증여받는 분양권, 주택 수 판단 시기는?
주택분양권을 취득하면 분양권 취득 시점이 아니라 그 분양권이 주택으로 완성되어 취득하는 시점에 취득세를 내게 된다.
주택 취득세는 조정대상지역 여부, 주택 수 등에 따라 취득세 중과세 여부가 결정된다. 그런데 주택분양권은 취득세 납부 시점과 주택 수 판단 시점이 달라 자칫 잘못 판단하면 중과세가 적용되어 수 천만원의 취득세를 더 내야하는 상황이 발생할 수도 있다.
주택분양권의 경우 취득세 납부 및 동일 세대 여부 판단은 주택 완공 시점을 기준으로 하고, 주택 수 판단은 분양권 취득 시점을 기준으로 한다.
이와 관련해서 보다 자세한 설명은 지난 포스팅을 참고해주시기 바란다.
분양권 취득, 취득세 중과세부터 따져봐야 하는 이유
https://blog.naver.com/semugonggan/223887964687
그럼 만약에 분양권을 증여받는 경우 주택 수 판단은 언제를 기준으로 할까?
예를 들어, 1세대 2주택자가 주택분양권을 계약한다면 1세대 3주택에 해당하는 주택이므로 취득세가 중과세될 것이다. 그런데 만약 중도에 그 중 1채를 매각하여 1주택과 1분양권을 보유한 상태에서 배우자에게 증여한다면, 배우자 입장에서 분양권 취득 시점에 동일 세대 내 1주택만을 보유한 상태에서 분양권을 취득하는 경우이므로 취득세 중과세를 피할 수 있지 않을까?
마곡 세무사 김철종 세무사2024년에 나온 관련 예규에 따르면, 2주택자가 최초 주택분양권을 취득하고 기존 1주택을 처분 후 배우자에게 증여하는 경우에는 증여계약서 상 계약일을 취득일로 보는 것이 타당하다고 해석하였다.
마곡 세무사 김철종 세무사즉, 배우자 증여를 잘 활용하면 주택 수 판단 기준일을 조정하여 취득세 중과세를 피할 수 있다는 의미다.
이처럼 취득세 중과세 회피 방법으로 알려지고 활용되자, 과세당국에서는 세법 개정을 통해 배우자 증여를 활용한 취득세 중과 회피를 막았다.
마곡 세무사 김철종 세무사개정된 내용에 따르면, 주택 수 판정 기준일은 주택분양권을 분양사업자로부터 취득 시 분양계약일이 되고, 주택분양권을 동일 세대 내에서 매매·교환 및 증여하는 경우에는 가장 빠른 주택분양권의 취득일이 된다.
만약, 주택분양권을 최초 분양받아 계약한 이후 배우자에게 증여하더라도 주택 수 판정은 최초 계약일이지 증여계약일이 아니라는 것이다.
다만, 부칙에서 해당 개정규정은 이 영 시행(2025년 1월 1일) 이후 1세대에 속하지 않은 자로부터 해당 주택분양권을 취득하는 경우부터 적용한다고 규정하고 있다. 따라서, 2024년 12월 31일 이전에 분양 계약을 체결한 주택분양권의 경우에는 올해에도 배우자 증여를 통한 중과세 회피가 여전히 가능할 것으로 보인다.
절세 기술이 고도화되고 이에 맞추어 세법 개정도 계속 진행되면서, 점점 세법 해석과 판단이 어려워지고 있다. 세법 해석을 잘못하면 수 천만원의 세금이 날라갈 수 있는 만큼 사전에 정확하게 판단 및 체크한 이후 의사결정하는 것이 바람직해 보인다.
※ 위 내용과 달리 적용될 수 있으며, 개별적인 질문은 상담 신청을 통해 문의해주시기 바랍니다.
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