부동산 분임 루트 짜는 방법
광명시 뽀개기
부동산을 제대로 알기 위해서는 지역을 살펴보는 임장을 하는 것이 필수다. 이때 가장 먼저 해당 지역의 전체 큰 그림을 그려 보는 분위기 임장, 즉 '분임'을 하는 것이 좋다. 여러 번 임장을 한 적 있지만, 스스로 루트를 짜고 진행해 본 적은 많지 않아서 (함께 하는 팀원들을 따라다녔던 편이라) 이번엔 처음부터 해보는 시간을 가졌다.
분위기 임장의 목표는 하나하나 단지를 살펴보는 게 아니라, 크게 크게 동별로 살펴보면서 차이가 있는지, 차이가 있다면 어디서부터 달라지는지, 학군과 상권은 어떤지 등의 분위기를 살펴보는 것이다. 큰 그림을 보기 위함이므로 너무 상세한 동선을 짤 필요는 없다. (어차피 단지 임장할 때 하나하나 볼 것이기 때문에)
분임 루트 짜기 1. 광명시 전체 살펴보기
어떻게 생겼나?
1) 가장 먼저, 광명시가 서울을 기준으로 어디쯤에 위치한 지 살펴본다. (네이버 지도, 카카오맵)
- 서울 아래쪽 금천구에 인접하고, 위로는 부천, 옆으로는 안양, 시흥과 인접하고 있구나 감을 잡는다. 이걸 많이 할수록 지역에 대한 감이 올라갈 것 같아서 꾸준히 이것부터!
2) 행정동을 살펴본다. (네이버 지도, 카카오맵 또는 00시 행정동으로 검색해서 지도 살펴보기)
- 잠깐 참고! 행정동 vs 법정동의 의미는?
행정동: 지방자치, 행정 서비스를 위해 나눠진 구획 (ex. 연령별 인구)
법정동: 고유 지역명, 부동산 등기/주소 등의 기준
행정동이 많이 나눠졌다는 것 = 그만큼 케어해야 할 인구가 많다는 것 (> 광명동, 철산동, 하안동에 인구 많구나라고 이해할 수 있다.)
분임의 경우, 일단은 법정동을 기준으로 하는 게 좋다. 행정동은 훨씬 잘게 쪼개져있기 때문에 그렇게까지 하는 건 불필요하고 크게 법정동 기준으로 체크해 보는 게 좋다. 여기서도, 법정동이 너무 많다면 적당히 생활권을 묶어서 최대 5개 내외 정도로 체크하는 게 좋다. 너무 자잘한 게 나누는 건 오히려 큰 도움이 되진 않아서.
분임 루트 짜기 2. 큰 동선 구상하기
어디서부터 어디까지, 어떻게 둘러볼까?
3) 카카오맵 > 광명시를 검색해 라인을 잡고 > 지적편집도를 클릭한다.
4) 그럼 아래와 같이 녹지지대/주거지역/상업지역/공업지역 을 구분해서 살펴볼 수 있다.
- 녹지지대 = 초록색
- 주거지역 = 노란색
- 상업지역 = 붉은색
- 공업지역 = 파란색
5) 러프하게 지역의 특성을 살펴본다.
- 광명의 경우, 가운데 큰 녹지지대가 있고 여기는 개발이 어려울 것으로 보인다. 더불어 공업 지구도 거의 없어 우측 금천구의 베드타운 역할을 할 것으로 생각되고, 상업과 주거지역은 역세권을 중심으로 일부 형성되어 있는 것을 볼 수 있다.
6) 따라서, 위의 붉은색 선처럼 왼쪽 동네는 크게 볼 필요가 없고(= 주거지가 없으니까), 우측 주거/상업 지역 동선을 따라서 임장을 하면 되겠구나 생각해 볼 수 있다.
7) 위 이미지처럼, 가장 왼쪽 아래 '가학동'의 경우 KTX 광명역이 위치한 일직동 사이 녹지 지대가 크게 위치해 있는 것을 볼 수 있다. 즉, 명확하게 구분이 되어 있어 접근성이 떨어진다고 볼 수 있으므로, 분임 할 때 가장 마지막에 따로 보는 것으로 하거나 구태여 필요하지 않으면 스킵한다.
8) 자신의 주거지 또는 보고 싶은 방향을 설정해 큰 루트를 정한다.
- 나의 경우, 광명동에 집이 위치하고 있으므로 아래부터 [일직동 > 소하동 > 하안동 > 철산동 > 광명동]의 순서로 분임을 하기로 결정했다.
분임 투르 짜기 3. 호갱노노로 상권/학군 파악하고
카카오맵으로 세부 루트 그리기
9) 호갱노노로 동별 상권/학군을 파악한다.
- 호갱노노 필터 설정하기 (1)
: 좌측 검색란에 동 입력 > 우측 필터 클릭 > 세대수 300세대 이상 끝까지 설정
나는 아파트 투자만을 고려하고 있으므로, 300세대 이상의 단지만을 볼 예정이다. 그 이하의 작은 세대수 단지는 아무래도 수요가 한정적일 수밖에 없어서 투자처로 고려하지 않으려 한다. 자신의 투자 가치관에 맞게 설정해서 보는 것도 괜찮다.
- 호갱노노 필터 설정하기 (2)
: 우측 초등 클릭 > 초등학교 클릭
아래 지도상의 붉은색 박스처럼 초록색으로 학교가 표시되는 걸 확인할 수 있다. 초품아 아파트 단지의 경우 수요가 꾸준히 있을 확률이 높으므로 함께 체크해 둔다.
10) 주요 상권을 파악한다.
아래 이미지처럼 몰, 백화점, 역이 있다면 체크해 두고 분임 시 함께 둘러본다. 같은 상권이라도 진짜 유효한 상권이 맞는지 혹은 술집이 많거나 하는 등의 선호하지 않은 상권이 함께 있을 수 있기 때문에, 분임 시에는 지도상에 나와 있지 않은 '분위기'를 파악하는 데 중점을 둔다.
11) 동별 기준으로 카카오맵에 지도를 그린다.
- 카카오맵 우측 > 자 모양의 '거리' 아이콘 선택 > 원하는 시작점을 클릭 후 하나씩 클릭하여 동선 이어 그리기
(이때, ESC 키를 누르면 거기에서 거리 작성을 멈출 수 있고 총 거리/소요시간이 아래 박스처럼 뜬다. 걸어서 임장한다고 생각할 때 어느 정도의 시간이 걸릴지 파악해 볼 수 있다.)
하나의 시/구는 굉장히 큰 단위이기 때문에 카카오맵에 한눈에 들어오지 않는다. 동별로 크기를 잡고 그 안에서 하나씩 그려보는 방식이 나에겐 가장 맞고 현실적이었다.
12) 이렇게 하나하나 완성하여 루트를 이어 그린다.
13) 지도로 살펴본 상권/환경(몰, 마트, 역세권 등)/주거지역을 통해 생각하는 생활권 순위를 나눠본다.
내가 생각하는 광명의 우선순위는 [철산동 > 광명동 > 하안동 > 일직동 > 소하동]!
철산/광명은 우선 역세권을 기반으로 하고 있고, 개발 중인 분양 예정단지들도 많고, 상권도 발달되어 있다고 느꼈기 때문이다. 하안동도 좋지만 역세권 이동 면에서 아쉬운 부분이 있다고 생각했고, 일직동은 KTX와 이케아 등의 상권이 크게 발달되어 있지만 주거지역이 많지 않은 게 단점이라고 느껴졌다.
14) 이제, 해당 루트 이미지를 휴대폰에 저장하고 출발!
분임 시 잊지 말아야 할 것 다시 한번 새겨본다.
- 전체 분위기를 볼 것
- 상업지구, 주거지의 균일성 등을 살펴볼 것
- 어느 지점에서 명확하게 '변화'하는 느낌이 들면 표시해 둘 것 (= 생활권 구분의 기준점이 될 수 있음)
- 분임 루트 작성 시 생각했던 생활권 구분 우선순위와 다른 부분이 있는지
- 기타 좀 더 자세히 보고 싶은 요소가 있는지
다녀와서 생활권 구분에 변화가 있었을지 체크해 둔다.
광명 분임 후 이어서 작성해 보는 것으로 :)
