지역주택조합에 대해서 - 꼭 해야겠니?
혹시 "지역주택조합"이라는 것을 아시나요? 저도 지역주택조합에 대해서 알게 된 것은 5~6년 전인 것 같습니다. 당시 제 고객 중 한분께서 지역주택조합의 조합원으로 등록하셨다가 몇 천만원을 잃게되었다면서 연락을 주신 것이 시작이었습니다.
지역주택조합에 대해서 저는 매우 부정적인 의견을 가지고 있습니다. 하지만 제가 모르는 케이스에 지역주택조합에 대해서 긍정적인 결과를 얻으신 분들이 계실지도 몰라서 무조건 반대하지는 않겠습니다.
다만 제 주변에 지역주택조합에 투자한 분들 중에는 단 한분도 좋은 결과를 보지 못했습니다.
얼마전에 제가 새절역와 3기 신도시에 대한 글을 쓴 적이 있습니다. 그런데 하필이면 지금 새절역 바로 앞에 지역주택조합 사업으로 아파트를 분양하는 곳이 있습니다. 그리고 이것 때문에 저에게 너무 문의가 많이 들어와서, 오늘은 겸사 겸사 지역주택조합에 대해서 정리를 해 볼까 합니다.
우선 재개발, 재건축과 지역주택조합을 비슷한 것으로 알고 계신 분들이 많이 계시는데, 지역주택조합은 완전히 다른 것이라고 봐야 합니다.
우선 우리가 흔히 말하는 재개발이나 재건축이라는 것은 해당 사업이 벌어질 지역에 건물, 집 또는 토지를 가지고 계신 소유자들이 조합을 설립해서 사업을 진행하는 것입니다. 이 때 조합원이라는 것은 해당 지역에 부동산을 가지고 있는 사람이면 자동으로 조합원이 되는 것입니다.
하지만 지역주택조합이라는 것은 사업이 진행되는 곳 다시 말해서 아파트가 지어질 지역에 살지 않더라도 일정 금액을 내면 조합원이 될 수 있습니다. 그러면 해당 사업을 진행하는 지역주택조합에서는 이런 돈들을 모아서, 그제서야 해당 지역의 땅을 매입하고 아파트를 짓는 사업을 진행하는 것입니다.
지금까지 제가 "조합"이라는 단어를 계속 쓰고 있는데, 조합이라는 것은 2인 이상이 모여서 공동 사업을 진행하겠다고 하는 모임이라고 보면 됩니다.
좀 더 쉽게 풀어쓰자면 재개발이 추진되는 곳은 해당 지역에 부동산을 소유한 모든 사람들이 자동으로 조합원이 되는 것입니다.(따로 모집을 하는 것이 아닙니다.) 그리고 이렇게 해당 지역에 부동산을 소유한 사람들 다시 말해서 조합원들의 80% 이상이 동의를 하면 해당 지역에 재건축 사업을 진행할 수 있습니다. 다시 말하면 20% 정도가 반대를 하더라도 기존의 집을 다 부수고 아파트를 새로 짓는 사업을 진행할 수 있다는 것입니다.
이런 재건축 사업을 진행하는 조합원의 목적은 지금 살고 있는 낡은 아파트를 새 아파트로 받는 것입니다. 다른 목적으로는 조합원으로서 일정 수익을 내는 것입니다.
다시 말해서 재건축이 진행되는 해당 지역에 100가구가 있는데, 새롭게 아파트를 높게 지어서 200가구를 입주시킬 수 있다면 100가구는 기존 조합원들이 가져가고, 남은 100가구는 일반분양으로 분양을 해서 생기는 돈으로 서로 이득을 나눠 갖는 것입니다.
이것이 바로 재건축과 재개발에 대한 기본 개념입니다. 그리고 이것이 재건축과 재개발을 하는 조합과 조합원의 사업 목적입니다.
그럼 지역주택조합은 어떨까요? 일단 지역주택조합은 누군가가 어떤 지역에 있는 집들을 다 부수고 새롭게 아파트를 짓겠다라고 계획을 세우고, 해당 사업을 같이 진행할 조합원을 "모집"하는 것입니다.
그럼 재개발, 재건축과는 달리 다른 지역에 사는 사람들이 몇 천만원 이상의 일정 조합비를 내고 해당 지역주택조합의 조합원이 되어서 같이 사업을 진행하는 것입니다. 다시 말해서 어떤 지역에 땅을 매입하고, 기존 건물을 부수고, 새로 아파트를 지어서 한채 정도는 내가 갖고 남은 집은 팔아서 이득을 얻겠다는 회사에 지분 투자를 하는 것과 마찬가지 입니다.
그럼 해당 지역주택조합은 조합원이 되기 위해서 사람들이 낸 돈을 모아서, 그 돈으로 땅을 매입하는 등의 각종 사업비로 이용합니다. 그리고 지역주택조합으로서 기존 동네를 부수고 아파트를 짓는 사업을 진행하기 위해서는 해당 지역의 95% 이상의 토지를 확보해야 합니다. 이것도 재건축과의 가장 큰 차이점 입니다.
확보를 해야 된다는 것은 실제로 조합이 매매를 통해서 95% 이상의 토지를 보유를 해야 합니다. 지역주택조합 사업장에서 흔히들 말하는 80~85%의 토지를 확보했다는 광고에 현혹이 되서는 안 됩니다. 왜냐하면 이런 광고는 토지를 매입했다는 것이 아니라 부동산 매매를 할 의사가 있다는 "동의서" 정도만 받아둔 것을 보여주는 것이기 때문에 실거래랑은 아무런 관련이 없습니다. 나중에 동의서를 써주신 분들이 땅값을 더 부르면서 매매를 안 하는 경우도 허다합니다.
따라서 이렇게 조합원들의 조합비를 받아서 해당 지역 토지 매매를 위해서 영업비 등 각종 비용을 쓰다가 해당 비용을 다 써버리면 조합은 자동으로 사라지게 됩니다. 그렇게 되면 조합원들이 낸 돈은 그냥 그대로 날라가 버리는 것입니다.
또한 특정 지역의 토지를 95% 확보를 해서 사업을 진행을 하더라도, 그 전에 비용을 많이 쓴 경우에는 입주 후 조합원들의 추가분담금이 생각보다 많아 질 수도 있기 때문에 사업이 진행이 되더라도 큰 이득이 없을 수도 있습니다.
클릭 >> [다큐]지역주택조합 '주의보' by KBS 광주 https://youtu.be/2cj4-Z6gJQI
지역주택조합의 경우에도 어느 건설사로 진행이 확정되었다고 유명 건설사의 이름을 같이 붙여서 홍보를 합니다. 하지만 해당 건설사들은 일정 비용을 받으면 이름을 빌려주기 때문에 실제로 해당 건설사에서 아파트를 짓겠다는 약속을 한 것은 아닙니다.
따라서 이런 것에 현혹이 되서는 안됩니다.
클릭 >> https://youtu.be/m4X9lCtUVgs
지역주택조합 사업을 진행하는 분들은 재개발이나 재건축과는 달리 중간 마진을 건설사 등에 줄 필요가 없기 때문에 훨씬 더 싼 가격에 아파트를 장만할 수 있다고 이야기를 합니다.
하지만 해당 지역의 95%의 토지를 확보하는 것도 매우 어려운 일이며, 중간에 여러 이유로 사업이 중단되고 조합비만 날리는 경우가 너무 많이 있습니다.
따라서 단순히 분양가가 싸다는 이유만으로 너무 쉽게 지역주택조합에 가입하지는 말았으면 좋겠습니다. 물론 누군가는 지역주택조합에 잘 가입해서 저렴한 가격에 내 집 장만을 했거나 아니면 많은 차익을 얻었을 수도 있습니다.
하지만 지금까지 대부분의 경우를 보면 지역주택조합의 사업은 성공할 확률이 매우 낮습니다. 그것은 간단히 네이버나 유튜브에 찾아 봐도 알 수 있습니다. 그리고 내가 하는 이번 경우는 다를거야라는 생각을 너무 쉽게 하지는 않았으면 좋겠습니다.
여러분이 몇 천만원의 돈을 모으기 위해서 노력한 것을 생각한다면 정말 신중하게 알아보고 투자를 하셨으면 합니다.
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