[민사집행변호사] 경매의 취소
Ⅰ. 경매의 정지·취소(민사집행법 제266조)
민사집행법 제266조는 담보권실행절차가 동법 제264조 소정의 담보권의 존재를 증명하는 서류의 제출에 의하여 간이·신속하게 개시되는 것과의 균형상 담보권의 존재를 증명하는 서류에 반대되는 내용을 증명하는 문서가 제출된 때에도 경매절차를 간이·신속하게 정지·취소될 수 있도록 하여 적정한 경매절차를 보장하려는 데에 그 의의가 있습니다.
경매의 정지·취소사유로는 ① 담보권등기가 말소된 등기사항증명서(1호), ② 담보권등기를 말소하도록 명한 확정판결의 정본(2호), ③ 담보권이 부존재하거나 소멸되었다는 취지의 확정판결의 정본(3호), ④ 담보권불실행 또는 경매신청취하 취지의 서류 또는 피담보채권의 변제수령증서·변제유예증서(4호), ⑤ 담보권실행을 일시정지하는 재판의 정본(5호) 등이 있습니다.
①, ②, ③의 각 경우 및 ④의 경우 가운데 그 서류가 화해조서의 정본 또는 공정증서의 정본인 경우에는 경매법원은 경매절차를 취소하여야 하며, ⑤의 경우에는 그 재판에 따라 경매절차를 취소하지 아니한 때에만 이미 실시한 경매절차를 일시적으로 유지하게 하여야 합니다(민사집행법 제266조 제2항).
1. 강제경매의 경우
채무자 또는 경매목적물의 소유자는 매수인이 매각대금을 납부하기 전까지 경매신청채권자의 청구채권(원금과 이자) 전액, 경매예납금, 경과비용(집행비용)을 변제공탁하고 변제공탁서 사본을 첨부하여 청구에 관한 이의의 소를 제기함과 동시에, 강제경매절차에 대한 강제집행정지를 신청하여 법원으로부터 강제집행정지결정문을 받아 집행법원에 제출하여 청구에 관한 이의의 소의 판결시까지 강제경매절차를 정지시킬 수 있습니다. 청구이의의 소를 제기한 것만으로는 경매절차정지의 사유가 되지 못하기 때문에 그 확정판결을 기다리는 동안 경매절차가 진행되는 것을 차단하기 위하여 반드시 강제집행정지결정문을 경매법원에 제출하여야 합니다.
이후 청구에 관한 이의의 소에서 승소 확정 판결문을 받아 집행법원에 제출하게 되면, 집행법원은 직권으로 등기소에 경매개시결정기입 등기의 말소를 촉탁하여 경매개시결정등기가 말소됨으로써 경매가 취소됩니다.
채무가 무효인 경우나 이미 변제, 면제, 소멸시효 등으로 채무가 소멸된 경우에는 변제공탁절차 없이 바로 청구에 관한 이의의 소의 제기와 동시에 강제집행정지신청을 신청할 수 있습니다. 다만, 이 경우 법원은 담보제공을 조건으로 집행정지결정을 할 수 있습니다.
2. 임의경매의 경우
채무자 또는 경매목적물의 소유자는 경매신청채권자에게 임의경매실행채권(근저당권, 저당권, 전세권 등의 담보권)의 피담보채권을 변제하고 경매신청채권자로부터 담보권 말소등기에 필요한 서류를 교부받아 담보권말소등기를 한 후, 담보권이 말소된 등기부등본을 첨부하여 경매개시결정에 대한 이의신청서를 제출함과 동시에 경매절차 정지신청서를 집행법원에 제출하여 경매절차를 정지시킬 수 있습니다. 이후 경매개시결정에 대한 이의신청을 받은 집행법원은 채권자와 채무자를 심문한 후 그 결과에 따라 직권으로 등기소에 경매개시결정기입 등기의 말소를 촉탁하여 경매개시결정등기가 말소됨으로써 경매가 취소됩니다.
경매신청채권자가 채무자 또는 소유자로부터 피담보채권의 변제수령을 거부하는 경우 위 1.항과 같은 방법으로 다툴 수 있습니다.
Ⅱ. 부동산의 멸실 등으로 말미암은 경매취소(민사집행법 제96조)
목적부동산이 없어지거나 매각 등으로 말미암아 권리를 이전할 수 없는 사정이 명백하게 된 때에는 집행법원은 강제경매의 절차를 필수적으로 취소하여야 합니다(민사집행법 제96조 제1항). 그러나 공매절차에서 매수대금이 완납된 이후 압류나 공매절차의 단순한 흠을 이유로 그 공매처분을 취소할 수 없습니다(대법원 2006. 5. 12. 선고 2004두14717 판결).
따라서 이해관계인이 집행법원에 대하여 민사집행법 제96조 제1항에 의한 경매절차의 취소신청을 하였다고 하더라도 이와 같은 취소 신청은 집행법원의 경매절차취소를 촉구하는 의미를 가질 뿐입니다. 집행법원이 경매절차를 취소하여야 할 사정이 명백함에도 불구하고 취소결정을 하지 아니할 때에는 집행에 관한 이의신청에 의하여 불복할 수 있습니다(민사집행법 제16조).
한편, 경매절차의 취소결정에 대해서는 즉시항고를 할 수 있으며(민사집행법 제96조 제2항), 위 취소결정은 확정되어야 효력이 있습니다(민사집행법 제17조 제2항).
Ⅲ. 남을 가망이 없을 경우의 경매취소(민사집행법 제102조)
법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 합니다(잉여주의, 민사집행법 제91조 제1항, 제102조 제1항). 이는 담보권실행을 위한 경매에도 적용되며(민사집행법 제268조), 절차진행 중에도 집행법원은 남을 것이 없음을 압류채권자에게 통지하여야 합니다.
민사집행법 제102조(남을 가망이 없을 경우의 경매취소) ① 법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 한다.
② 압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다.
③ 제2항의 취소 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.
이는 압류채권자가 집행에 의해서 변제를 받을 가망이 전혀 없는데도 무익한 경매가 행해지는 것을 막고 또 우선채권자가 그 의사에 반한 시기에 투자의 회수를 강요당하는 것과 같은 부당한 결과를 피하기 위한 것으로 우선채권자나 압류채권자를 보호하기 위한 것입니다.
다만, 법원으로부터 남을 가망이 없다는 취지의 통지를 받은 압류채권자가 통지를 받은 날부터 1주 이내에 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하고 남을 것이 있다는 사실을 증명한 때에는 법원은 경매절차를 속행하여야 합니다(민사집행규칙 제53조).
남을 가망이 없음에도 경매절차가 진행된 경우 매각절차를 종결하였더라도 집행법원은 그 잘못을 발견한 때에는 매각불허가결정을 하여야 합니다. 집행법원이 그 잘못을 발견하고도 민사집행법 제102조 소정의 조치를 취하지 아니한 채 경매절차를 진행한 경우 그 흠이 치유되는지 문제되는데, 대법원은 최고가매수신고인의 매수가액이 우선채권 총액과 절차비용을 초과하는 한 위 절차위반의 흠이 치유되지만, 그 매수가액이 우선채권 총액과 절차비용에 미달하는 때에는 경매법원은 매각불허가결정을 하여야 하며, 경매법원이 절차를 그대로 진행하였다고 하여 매수가액이 우선채권 총액과 절차비용에 미달함에도 불구하고 위 법조항 위반의 흠이 치유된다고 할 수 없다고 판시하였습니다(대법원 1995. 12. 1. 선고 95마1143 결정).
Ⅳ. 관련 판례
1. 경매절차 진행중의 대환의 약정으로 인한 기존채무의 소멸이 경매개시결정에 대한 이의사유나 취소사유가 될 수 있는지 여부
부동산임의경매절차에 있어서 경락허가 결정이 확정된 이후라도 경락대금 완납시까지는 채무자는 저당채무를 변제할 수 있고 채권자는 채무자에 대하여 채무의 면제 또는 변제기한의 유예 등을 할 수 있으며 위와 같은 실체법상의 이유는 경매개시 결정에 대한 이의사유로 될 수 있을 뿐만 아니라 그 경우 저당채무가 소멸되었을 때에는 법원은 그 경매개시 결정을 취소할 수도 있는 것이므로 경매절차 진행중에 경매채권자와 채무자 사이에 대환의 약정이 있어서 기존채무가 소멸하였다면 그 경우 또한 경매개시결정에 대한 이의사유나 경매개시 결정의 취소사유가 될 수 있다는 판례(대법원 1987. 8. 18. 선고 87다카671 판결).
2. 경매 개시의 근거가 된 확정판결이 재심소송으로 취소되었으나 경매절차는 계속 진행되어 종결된 경우, 경락인의 소유권 취득 여부
확정된 종국판결에 터잡아 경매절차가 진행된 경우 그 뒤 그 확정판결이 재심소송에서 취소되었다고 하더라도 그 경매절차를 미리 정지시키거나 취소시키지 못한 채 경매절차가 계속 진행된 이상 경락대금을 완납한 경락인은 경매 목적물의 소유권을 적법히 취득한다는 판례(대법원 1996. 12. 20 선고 96다42628 판결).
3. 강제경매절차에서 경락대금 납부 전까지 민사집행법 제49조 소정의 서면이 제출된 경우 경매절차의 정지 또는 취소 여부
민사소송법(1990. 1. 13. 법률 제4201호로 개정된 것, 현행 민사집행법 제49조)하에서는 강제경매의 경우에도 임의경매의 경우와 마찬가지로 경락인은 경락대금을 완납한 때에 경매부동산에 대한 소유권을 취득하는 것이므로, 강제경매절차에서 경락허가결정이 된 후에라도 경락인이 경락대금을 납부하기 전까지는 경매법원은 같은 법 제510조 제2호의 서면인 경매절차의 일시정지를 명하는 결정정본이 제출된 경우 필요적으로 그 경매절차의 진행을 정지하여야 하고, 또 같은 조 제1호의 서면인 강제집행을 허가하지 아니한다는 취지의 집행력 있는 판결정본이 제출된 경우에는 이미 실시한 집행처분을 취소하여야 하는 것이므로, 경매법원이 한 경매개시결정도 취소하여야 한다는 판례(대법원 1994. 2. 7. 선고 93마1837 결정)
민사집행법 제49조(집행의 필수적 정지·제한) 강제집행은 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류를 제출한 경우에 정지하거나 제한하여야 한다.
1. 집행할 판결 또는 그 가집행을 취소하는 취지나, 강제집행을 허가하지 아니하거나 그 정지를 명하는 취지 또는 집행처분의 취소를 명한 취지를 적은 집행력 있는 재판의 정본
2. 강제집행의 일시정지를 명한 취지를 적은 재판의 정본
3. 집행을 면하기 위하여 담보를 제공한 증명서류
4. 집행할 판결이 있은 뒤에 채권자가 변제를 받았거나, 의무이행을 미루도록 승낙한 취지를 적은 증서
5. 집행할 판결, 그 밖의 재판이 소의 취하 등의 사유로 효력을 잃었다는 것을 증명하는 조서등본 또는 법원사무관등이 작성한 증서
6. 강제집행을 하지 아니한다거나 강제집행의 신청이나 위임을 취하한다는 취지를 적은 화해조서(和解調書)의 정본 또는 공정증서(公正證書)의 정본
4. 가집행선고부판결에 기한 강제경매 후에 위 가집행선고부판결이 상소심에서 취소된 경우 이미 완료된 강제경매절차의 효력
가집행선고부판결을 채무명의로 하여 채무자 소유 부동산에 대하여 강제경매를 신청한 채권자가 스스로 경락인이 되어 경락허가결정이 확정된 다음, 경락대금지급에 있어서는 채무명의가 된 가집행선고부판결에서 표시된 채권을 자동채권으로 하여 경락대금 지급채무와 상계신청을 한 결과, 민사소송법 제660조 제2항 소정의 이의가 없어 경락대금납부기일에 그 상계의 효력이 발생하고, 경락인이 경매부동산의 소유권을 취득하였다면,
위 가집행선고부 판결의 집행력이 상계 당시 적법한 절차에 의하여 저지되지 아니한 이상, 위 상계는 채권자가 실제로 경락대금을 납부한 다음 배당기일에 자기의 채권액을 배당받는 경우와 마찬가지의 효력이 발생한다고 할 것이고,
따라서 그 이후에 위 가집행선고부판결이 상소심에서 취소되어 위 상계에 있어서의 자동채권의 존재가 부정되었다 할지라도 위 상계를 비롯하여 이미 완료된 강제집행경매절차의 효력에는 아무런 영향을 미치지 아니한다는 판례(대법원 1991. 2. 8. 선고 90다16177 판결)
5-1. 부동산 경매절차의 매수인이 매각대금을 내고 소유권을 취득한 후 매매 목적물의 권리가 타인에게 속하게 되거나 매매 목적물에 설정된 담보권이 실행되는 등의 사유로 소유권을 상실한 경우, 민사집행법 제268조, 제96조 제1항에서 정한 경매절차의 취소사유에 해당하는지 여부
민사집행법 제268조에 의해 담보권 실행을 위한 경매절차에 준용되는 제96조 제1항은 “부동산이 없어지거나 매각 등으로 말미암아 권리를 이전할 수 없는 사정이 명백하게 된 때에는 법원은 강제경매의 절차를 취소하여야 한다.”라고 규정하고 있으나 위 규정에서 정한 경매절차의 취소사유는 매각대금을 다 내기 전에 발생한 것이어야 하고,
매수인이 경매절차에서 부동산에 대한 매각허가결정을 받아 매각대금까지 내고 소유권을 취득하였으면, 그 후 매매의 목적물의 권리가 타인에게 속하게 되거나 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 담보권이 실행되는 등의 사유로 소유권을 상실하게 되더라도 부동산의 매각 등으로 소유권의 이전이 불가능하였던 것은 아니므로 이러한 사유는 민사집행법 제268조, 제96조 제1항에서 정한 경매절차의 취소사유에 해당하지 않는다는 판례(대법원 2017. 4. 19. 선고 2016그172 결정).
5-2. 위 경우 매수인의 구제 방법
다만, 이러한 경우 매수인으로서는 매도인의 담보책임에 관한 민법 규정을 적용하거나 유추적용하여 담보책임을 물을 수 있는데, 이러한 담보책임은 매수인이 경매절차 밖에서 별소로써 채무자 또는 채권자를 상대로 추급하는 것이 원칙이지만, 아직 배당이 실시되기 전이라면 매수인으로 하여금 배당이 실시되는 것을 기다렸다가 경매절차 밖에서 별소에 의하여 담보책임을 추급하게 하는 것은 가혹하므로, 매수인은 민사집행법 제96조를 유추적용하여 집행법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 매각대금의 반환을 청구하는 방법으로 담보책임을 추급할 수 있다는 판례(대법원 2017. 4. 19. 선고 2016그172 결정).
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