일시적 2주택 비과세, 횟수 제한없이 가능합니다
일시적 2주택 비과세 특례 규정은 상급지 주택으로 갈아타기 할 때 활용할 수 있는 아주 대표적인 절세 방법 중 하나다.
기존 주택 취득 1년이 지난 후에 신규 주택을 취득하고, 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 매각하면 비과세를 적용받을 수 있는데 자세한 요건은 아래 과거 포스팅을 참고하시면 좋다.
https://blog.naver.com/semugonggan/223856703196
그런데 신규 주택을 취득하여 3년 이내에 기존 주택을 매각하면서 비과세 특례를 적용받은 후, 신규 주택 취득일로부터 3년이 지나지 않은 시점에 또 다시 기존 주택을 매각하면 일시적 2주택 비과세를 한번 더 적용받을 수 있을까?
예를 들면 이런 상황이다.
비과세 판단 시 주택 수에서 제외되는 조특법상 감면대상 A주택, 2년 이상 거주한 B주택, 준공공임대주택인 C주택. 이렇게 3채를 보유한 상태라 가정해보자.
이 상태에서 업무용으로 사용하던 D오피스텔을 주거용으로 용도변경하게 되면 그 용도변경한 날이 신규 주택 취득일이 된다.
A주택부터 D주택까지 4채를 보유한 상태에서 B주택을 매각하면 A주택은 조특법상 감면대상 주택이므로 주택 수에서 제외되고 C주택은 준공공임대주택에 해당되므로 거주주택 비과세 적용 시 주택 수에서 제외(소득세법시행령 제155조 제20항 요건 충족 전제)될 수 있으므로, B주택과 D주택만 남는 상태에서 D주택 용도변경일로부터 3년 이내에 B주택을 매각한다면 비과세 적용이 가능하다.
(조특법상 감면주택 + 거주주택 비과세 + 일시적 2주택 비과세 => 3개 규정 동시 적용)
마곡역 세무사 김철종 세무사이렇게 B주택을 매각하면서 비과세를 적용받고 A주택, C주택, D주택. 이렇게 3채만 남은 상태에서, A주택에 들어가 2년 이상 거주한 뒤에 다시 A주택을 매각한다고 가정해보자.
이 경우 C주택은 준공공임대주택이므로 소득세법시행령 제155조 제20항 규정을 충족한다면 또 다시 거주주택 비과세 특례 적용이 가능할 수 있고, A주택 매각 시점이 D주택으로 용도변경일로부터 3년 이내라면 또 다시 일시적 2주택 비과세 특례 적용도 가능할 수 있는 상황이다.
(거주주택 비과세 + 일시적 2주택 비과세 => 2개 규정 동시 적용)
그치만, 이미 앞서 B주택을 매각하면서 3개 규정(조특법상 감면주택 + 거주주택 비과세 + 일시적 2주택 비과세)을 적용받아 비과세 되었는데, 한번 더 적용(거주주택 비과세 + 일시적 2주택 비과세)받는 것이 가능할까??
최신 예규(서면법규재산2023-436, 2025.03.27) 등 유권해석에 따르면, B주택을 매각할 때에 D주택을 신규 주택으로 보아 비과세 적용받은 뒤, A주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지나 D주택으로 용도변경하고 그 용도변경일로부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 D주택을 재차 신규주택으로 보아 일시적 2주택 비과세 특례를 또 다시 적용하는 것이 가능하다고 보았다. 즉, B주택을 매각할 때도 A주택을 매각할 때도, D주택은 신규주택으로 인정해 준 것이다.
마곡역 세무사 김철종 세무사이에 미뤄볼 때, 국세청은 양도 시점에 세법에서 정해놓고 있는 일시적 2주택 비과세 특례 요건을 충족하기만 한다면 횟수에 제한없이 계속하여 적용이 가능하다는 입장으로 보인다.
물론 위 사례는 아주 드문 케이스이긴 하지만 다주택자이면서 여러 비과세 특례 규정이 적용받을 가능성이 있는 분들이라면, 매각 의사결정 전 세무 상담을 통해 비과세 등 절세 방법을 찾아보신다면 좋을 듯 하다. 물론 방법이 없을 수도 있겠지만 혹시라도 찾는다면 수 천만원에서 수 억원의 세금을 아낄 수 있을테니 말이다.
※ 위 내용과 달리 적용될 수 있으며, 개별적인 질문은 상담 신청을 통해 문의해주시기 바랍니다.
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