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by 송정목 Jun 30. 2021

요즘 생각하는 아파트 부동산 시장

요즘 주식에 대한 생각도 바꾸고, 그로 인해서 주식을 대하는 저의 행동도 상당히 많이 바뀌었습니다. 투자와 자산관리 그리고 노후에 대한 생각도 다시 정립을 하면서 심적으로도 많은 여유가 생겼습니다. 그렇게 여유가 생기다보니 다른 생각을 할 시간도 많아졌습니다.

저는 사실 집을 너무 사랑하는 집돌이 입니다. 그냥 집에 있는걸 너무 좋아합니다. 그래서 제가 보는 집의 관점은 투자 등의 다른 목적으로 보는 분과는 좀 다를 수도 있습니다. 하지만 다양한 의견도 들어보면 좋을 것 같다는 생각에 제가 요즘 생각하는 아파트 시장에 대해서 이야기를 해 볼까 합니다. ^^

우선 향후 아파트 가격이 어떻게 될까요? 사실 저도 잘 모릅니다. 물론 저 나름의 의견은 있지만 저는 전문가는 아니라서 많은 의견을 정확히 글로 옮기기는 어렵습니다. 다만 그냥 가볍게 부동산에 대해서 의견 공유를 원하는 분들을 위해서 글을 써볼까 합니다.

우리 나라에는 전세라는 것이 있습니다. 저는 아파트 가격은 결국 전세가에 따라서 상황이 많이 바뀐다고 생각하는 사람 중에 한명 입니다. 아주 가끔 깡통전세라고 해서 매매가 보다 전세가가 높은 경우가 있다고 하지만 그게 일반화를 할 정도의 흔한 일은 아니라고 봅니다. 그리고 저는 그런 단지를 실제로 본 적도 없습니다. 그래서 저의 원칙에 따라서 그냥 예외는 예외로 넘기도록 하겠습니다.

저는 전세가격이 결국은 매매가격을 받쳐주는 역할을 한다고 생각합니다. 아무리 부동산 시장이 안 좋더라도 깡통 전세가 흔하지 않다는 것은 전세가와 매매가의 차이가 별로 없다면 사람들은 전세 살지말고 그냥 집 사자라는 생각을 한다는 것을 의미합니다.

물론 앞으로 집 가격이 폭락할건데 왜 집을 사냐면서 전세가에 몇 천만원만 더 하면 집을 살 수 있는데도 집을 사지 말자고 강력히 주장하는 분들이 계십니다. 그리고 어김없이 집 가격은 올랐고 결국 상담 오셔서 제 앞에서 많이들 싸우십니다. ^^

제 생각대로 전세가가 매매가를 받쳐준다면 매매가 보다는 전세가격에 관심을 더 갖을 필요가 있습니다. 그럼 앞으로 전세 가격은 어떻게 될까요?

계약갱신청구권이라든지 서울시의 재건축 정책 등 매우 다양한 정책과 상황을 고려해 보면 당분간은 전세가격이 계속 오르지 않을까라는 생각을 하게 됩니다. 그리고 전세 가격이 오르면 매매가도 오를 것 같습니다.

어떤 사람들은 종부세, 재산세 등의 부담이 커지면 집을 내놓을 것이라고 하는데, 2주택자인 저의 입장에서 설명을 드리자면 집을 팔아서 생기는 세금 부담이 사실 더 큽니다. 저도 올해 종부세가 얼마나 더 나올지 생각만해도 두렵습니다. 하지만 제가 수십억의 집을 가지고 있지는 않아서 어느 정도는 감당이 될 것이라고 생각이 됩니다. 그래서 팔 마음이 없습니다. 제가 영끌을 해서 다주택자가 된 것도 아니고 수입도 있기 때문에 재산세, 종부세 등은 낼 수 있을 것 같습니다. 하지만 집을 팔아서 내야 하는 엄청난 세금은 확실히 싫습니다.

더 중요한 것은 집을 팔아서 5억 이상의 목돈이 생겼다고 가정했을 때, 그 돈을 투자할 만한 곳이 없습니다. 제가 자주 이야기를 했지만 자산가들이 대체 투자를 할 곳이 있다면 부동산 가격도 어느 정도 잡힐 것입니다. 하지만 수 억의 목돈이 있는 사람들이 현실적으로 할 수 있는 일은 부동산 투자 밖에는 없고, 부동산 중에서 아파트를 사는 것이 제일 편한 방법입니다.

어떤 사람들은 투기라고 하지만 여러분이 이자 한푼 없는 통장에 10억이 있다고 생각을 해 보셨으면 합니다. 여러분은 그 돈으로 아파트를 사지 않고 어떤 투자를 하시겠습니까? 땅을 사실건가요? 몇 달만에 20%의 손실을 볼 수 있는 주식 투자를 하실건가요? 세금이 많고, 금융소득종합과세 대상자가 될 수 있고 그로 인해서 건강보험료가 많이 오르고 각종 세무 당국의 관심을 받게 될 금융 상품에 투자를 하실 건가요? 아님 이자 한푼 없는 통장에 계속 10억을 넣어두실건가요?

그럼 지금 이 시점에 집을 사야 될까요? 그것도 관점에 따라 다른 것 같습니다. 본인이 살고 있는 집이 있는 상태에서 투자 목적으로 집을 사는 사람들에게는 수익률이라는 것이 중요합니다. 그래서 지금 아파트 가격이 비싸네 싸네 하면서 이것 저것 잴 수 있습니다.

하지만 그냥 내가 살 집을 사려고 하는 사람이라면 예산 안에서 집을 고를 것이고, 그렇게 고른 여러 후보 중에서 제일 행복할 것 같은 집을 그냥 사면 되지 않을까 싶습니다. 정말로 이상한 곳에 본인의 취향대로만 집을 사서, 다른 아파트 가격 오를 때 한푼도 안 오를 집을 사는 것이 아니라면 맞추기도 힘든 향후 아파트 가격을 고려해서 집을 살 시기를 선택해야해야하나 싶은 마음이 있습니다.

비싼 집은 비싼 이유가 있고, 싼 집은 싼 이유가 있습니다. 다만 누구나 가고 싶은 비싼 집을 살 여력이 안 되면 예산에 맞춰서 싼 집에 가서 행복하게 살면 된다고 저는 생각합니다. 30억 아파트가 3억이 오를 때, 5억짜리 아파트도 10%에 해당하는 5,000만원은 오를 겁니다.(30억 아파트가 3억이 오를 때, 5억 아파트가 2억이 오르길 바라면 안 된다고 봅니다.)

그냥 싸게 사서 싸게 파는 것이고, 비싸게 사면 비싸게 파는 것입니다. 다만 내 집이 있다면 그 집을 행복으로 채울 수 있습니다. 이사를 갈 필요도 없고, 가구를 사더라도 그냥 지금 집에 어울리는 것을 사면 됩니다. 나중에 이사갈 것까지 다 고려해서 살 필요가 없습니다.

또한 집을 사면 좀 더 길게 보고 저축을 할 수 있습니다. 하지만 전세를 산다면 짧게는 2년 또는 4년만 바라보고 저축에 올인을 해야 합니다. 결국 저축이나 투자할 곳도 마땅치 않아서 돈도 잘 안 불어납니다.

내 집 없는 부자는 없다.

본인이 살고 있는 집은 돈을 불리는 재태크의 수단이 아니라 길거리에 쫓겨나지 않을 정도의 안전 장치 입니다. 현금이 다 떨어져서 대출을 받더라도 주택담보대출을 받으면 됩니다. 신용대출은 그 때가서 신용이 안 좋아지면 받을 수도 없고, 전세보증금으로 대출을 받을 수도 없습니다.

결국 집을 이야기 할 때에는 내 집 매매 가격이 올랐다고 자랑할 것이 아니라 내 집에서 가족들과 얼마나 행복한지를 자랑하는 것이 맞다고 봅니다.

가족들을 평생 살 집이 있다면 직장을 그만 두더라도 아르바이트하고, 몸 써 가면서 살면 됩니다. 수입이 줄고 지금보다 여유는 줄지 모르지만 그래도 두 다리 뻣고 평생을 누워있을 공간은 있는 것입니다.

내가 살 집이 있다면 어린 아이들의 키를 재면서 벽에 표시를 하면 그것이 추억이 됩니다. 가족 사진이 있다면 크게 뽑아서 액자에 넣어서 벽에 못질해서 걸어두고 평생 봐도 됩니다.

저는 기본적으로 아파트의 가격은 땅값이라고 봅니다. 적어도 서울의 땅값이 장기적인 관점에서 떨어질 일이 없다고 보기 때문에 저는 집은 빨리 사면 좋다고 봅니다. 다만 주택 가격이 많이 올랐다면 이전보다 더 많이 주고 사야하기 때문에 안타깝긴 하지만 그렇다고 더 안 오른다는 보장도 없고, 떨어지더라도 오르다 떨어지면 떨어진 가격이 지금보다 더 비쌀 수도 있다고 봅니다.

주택가격은 반드시 지금 가격보다 떨어질 것이라는 확신과 그 시간동안 더 많은 돈을 모아서 더 좋은 집을 사겠다면 그것도 좋은 방법입니다. 하지만 저에게는 그런 확신도 없고, 그 과정 동안 너무 많은 심적 부담과 스트레스가 있을 것 같아서, 저라면 그냥 무리하지 않는 선에서 적당한 대출을 받아서 즐거운 집을 살 것 같습니다.

물론 오늘 글은 그냥 비전문가의 생각이었습니다. ^^ 재미있게 읽어주셨다면 감사합니다. ^^

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