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by 송정목 Oct 01. 2021

부동산 가격 상승은 대부분의 사람을 불편하게 합니다.

요즘 저의 마음을 불편하게 만드는 주제에 대해서 이야기를 해 볼까 합니다. 주제는 많은 사람들을 고통스럽게 만드는 부동산 입니다. ^^

부동산 가격이 오르면 어떤 사람들의 기분이 좋아질까요? 대부분의 분들은 부동산 가격이 오르면 부동산을 가지고 있는 사람들은 행복하고, 부동산이 없는 사람들은 자산 격차가 벌어지기 때문에 우울할 것이라고 답변을 할 것입니다.

부동산 가격이 올라서 행복하느냐 불행하느냐에 대해서는 사실 잘 모르겠습니다. 하지만 부동산 가격이 지금처럼 많이 오르면 거의 대부분의 사람들은 삶의 불편함을 느낄 확률은 매우 높아질 수 있습니다.

가장 이상적인 부동산 시장은 어떤 모습일까요? 그건 부동산 가격이 합리적인 수준에서 누구나 예상을 할 수 있을 정도로 매년 꾸준하게 오르는 것입니다.

가격이 상식적인 수준에서 꾸준히 오르기 때문에 부동산을 보유하고 있는 분들은 자신의 자산가치가 떨어질 것에 대해서 걱정을 하지 않아도 됩니다.

그냥 어떤 집을 사서 세입자가 아닌 소유자의 입장에서 잘 꾸미로 오랫동안 살고 싶다는 생각이 들었을 때에, 주택 구입 후 가격 하락에 대한 걱정을 안 하고, 주식 투자와 같은 엄청난 수익은 아니더라도 꾸준히 오른다는 믿음을 주는 것이 가장 이상적인 부동산 시장의 모습니다.

가격이 합리적인 수준에서 예상할 수 있는 수준에서 오른다면 굳이 급하게 집을 살 필요도 없습니다. 내가 살고 싶은 집의 내년 가격이 대충 예상이 된다면 그 동안 열심히 모아서 사면 됩니다. 갑자기 폭등할 것 같아서 무리해서 대출을 받아서 살 필요가 없습니다. 그냥 열심히 모아서 무리하지 않는 선에서 대출을 받고 사면 됩니다.

그럼 지금처럼 부동산 가격이 폭등을 하면 어떤 일이 벌어질까요? 일단 저처럼 집에 있는 것을 너무 좋아하고, 주거 환경이 중요한 사람들에게 가장 큰 불편함이 생깁니다. 왜냐하면 이사를 갈 수 없기 때문입니다.

지금 5억짜리 집에 살고 있으면서, 아이들이 크는 동안 열심히 모아서 10억짜리 집으로 이사를 가야지라고 생각하는 사람이 있다고 가정을 해 보겠습니다.

만약 부동산 가격이 안 오르거나 조금만 오른다면, 아이들이 크는 동안 열심히 저축을 해서 그냥 이사를 가면 됩니다. 집 가격이 안 올랐으니 지금 살고 있는 집을 판다고 해서 세금을 낼 필요도 없고, 두 집의 가격차이도 5억 정도로 예상이 가능합니다. 그러면 5억을 목표로 열심히 모으고 부담이 없는 선에서 필요할 때 대출을 받고 이사를 가면 됩니다.

그런데 만약 가격이 폭등을 해서 5억짜리 집이 10억이 되고, 10억짜리 집이 20억이 되면 어떨까요? 자기가 가지고 있는 집 가격이 올라서 기쁠까요? 그렇지 않을 확률도 매우 높습니다.

이사를 가야된다면 일단 5억짜리 집이 10억이 되면서 생긴 5억이라는 이득에 대해서 양도소득세라는 세금을 내야 합니다. 따라서 10억짜리 집을 팔아도 10억을 손에 쥘 수 없고 대충 9억을 손에 쥔다고 가정을 해 보겠습니다.

그리고 이사를 가고 싶던 집은 똑같이 2배가 되서 10억에서 20억이 되었습니다. 따라서 5억 차이가 나던 집은 10억 차이로 바뀌었습니다. 그럼 원래 집을 팔아서 9억이 손에 있고 나머지 11억이 더 필요합니다. 원래 5억만 열심히 준비하면 이사를 갈 수 있었는데, 집 가격이 오르는 바람에 11억이 필요하게 된 것입니다. 그럼 현실적으로 이사를 할 수가 없습니다. 그냥 원래 집이 좁고, 불편하고, 더 좋은 환경을 원하더라도 그냥 그 집에서 살아야 합니다.

이전까지는 집이 필요없거나 자산이 부족해서 집을 안 샀거나 못 샀던 무주택자들은 당연히 이런 폭등 시기에는 그 동안 열심히 자산을 마련했어도, 이제는 집이 필요하다고 느끼더라도 이제는 높아진 가격 때문에 살 수가 없습니다.

부동산임대업과 같은 사업적인 수단과 투자 목적으로 집을 여러 채 보유한 사람들도 지금은 너무 많은 세금 때문에 가지고 있는 부동산을 팔 수가 없습니다. 그래서 현금을 마련할 수가 없습니다.

그럼 과연 부동산 가격 상승으로 행복한 사람은 누굴까요? 굳이 이야기를 하자면 본인은 부모님 집에 살거나 또는 전세를 살면서, 그냥 임대로 준 집 한채를 가지고 있는 사람입니다. 만약 그 사람이 자신이 들어갈 집이 평생 필요가 없다면 그냥 투자한 한채를 언제든지 사고 팔면서 돈을 굴리면 됩니다. 그런 사람은 이런 부동산 상승 시장에서 유일하게 행복한 사람일 수도 있습니다.

아니면 이제는 더 이상 이사를 갈 마음이 없는 1주택 보유자의 경우에도 행복할 수 있을 것입니다. 이사갈 생각이 전혀 없으니 그냥 자신이 살고 있는 주택 가격이 오르면 그냥 그대로 자산 가치의 상승을 가져오기 때문입니다.

이렇게 풀다보니 지금 부동산 상황에 대해서 이야기를 좀 더 덧붙일 수 있을 것 같습니다. 위에서 언급한 경우 중 하나는 반드시 우리가 처한 상황 중에 하나일 것입니다.

그럼 결국은 전세로 살거나 부모님 집에서 살면서 다른 집 한채를 갖고 있는 사람이 아닌 그 어떤 누구도 이사를 할 수 없다는 것을 느끼게 될 것입니다. 그렇다면 결국 이사를 갈 수가 없기 때문에 매물로 나오는 집이 없는 것입니다. 분명히 누군가는 투자 목적이 아니라 실거주 목적이라도 집을 사고 싶음에도 불구하고, 수 많은 아파트 중에서 팔겠다고 나오는 매물이 없는 것입니다. 매물이 없음에도 불구하고 분명히 자기가 살 집이 필요한 사람이 있을 것입니다. 그렇다고 하면 파는 사람이 결정권을 갖고 있으니 그냥 가격을 높게 부르면 그만인 것입니다.

100채의 동일한 구조를 갖고 있는 아파트 단지에서 저번달에 5억에 거래가 되었는데, 오늘 100채 중 하나의 물건이 6억에 거래가 되면 오늘부터는 100채 전체의 가격이 동시에 6억이 되어버리는 것이 주택 가격의 특징입니다. 따라서 누군가가 비싸게 거래를 하면 그 이하의 가격으로 살 수 있는 집은 존재하지 않게 된다는 것도 주택거래의 특징입니다.