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by 정동근 변호사 Dec 17. 2019

농지와 농지법

1. 농지(農地)의 개념

농지(農地)는 경작의 목적으로 이용되는 토지를 의미합니다. 토지의 실제 이용현황을 기준으로 경작에 이용되면 농지라고 판단하는 방식을 현황주의라고 하는데, 농지법도 제2조 제1호 가목에서 그 토지의 지목(地目)에 상관없이 실제 경작에 이용되는 토지가 농지라고 하여 이를 따르고 있습니다.

농지법은 이밖에도 농지법 제2조 제1호 나목에서 일정한 토지(농업용 시설의 부지)를 농지 개념에 추가하고 있는데, 법적 농지 개념은 실제 경작에 쓰는 토지와 농업용 시설의 부지를 합한 것으로 정의할 수 있습니다.

농지법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "농지"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

가. 전ㆍ답, 과수원, 그 밖에 법적 지목(地目)을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 대통령령으로 정하는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지. 다만, 「초지법」에 따라 조성된 초지 등 대통령령으로 정하는 토지는 제외한다.

나. 가목의 토지의 개량시설과 가목의 토지에 설치하는 농축산물 생산시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 부지

2. 농지(農地)의 법적 제한

어떤 토지가 농지에 해당되면, ① 민법상 전세권 설정 제한(민법 제303조 제3항), ② 농지법상 농지소유제한(농지법 제6조, 제7조), ③ 농지거래 시 농지취득자격증명의 구비(농지법 제8조) 등의 법률적 제한을 받게 됩니다.

민법 제303조(전세권의 내용) ② 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.

농지법 제6조(농지 소유 제한) ① 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.

제7조(농지 소유 상한) ① 상속으로 농지를 취득한 자로서 농업경영을 하지 아니하는 자는 그 상속 농지 중에서 총 1만제곱미터까지만 소유할 수 있다.

② 대통령령으로 정하는 기간 이상 농업경영을 한 후 이농한 자는 이농 당시 소유 농지 중에서 총 1만제곱미터까지만 소유할 수 있다.

③ 주말ㆍ체험영농을 하려는 자는 총 1천제곱미터 미만의 농지를 소유할 수 있다. 이 경우 면적 계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총 면적으로 한다.

제8조(농지취득자격증명의 발급) ① 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 한다.

3. 농지(農地) 여부의 판단

농지법 제2조 제1호 가목의 규정과 같이 농지법이 해당 토지가 농지인지 여부에 대해 실제의 토지현상을 중시하고 있으므로 지목만으로는 농지인지를 특정할 수 없습니다.

어떤 토지가 농지에 해당하는지는 여부는 농지법 제8조 제1항에 따라 농지취득자격증명을 발급하는 소재지관서가 1차적으로 판단하고, 지목은 농지이나 실제로는 농지가 아닌 경우에는 관할 행정관청에서 발급하는 서면에 의하여 농지취득자격증명 없이 소유권이전등기를 신청할 수 있고, 어떠한 서면이 그러한 사실을 증명하는 서면에 해당하는지 여부는 당해 등기신청을 받은 등기관이 판단합니다.

농지 여부를 판단하는 기준은 소유자가 당해 토지를 농경지로 사용할 의사가 있는가 하는 주관적 기준과 일반 평균인의 상식으로 그 토지가 농경에 이바지하기 위하여 이루어진 것이라고 볼 수 있는 객관적 상황에 있는가 하는 객관적 기준에 의하여 결정됩니다(대법원 1965. 3. 16. 선고 64다1809 판결, 대법원 1999. 2. 23. 선고 98마2604 판결 등).

다만 농지법 제59조가 농지전용허가를 받지 아니하고 농지를 전용하는 행위를 형사처벌하도록 규정하고 있고, 제42조는 농지전용허가를 받지 아니하고 농지를 전용하거나 타용도로 사용하는 경우에는 행정청은 원상회복명령을 내릴 수 있도록 규정하고 있으므로, 당해 토지가 농지의 전용허가 없이 농지 이외의 상태로 전용되어 있다고 하더라도 향후 원상회복명령이 내려질 가능성이 있는 경우에는 농지로서의 상태를 상실하지 않았다고 보아야 하므로, 당해 토지의 취득에는 농지취득자격증명이 필요합니다.

4. 구체적 사안에서 판례의 태도

가. 지적공부상 지목이 답으로 되어 있기는 하나, 인근 토지보다 약 1～2미터나 성토되어 그 지상에 콘테이너박스와 창고가 설치되는 등 농지로서의 기능을 완전히 상실한 토지

대법원 1997. 12. 23. 선고 97다42991 판결

지적공부상 토지의 지목이 답으로 되어 있기는 하나 그 토지에 대한 낙찰허가결정 훨씬 전에 인근 토지보다 약 1∼2ｍ 나 성토되어 그 지상에 콘테이너박스와 창고가 설치되는 등 이미 타용도로 전용되어 상당 기간 동안 건축자재 하치장으로 사용되어 왔기 때문에 농지로서의 기능을완전히 상실하였고, 또한 낙찰인이 낙찰허가결정 이전에 농지취득자격증명의 발급을 신청하였음에도 해당 관서에서 농지로 볼 수 없다는 이유로 신청 자체가 반려된 점이나 낙찰인이 낙찰을 받은 직후에 적법한 절차를 거쳐 현황대로 농지전용허가가 이루어짐으로써 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 소멸된 점을 고려하여 볼 때, 낙찰허가결정 당시 그 토지는 이미 농지법 제2조 소정의 농지에 해당한다고 볼 수 없으므로, 낙찰인이 임의경매절차에서 최고가입찰자로서 그 토지를 낙찰받음에 있어서 농지법 제8조 소정의 농지취득자격증명을 발급받을 필요는 없다

나. 지목이 답으로 되어 있는 토지에 대하여 제3자 명의로 주택 부지로의 농지전용허가가 되었고, 이 토지는 여름철에 야영장 등으로 이용되면서 사실상 잡종지로 활용될 뿐 작물의 경작에 이용되지 않는 토지

대법원 1999. 2. 23. 선고 98마2604

어떤 토지가 농지법 소정의 ‘농지’인지의 여부는 공부상의 지목 여하에 불구하고 당해 토지의 사실상의 현상에 따라 가려져야 할 것이고, 공부상 지목이 답인 토지의 경우 그 농지로서의 현상이 변경되었다고 하더라도 그 변경 상태가 일시적인 것에 불과하고 농지로서의 원상회복이 용이하게 이루어질 수 있다면 그 토지는 여전히 농지법에서 말하는 농지에 해당한다고 할 것이다.

대상 토지에 별다른 견고한 구조물이 축조되어 있지 아니하고 터파기작업 등이 이루어져 현상이 크게 변동된 것도 아니어서 그 원상회복이 비교적 용이해 보이는 점 등에 비추어 그 현상 변경이 일시적인 것에 불과하다면 그 토지는 농지법상의 농지로서 그 취득에 소재지 관서의 농지취득자격증명이 필요하다.

5. 농지와 경매절차

농지에 대한 매각절차에서 집행관은 등기부상의 지목이 전, 답, 과수원인 경우 그 현황이나 이용상황을 조사하여 도면을 첨부하여야 하고, 만약 농지에 해당하는 지 여부에 대한 의문이 있는 경우에는 이를 집행법원에 보고하여야 합니다.

이러한 보고를 받은 집행법원은 농지소재지를 관할하는 시장, 군수, 구청장 등에게 경매목적물이 토지가 농지법 제2조에 해당하는 농지인지 여부, 만약 농지가 아니라면 농지전용허가를 받았는지 여부, 농지전용허가를 받지 아니한 상태라면 다시 원상회복명령이 내려질 가능성이 있는지에 대한 사실조회를 감정인에게 하도록 하고 감정평가서의 작성을 유보할 것을 통지합니다.

그 후에 소재지관서로부터 경매목적물에 대한 사실조회서가 도착하면 그 사본을 매각물건명세서의 사본에 첨부하여 비치합니다.

농지가 경매물건으로 나올 때 집행법원은 해당 경매물건이 농지이므로 최고가매수신고인은 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하여야 하고, 이를 매각허가의 특별조건으로 삼는다는 취지의 공고를 하는 경우가 있습니다(특별매각조건).

최고가매수신고인이 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 아니하면 민사집행법 제121조(매각허가에 대한 이의신청사유) 제2호에서 말하는 “최고가 매수인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때”에 해당하므로, 법원은 직권으로 매각불허가결정을 하고, 새 매각기일을 정하여 입찰을 속행합니다(민사집행법 제125조 제1항).

가. 농지취득자격증명이 필요 없다는 사실이 뒤늦게 밝혀진 경우

농지취득자격증명이 필요 없는 토지인데도 집행법원의 별다른 조치없이 이루어진 매각허가결정은 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 심대한 영향을 끼친 중대한 하자에 해당합니다.

따라서 이를 간과하고 집행법원이 매각허가결정을 선고하여 대금 납부, 소유권이전등기가 된 경우에는 경매의 기초가 된 사실 자체를 원인무효로 볼 중대한 경우로 보아 경매절차의 하자로 인해서 매각허가결정은 물론이고 대금납부 및 소유권취득의 효력이 없습니다.

대법원 2003. 12. 30. 2002마1208

입찰물건명세서 및 입찰기일공고가 입찰 목적물의 취득에 농지법 소정의 농지취득자격증명이 필요하지 않음에도 불구하고 이와 반대의 취지로 작성되어, 일반인에게 입찰대상 물건에 대한 필요한 정보를 제공하는 역할을 할 부동산표시를 그르친 하자가 있는 경우, 이와 같은 하자는 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 심대한 영향을 끼쳤다고 할 것이므로, 이는 구민사소송법 제633조 제5호, 제6호에 정한 낙찰불허가사유에 해당한다.

나. 나중에 농지취득자격증명이 필요한 것으로 밝혀진 경우

농지법 제8조 제1항 소정의 농지취득자격증명은 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에 첨부하여야 할 서류로서, 농지를 취득하는 자에게 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것일 뿐 농지취득의 원인이 되는 법률행위(매매 등)의 효력을 발생시키는 요건은 아닙니다.

따라서 농지취득자격증명 없이 이루어진 농지매매계약에 있어서도 매수인은 매도인을 상대로 소유권이전등기청구소송을 제기할 수 있고, 이미 매수인 명의로 등기가 경료된 경우에는 등기의 유효성은 추정됩니다(대법원 1998. 2. 27. 선고 97다49251 판결).

다. 소재지관서가 농지취득자격증명의 발급을 거부하는 경우

불법형질변경을 이유로 소재지관서가 농지취득자격증명을 발급하지 아니하는 경우, 집행법원은 일반적으로 소재지관서의 반려처분을 무시하고 최고가 매수신고인에게 매각허가결정을 하고 대금을 납부받아 소유권이전등기를 촉탁하고 있습니다.

농지에 대한 최고가매수신고인이 소재지관서에 농지취득자격증명의 발급을 신청하였으나, 소재지관서가 신청대상 농지가 불법형질변경되어 원상복구가 필요하기 때문에 현 상태로 증명을 발급할 수 없다고 반려한 사안에서 반려처분의 위법성을 인정하여 거부처분을 취소한 하급심 판례들이 있습니다(부산지방법원 2002구합2660 판결, 창원지방법원 2001구4778 판결 등).