[건설전문변호사] 건축공사 지체상금과 손해배상청구
건축공사에서 지체상금에 더하여 별도의 손해배상청구를 할 수 있을까?
건축공사도급계약에 있어서는 수급인이 이행기에 공사를 완성 하지 아니하는 경우에 대비하여 계약 체결 시에 수급인이 준공기한 내에 공사를 완성하지 아니한 때에는 지체일수마다 일정액의 지체상금률(통상 1/1,000)을 계약금액에 곱하여 산출한 금액을 지체상금으로 지급하기로 약정하는 경우가 많다.
건축공사도급계약은 공사가 비교적 장기간에 걸쳐 시행되기 때문에, 수급인의 신용상태나 계약이행능력 같은 경영상태 악화 등 공사의 완성에 장애가 되는 사정이 발생할 가능성이 많고, 공사도급계약이 차질을 초래하거나 수급인을 잘못 선정하여 계약이 제대로 이행되지 않게 되면 예정된 기일에 공사목적물을 제대로 사용할 수 없게 되는 손해를 입게 될 위험이 크다.
건축주는, 자신의 손해액에 대한 입증 곤란을 덜고, 다툼을 사전에 예방하여 손해배상에 관한 법률관계를 간명하게 처리할 목적에서 지체상금 약정을 하는 것이 일반적이다.
지체상금의 법적성질에 대하여 손해배상예정으로 보는 것이 통설과 판례의 입장이다. 손해배상예정이란 채무자가 채무불이행을 할 경우에 채무자가 지급하여야 할 손해배상의 액을 당사자들이 미리 약정해 두는 것을 의미한다. 따라서 도급인인 건축주가 수급인과 지체상금 약정을 한 경우에는 원칙적으로 지체상금을 초과하여 별도로 손해배상을 구할 수 없다.
하지만 공사도급계약서에 지체상금과 별도로 손해배상청구에 관한 별도의 규정을 두고 있는 경우는 이야기가 달라진다. 지체상금은 수급인이 공사완성의 기한 내에 공사를 완성하지 못한 경우에 완공의 지체로 인한 손해배상책임에 관하여 손해배상액을 예정을 한 것이므로, 수급인이 완공의 지체가 아니라 그 공사를 부실하게 한 것과 같은 하자로 인하여 발생한 손해는 그것이 그 부실공사 등과 상당인과관계가 있는 완공의 지체로 인하여 발생한 것이 아니다. 따라서 도급인은 별도의 손해배상약정에 기하여 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다41137･41144, 판결).
실무상으로는 공사도급계약상의 공사 완공일을 지나 공사가 완공된 사실만 인정되면 수급인의 의무불이행을 인정하는 것이 보통이다. 수급인이 공사를 완성 하였으나 인도의무를 이행하지 아니한 경우에도 도급인은 지체상금의 지급을 구할 수 있다. 다만, 수급인은 지체 기간 중 자신에게 책임 없는 사유로 공사가 지연되었다는 사실을 주장․입증하여 그 기간만큼의 지체상금을 지체일수에서 공제할 것을 항변할 수 있는데, 예상할 수 없었던 폭우 또는 폭염․폭설․한파 등의 사유로 공사가 지연된 경우에도 수급인은 지체상금의 면책을 주장할 수 있다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다1386 판결).
지체상금은 그 법적 성질이 손해배상예정이므로, 그 액수가 부당히 과다한 경우에는 민법 제398조 제2항에 따라 법원은 직권으로 감액할 수 있다.
수급인이 그 일을 완성하지 못하고 중단한 상태로 완공기일을 경과한 경우에 지체상금의 종기는 수급인이 건물을 준공할 때까지 무한히 계속되는 것이 아니다. 수급인이 공사를 중단하거나 기타 해제사유가 있어 도급인이 실제로 해제한 때가 지체상금의 종기가 되는 것이 아니라, 도급인이 이를 해제할 수 있었을 때로부터 도급인이 다른 업자에게 의뢰하여 같은 건물을 완공할 수 있었던 시점이 지체상금의 종기가 된다(대법원ﾠ1998. 2. 24.ﾠ선고ﾠ95다38066, 38073ﾠ판결).
한편, 공사도급계약에서는 지체상금과 함께 공사도급계약 체결시 수급인으로 하여금 계약상의 의무의이행을 보증하기 위하여 도급인에게 지급하게 하는 계약보증금을 약정하는 경우가 많다. 이 경우 계약보증금이 손해배상액의 예정인지 위약벌인에 따라 지체상금 규정과 계약보증금에 관한 규정 중 어느 하나만 적용되는지, 아니면 두 규정이 모두 적용되는지가 결정된다. “계약보증금이 손해배상액의 예정인지 위약벌인지는 도급계약서 및 약관 등을 종합하여 결정되는데,, 계약보증금이 위약벌로 인정되는 경우에는 도급인은 지체상금을 청구하는 외에 계약보증금도 추가로 몰취할 수 있다.
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