제액을 결정할 때에도
거주 기간이 영향을 미칠 수 있다.
세법에서는 주택 양도세 계산 시
물가상승을 감안해서 보유기간에 따라
일정 비율만큼을 양도차익에서 공제해주고 있다.
마곡역 세무사 김철종세무사사무소일반적인 경우에는
보유기간이 1년 추가될 때마다 2%씩
최대 30%까지 장기보유특별공제율이 적용된다.
이를 세법에서는 [표1]로 규정하고 있다.
마곡역 세무사 김철종세무사사무소그런데 1세대 1주택인 고가주택의 경우
장기보유특별공제액은
일반적인 경우와 다르게 적용된다.
고가주택은 보유기간과 거주기간 모두 감안하여
최대 80%까지 적용받을 수 있다.
보유기간의 경우 1년 추가될 때마다 4%씩
최대 40%까지 적용되며,
거주기간 역시 1년 추가될 때마다 4%씩
최대 40%까지 적용된다.
이를 세법에서는 [표2]로 규정하고 있다.
마곡역 세무사 김철종세무사사무소다만, [표2]를 적용받기 위해서는 전제조건이 있다.
바로 거주기간이 2년 이상이어야 하는 것이다!
만약 거주기간이 2년 미만이라면
1세대 1주택 고가주택이라 하더라도
[표1]을 적용받아 최대 30% 까지 밖에 공제를 받을 수 없게 된다.
마곡역 세무사 김철종세무사사무소장기보유특별공제를 80% 받는 경우와
30% 받는 경우의 세액 차이는 얼마나 될까?
양도차익이 5억이라고 예를 들어보자.
양도차익 5억에 80% 장기보유공제 적용 후
양도소득금액은 1억이 되고,
기본공제 250만원 차감 후
과세표준은 9,750만원이 된다.
이 경우 산출세액은 약 1,868만원이다.
반면에 30% 장기보유공제 적용받는다면,
공제 후 양도소득금액은 3.5억이 되고
기본공제 250만원 차감 후
과세표준은 3.475억이 된다.
이 경우 산출세액은 약 1.13억이다.
세액이 무려 1억 가까이 차이난다.
정리해보자면,
2017.08.03 이후 조정지역 내
주택을 취득한 분이라면
2년 이상 거주해야 비과세를 적용받을 수 있고,
비과세를 적용받지만
12억을 초과하는 고가주택에 대해서는
반드시 거주 의무가 있는 것은 아니지만
장기보유특별공제 차이가 생각보다 크므로
양도세를 줄이기 위해서라면 거주하는 편이 좋겠다.
특히 되도록이면 2년 이상 거주해서 [표2]를 적용받는 편이 바람직하겠다.
※ 위 내용과 달리 적용될 수 있으며, 개별적인 질문은 상담 신청을 통해 문의해주시기 바랍니다.
