1세대1주택에도 양도소득세가?

[뉴스큐레이션] 200922 머니S

최근 부동산 관련 세금이 계속 변하면서 1세대 1주택 비과세 요건에도 많은 변화가 있었다. 특히 이전에는 1주택을 보유한 상태에서 매도했는지 여부를 따지는 것이 포인트였다면, 앞으로는 1주택의 보유기간 및 거주기간이 2년 이상인지도 따져봐야한다. 그동안보유 및 거주요건과 관련해서 이것만큼은 반드시 기억하자. 

① 1세대 1주택으로서 '17.8.3. 이후 조정대상지역 내 취득한 주택은 2년 이상 보유 and 2년 이상 거주해야 함

② 2021년 이후 양도시 최종 1주택을 보유한 날로부터 2년 이상 보유해야 함

아래는 금일자로 '머니S'에서 보도한 기사이다.

[법률S토리] 1세대1주택에도 양도소득세가?

입력2020.09.22. 오전 5:35  

수정2020.09.22. 오전 5:35

박진희 NH 농협은행 세무사

다주택자였던 A씨는 갖고 있던 주택을 차례대로 처분하면서 성실히 양도소득세를 신고·납부했고 비로소 1세대1주택자가 됐다. 당연히 남은 1주택은 비과세라 생각하며 홀가분한 마음으로 이사를 알아보던 중 세무사로부터 양도시기에 따라 마지막 1주택이라도 양도소득세가 나올 수 있다는 이야기를 들었다. 1세대1주택 비과세가 될 것이라 예상했던 A씨는 혼란스러웠다. 세무사는 왜 A씨에게 세금이 나올 수 있다고 한 걸까?

1세대1주택 양도소득세 비과세는 한번쯤은 들어봤을 대표적인 양도소득세 혜택이다. 요건을 살펴보면 1세대가 1주택을 보유하면서 보유기간이 2년 이상이고 양도가액 9억원 이하의 주택에 대해서는 서민 주거 안정 취지로 양도차익에 대해서 비과세를 하고 있다. 다만 양도가액이 9억을 초과하는 주택(고가주택)에 대해서는 양도소득세를 과세하며 2017년 8월3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택이라면 보유뿐 아니라 2년 이상의 거주요건도 추가된다.

내년부터 비과세 판정 시 더욱 유의할 점은 1세대1주택 비과세 요건에서 보유기간 2년을 따질 때 다주택자가 나머지 주택을 팔고 난 후 최종적으로 1주택자가 된 날부터 새롭게 2년을 보유해야 비과세 혜택을 주는 것으로 개정된 점이다.

세법에서 1세대1주택자의 보유 기간을 계산할 때 기산일은 주택의 취득일이었다. 다주택자가 종전에 몇 개의 주택이 있었는지 관계없이 양도일 현재 1세대1주택자이면서 보유 기간이 2년이 지났다면 비과세 혜택을 받을 수 있었다. 그러나 2021년 1월1일 이후 양도분부터는 최종 1주택의 기산일이 본래의 취득일이 아니라 직전 주택의 처분일이 된다. 이 때부터 보유기간 2년을 충족해야 1세대1주택 비과세가 가능해진다. 이사 등의 사유로 주택을 추가로 구입해 일시적 1세대2주택으로 비과세가 된 경우에는 이 규정을 적용하지 않는다.

2021년 양도분부터는 1세대1주택 비과세 판단을 할 때 최종 1주택의 비과세 요건뿐 아니라 직전주택의 양도 당시 과세여부에 따라 최종 1주택의 보유기간 기산일이 달라지므로 상당한 주의가 필요하다.

내년부터는 1세대1주택 양도세 비과세 요건이 굉장히 복잡해졌다. 관련 세법을 제대로 이해하지 못하고 보유주택을 처분한다면 예기치 않은 세금으로 곤란해질 수 있어 정확한 양도소득세 계산을 위해서는 전문가의 도움을 받는 것이 필수적이다.