[건설전문변호사] 주택분양보증
1. 의 의
주택분양보증이란 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 주택도시보증공사(Korea Housing & Urban Guarantee Corporation, HUG)로 하여금 해당 주택의 분양의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지도록 하는 보증을 말합니다.
2. 법적 성질
주택분양보증의 성질에 관하여 대법원은 “주택분양보증은 구 주택건설촉진법(2003.05.29. 법률 제6916호 주택법으로 전문 개정되기 전의 것) 제33조의 사업계획승인을 얻은 자가 분양계약상의 주택공급의무를 이행할 수 없게 되는 경우 주택사업공제조합이 수분양자가 이미 납부한 계약금 및 중도금의 환급 또는 주택의 분양에 대하여 이행책임을 부담하기로 하는 조건부 제3자를 위한 계약인데, 제3자 지위에 있는 수분양자는 수익의 의사표시에 의하여 권리를 취득함과 동시에 의무를 부담할 수 있고, 제3자를 위한 계약의 수익의 의사표시는 명시적으로뿐만 아니라 묵시적으로도 할 수 있다”고 판시하여 조건부 제3자를 위한 계약으로 보고 있습니다(대법원 2006. 5. 25. 2003다45267 판결).
3. 주택분양보증의 법률관계
주택도시보증공사가 주택분양보증을 한 후 사업주체인 시공사가 공사 중 파산하여 아파트를 완공하지 못한 경우 주택도시보증공사가 책임지는 범위가 어떠한가가 문제됩니다.
1) 지연손해금
사업주체인 시공사가 파산한 후 주택도시보증공사가 시공이행의 책임을 지고 주택을 완공하였으나, 당초 분양계약상 정한 기간 내에 공사의 완공이 이루어지지 않은 경우 주택도시보증공사가 수분양자에게 지연손해금의 책임을 져야하는지가 문제됩니다.
이에 대하여는, ① 주택도시보증공사가 시공이행의 책임을 지기로 하였을 때에는 이미 상당기간 공사의 이행이 지연된 상태인 경우가 많다는 점, ② 만약 주택도시보증공사가 환급이행을 할 경우에는 이미 납부한 분양대금 중 계약금 및 중도금의 원금만 환급하면 되는데 시공이행을 하는 경우에는 지체상금의 책임까지 지게 한다면 불공평하다는 점, ③ 주택도시보증공사의 수분양자들에 대한 분양대금의 잔금채권에서 그들의 원시공사에 대한 지체상금채권에 상당하는 금액의 공제를 허용한다면 대한주택보증 주식회사의 보증한도를 넘는 보증채무의 이행을 요구하는 것과 마찬가지의 결과에 이르게 된다는 점 등을 근거로 주택도시보증공사는 지체상금책임을 지지 않는다는 것이 일반적입니다.
2) 승계시공자와의 관계
사업주체가 파산하여 주택도시보증공사가 승계시공자를 선정하여 잔여공사를 완공한 경우에 수분양자들의 묵시적인 수익의 의사표시가 있었다고 하면 이로써 수분양자들은 주택분양보증약관에 따라 분양이행청구권을 취득함과 동시에 잔여 분양대금 지급채무를 부담합니다(대법원 2006. 5. 25. 선고 2003다45267 판결).
그런데 종전의 사업주체가 수분양자들에 대하여 가지고 있었던 기성고에 대한 분양대금채권을 종전의 사업주체의 제3채권자가 압류･가압류한 경우에, 승계시공자의 수분양자들에 대한 분양대금채권과 우선순위가 문제될 수 있습니다.
이에 대하여 대법원은 “주택분양보증약관에 의해 승계시공자가 수분양자에게 미지급 분양대금 채권을 갖게 된다고 하더라도 그중 분양자의 기성고에 상응하는 분양대금 채권은 원래 분양자가 이미 취득한 채권으로서 수분양자의 수익의 의사표시에 의하여 승계시공자에게 양도되는 실질을 갖는 것이므로, 분양자･수분양자･승계시공자가 그 채권의 양도를 제3자에 대한 관계에서 대항하기 위해서는 민법 제450조 제2항을 준용하여 확정일자 있는 증서에 의한 수익의 의사표시 또는 승낙이 있어야 한다.”고 판시하였습니다(대법원 2006. 5. 25. 선고 2003다45267 판결).
따라서 승계시공자가 종전의 사업주체가 이미 시공한 기성고에 상응하는 분양대금채권에 대하여 제3자에게 권리를 주장하려면, 확정일자 있는 증서에 의한 양도통지나 승낙의 대항요건을 갖추어야 합니다.
한편, 승계시공자가 수분양자들에 대하여 취득하는 분양대금채권액의 산정방법에 대하여 대법원은 “아파트 분양계약에 따라 분양자가 수분양자에게 완전한 아파트 대지 지분 및 아파트 특정 호수의 아파트 건물 부분을 모두 이전하고 분양대금을 지급받는 관계에 있는 경우, 분양계약이 묵시적으로 해제된 시점에 분양자의 수분양자들에 대한 분양대금 채권액을 산정하기 위해서는 대지 지분의 잔존가치나 등기이전의무의 이행가능성, 아파트 건물의 완성도, 대지와 건물의 아파트 전체 가치에 대한 상대적 비율 등을 종합 평가하여 분양계약의 이행정도를 도출하고 전체 분양대금 중 그 이행정도에 비례한 분양대금 부분을 산출하여 분양대금 채권액을 특정한 후 수분양자가 이미 지급한 분양대금이 이에 달하는지 비교하여 그 미지급 차액이 있을 경우만 수분양자의 분양자에 대한 분양대금 채무가 존재한다.”고 판시하였다(대법원 2006. 5. 25. 선고 2003다45267 판결).
3) 잔금지급청구권
사업주체인 시공사가 공사 도중 파산한 후 주택도시보증공사가 시공이행을 하여 완공하였을 경우 수분양자들에 대하여 시공사와 동일한 권리를 갖게 되므로 미지급 중도금이나 잔금의 지급을 청구하고 승계시공자가 되어 분양업무 및 사용검사 등 제반 조치를 취할 수 있습니다.
하지만 수양자들이 부도나기 전의 시공사에게 미리 중도금, 잔금을 모두 지급하였을 경우, 주택도시보증공사가 수분양자들에게 중도금, 잔금을 다시 청구할 수는 없습니다.
대법원도 “수분양자들이 주택건설사업자(분양자)에게 계약금과 중도금 외에 잔금까지 선지급한 상태에서 주택건설사업자의 부도로 인하여 주택분양보증을 한 대한주택보증 주식회사(현 주택도시보증공사)가 스스로 승계시공자가 되어 분양이행을 완료한 경우, 대한주택보증 주식회사는 수분양자들에 대하여 잔금의 지급을 청구할 권리가 없다”고 판시하였습니다(대법원 2002. 12. 16. 선고 2000다46160 판결).
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