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계정을 잊어버리셨나요?

by 정동근 변호사 Jul 25. 2019

정비구역지정과 정비계획

1. 정비기본계획

도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 따라 특별시장․광역시장 등은 관할 구역에 대하여 도시․주거환경정비기본계획(정비기본계획)을 10년 단위로 수립하여야 합니다(도시정비법 제4조).

정비기본계획에는 정비예정구역의 범위와 함께 ① 정비사업의 기본방향, ② 정비사업의 계획기간, ③ 인구ㆍ건축물ㆍ토지이용ㆍ정비기반시설ㆍ지형 및 환경 등의 현황, ④ 주거지 관리계획, ⑤ 토지이용계획ㆍ정비기반시설계획ㆍ공동이용시설설치계획 및 교통계획, ⑥ 녹지ㆍ조경ㆍ에너지공급ㆍ폐기물처리 등에 관한 환경계획, ⑦ 사회복지시설 및 주민문화시설 등의 설치계획, ⑧ 도시의 광역적 재정비를 위한 기본방향, ⑨ 건폐율ㆍ용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획, ⑩ 세입자에 대한 주거안정대책 등이 포함되어야 합니다(도시정비법 제5조).

2. 정비예정구역

정비예정구역이라는 용어는 과거 ‘정비구역으로 지정될 예정인 구역’이란 뜻으로 실무에서 관행처럼 사용되어 왔으며, 2009. 2. 6. 도시정비법 개정으로 정비기본계획 내용에 정비예정구역의 개략적 범위와 단계별 정비사업 추진계획을 포함하는 규정(도시정비법 제5조 제1항 제9호 및 제10호)을 신설하면서 법률용어로 사용되기 시작하였습니다.

정비예정구역은 구역 내의 토지등소유자가 추후 조합원 자격을 가질 수 있다는 점에서 중요한 의미를 가집니다. 권리산정 기준일 이후 정비예정구역 내에서는 토지를 수개의 필지로 분할하거나 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환하는 경우 등 조합원 자격이 증가하더라도 기존 조합원에게 1개의 주택만이 공급됩니다.

정비예정구역은 건축제한, 주거환경개선사업의 시행자지정 동의, 안전진단 동의, 주택을 분양 받을 권리산정 기준일 등과 관련하여 구역 내 토지등소유자에 대해 일정한 법적 효과를 가집니다.

① 정비예정구역 내 개발행위의 제한(도시정비법 제19조 제7항)

국토교통부장관 등은 정비예정구역 또는 정비계획을 수립 중인 지역에 대하여 3년 이내의 기간(1년의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다)을 정하여 건축물의 건축이나 토지의 분할행위를 제한할 수 있습니다.

② 안전진단을 위한 동의(도시정비법 제12조 제2항 제1호)

정비계획의 입안권자는, 토지등소유자가 정비예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단의 실시를 요청하는 경우 안전진단을 실시하여야 합니다.

③ 주거환경개선사업의 동의율 산정 기준(도시정비법 제24조 제3항)

주거환경경개선사업의 시행을 위해서는 이해관계인들의 동의가 필요합니다. 도시정비법은 이에 관한 동의율을 ‘정비예정구역’ 내 토지 또는 건축물의 소유자의 3분의 2 이상, 세입자 세대수 과반수의 동의가 필요한 것으로 정하고 있습니다.

④ 조합원 자격을 정하는 기준일(도시정비법 제77조 제1항)

정비예정구역 내에서 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되거나 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우에는 정비기본계획 수립 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(기준일)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정합니다.

3. 정비구역지정과 정비계획

정비구역은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정․고시된 구역입니다. 정비사업이 수행될 대상토지를 구획하여 위치와 면적으로 확정한 정비구역을 통해 조합원의 범위와 신축 아파트의 부지가 정해집니다.

정비구역이 지정되면 그 안에 토지등소유자가 조합원이 될 수 있다는 점에서 정비구역은 정비사업 초기에 법적으로 매우 중요한 의미를 갖습니다.

정비사업의 대상구역을 확정하는 정비구역의 지정은 단순히 면적의 의미를 가지는 것으로서, 정비구역의 지정만으로는 정차 진행될 정비사업의 구체적인 개요를 정하기 어렵습니다. 이에 정비구역 내 사업의 지침이 될 수 있는 구속적 행정계획으로서 정비계획이 필요합니다. 정비계획은 정비기본계획 내에서 정비구역을 대상으로 해당 구역의 구체적인 개발계획과 내용을 결정하는 계획을 의미합니다. 도시정비법은 정비구역의 지정과 정비계획의 수립을 동시에 이루어지도록 규정하고 있기 때문에, 도시정비법상 정비계획과 정비구역의 지정은 하나의 행정처분으로 볼 수 있습니다.

정비구역지정 및 정비계획의 고시가 있는 경우 해당 정비구역 및 정비계획 중 국토계획법의 지구단위계획의 내용에 해당하는 사항은 지구단위계획구역 및 지구단위계획으로 결정․고시된 것으로 봅니다(도시정비법 제17조). 이러한 점에서 정비구역지정은 국토계획법상 도시관리계획의 성격을 지닙니다.

정비구역지정으로 인하여 정비구역 내에서는 정비계획의 내용에 적합하지 않은 건축물의 건축이나 공작물의 설치, 토지형질변경, 토석채취와 같은 행위들이 금지되고, 이를 위해서는 시장․군수 등의 허가를 받아야 합니다(도시정비법 제19조). 또한 정비구역의 지정을 통해 조합 또는 추진위원회의 구성원이 될 수 있는 토지등소유자가 확정됩니다.

정비구역의 지정권자는 구역지정 후 일정한 기간이 경과한 후에도 사업이 진행되지 않을 경우에는 정비예정구역 또는 정비구역을 해제하여야 합니다(도시정비법 제20조).

도시정비법 제20조(정비구역등의 해제) ① 정비구역의 지정권자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 정비구역등을 해제하여야 한다.

2. 재개발사업ㆍ재건축사업[제35조에 따른 조합(이하 "조합"이라 한다)이 시행하는 경우로 한정한다]이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 2년이 되는 날까지 제31조에 따른 조합설립추진위원회의 승인을 신청하지 아니하는 경우

나. 토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 3년이 되는 날까지 제35조에 따른 조합설립인가를 신청하지 아니하는 경우(제31조제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우로 한정)

다. 추진위원회가 추진위원회 승인일부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 아니하는 경우

라. 조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 제50조에 따른 사업시행계획인가를 신청하지 아니하는 경우

3. 토지등소유자가 시행하는 재개발사업으로서 토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 5년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 아니하는 경우

정비구역의 지정권자는 사업의 추진상황에 비추어 목적 달성이 어렵다고 보이는 경우에도 직권으로 정비구역을 해제할 수 있습니다(도시정비법 제21조).

4. 정비구역지정 및 정비계획의 처분성

정비구역이 지정되지 않은 이상 정비사업이 진행될 수 없으며, 정비구역 내에서 건축이 제한될 수 있습니다. 이러한 점에서 정비구역지정은 토지등소유자의 권리․의무에 직접적인 영향을 미치는 행정처분에, 정비계획은 대외적 구속력이 있는 행정계획에 각 해당하므로 토지등소유자는 그 위법성을 다투면서 행정소송을 제기할 수 있습니다.

대법원 1991. 4. 23. 선고 90누2994 판결 [재개발구역결정처분취소]

도시재개발법에 의한 도시재개발구역의 지정 및 변경은 관계 행정청이 법령의 범위 내에서 도시의 건전한 발전과 공공복리의 증진을 위한 도시정책상의 전문적, 기술적 판단을 기초로 하여 그 재량에 의하여 이루어지는 것이라고 할 것이므로 그 재량권의 일탈 또는 남용이 없는 한 그 처분을 위법하다고 할 수 없다.