배우자 증여받았지만 비과세 실패한 사례
마곡역 세무사 김철종 세무사납세자는 2014년 5월 A주택을 취득하여 2년 이상 거주하였고, 2017년 7월과 8월에 B입주권, D입주권, C주택을 취득하였다. 2017년 8월 시점에서는 4주택자(A주택, B입주권, C입주권, D주택)가 되겠다.
A주택을 매각하면서 비과세를 받기 위해서는 1입주권을 취득한 날로부터 3년 이내에 A주택을 매각하여야 하는데, 매각 시점에는 A주택과 1입주권만 남은 상태여야 한다. 그러려면 B 또는 D 입주권 중 1개만을 남겨놓고 나머지(B 또는 D 입주권, C주택)는 다 처분해야 한다.
(사실 1주택과 1입주권을 보유한 상태에서 1입주권을 취득한 날로부터 3년이 지나 매각하더라도 세대 전원이 신축일로부터 3년 이내에 신축주택에 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하는 등 요건을 갖추면 비과세가 가능하지만, 위 사례에서는 그 요건을 갖추지 못하여 3년 이내에 매각해야만 비과세가 가능하다고 가정해보자)
입주권을 취득한 날로부터 3년이 되는 2020년 7월까지 처분이 되질 않자, 납세자는 B입주권과 C주택은 임대주택 및 주택임대사업자로 등록한다. 이렇게 해서 A주택(매각 예정)과 D입주권은 남은 상태로는 만들었지만 D입주권을 취득한 날로부터 3년이 경과하게 되었다.
이에 납세자는 D입주권을 배우자에게 증여함으로써 D입주권의 취득시기를 당초 취득일(2017년 7월) 이 아닌 증여일(2020년 8월) 로 새로이 만들어, 2020년 8월부터 3년 이내에 A주택을 매각하여 비과세를 적용받고자 하였다.
(거주주택 비과세 + 일시적 1주택과 1입주권 비과세 특례)
여기서 포인트는 배우자에게 입주권 증여 시, 증여일을 새로운 취득일로 인정해줄 것인지 여부다. 만약 인정해준다면 A주택 매각하면서 비과세 받을 수 있는 길이 열리는 것이고, 인정받지 못한다면 비과세 적용은 어렵게 된다. 경우에 따라서는 수 억원의 세금 차이가 발생할 수도 있다.
이에 대해 관련 예규 등 유권해석 (서면부동산 2022-3663, 2020.08.29) 에서는 일시적 1주택과 1입주권 비과세 특례를 적용함에 있어서 입주권 취득일은 1세대가 취득한 날을 의미한다고 해석하였다.
마곡역 세무사 김철종 세무사
마곡역 세무사 김철종 세무사여기서 1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 의미하고, 위 납세자와 입주권을 증여받은 배우자는 동일 1세대에 해당된다. 따라서, 이미 납세자가 2017년 7월 입주권을 취득하였으므로 동일 세대인 배우자가 2020년 8월 그 입주권을 증여받았더라도 취득시기는 여전히 2017년 7월이라고 볼 수 있겠다.
주택 양도세 비과세는 적용 여부에 따라 수 천만원에서 수 억원의 세금이 달라질 수 있다. 아무런 준비나 확인 없이 비과세인 줄 알고 매각했다가 비과세가 아니라고 판정되어 수 억원의 세금을 토해낸다면 평생에 가슴 아픈 일이 될 수도 있다.
판단이 애매한 부분이 있다면 세무전문가와 상담을 통해 체크하고, 위 사례처럼 과세당국에 서면 질의를 넣어 국세청의 공식 답변을 받아보는 것도 좋은 방법이 될 수 있겠다.
※ 위 내용과 달리 적용될 수 있으며, 개별적인 질문은 상담 신청을 통해 문의해주시기 바랍니다.
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