오피스텔 투자에 대한 개인적인 의견
많지도 않고, 적지도 않은 애매한 목돈이 있는 분들이 많이 찾는 것이 바로 오피스텔 투자 입니다.
사실 소개를 해 주는 사람 입장에서 손 쉽게 안내가 가능한 것이 오피스텔 입니다. 그리고 투자를 고려하는 분들 입장에서도 아파트보다는 저렴한 가격에 꼬박 꼬박 월세와 같은 수입을 얻을 수 있다고 생각에 빠져서 쉽게 투자 결정을 내리기도 합니다.
저 또한 일정 수준의 목돈이 생겼을 때 오피스텔 투자에 대해서 고민을 많이 해 보았습니다.
그런데 저의 입장에서는 오피스텔 투자가 그렇게 매력적으로 다가오지 않았습니다. 그런데 어떤 분들에게는 오피스텔 투자가 엄청나게 매력적으로 다가오기도 하는 것 같습니다. 그러니깐 투자를 하시는 것이 아닐까 싶고요.
그래서 오늘은 제 입장에서 생각하는 오피스텔 투자에 대해서 이야기를 해 볼까 합니다. 물론 저는 부동산 전문가는 아닙니다. 그렇기 때문에 오늘은 금융상품에 대해서도 많이 아는 30대 후반의 자산관리사라는 사람이 생각하는 오피스텔 투자에 대한 의견이 이렇구나라는 정도로 이해를 해 주셨으면 합니다.
또한 이 글은 부동산 투자에 대한 생각이 아닌 "오피스텔 투자"에 대한 생각임을 반드시 기억해 주셨으면 좋겠습니다.
목돈을 은행에 넣어서 적은 예금 이자를 받을바에는 그냥 적은 수익이라도 일정하게 나한테 월급처럼 나왔으면 좋겠다라는 분에게는 오피스텔이 적당한 투자처가 될 수 있습니다. 다만, 정말 정확한 수익률을 계산해 보고 결정을 해 보라는 말씀을 드리고 싶습니다.
제가 수익률을 계산을 할 때에 매번 들어가는 부동산 수수료, 수익을 신고했을 때의 세금, 늘어나는 건강보험료와 국민연금, 화재보험료 그리고 기타 비용을 따져 봤을 때에는 수익률이 3~4% 정도 밖에 안 나온다는 결론을 내렸습니다.
이렇게 되니 차라리 월지급식 펀드에 넣어서 매달 수입을 얻는 것이 훨씬 더 수익률이 좋을 확률이 높고, 세금에 대해서도 별로 걱정할 필요가 없었습니다. 또한 펀드에 돈을 넣으면 제가 정리하고 싶을 때 정리하면 되지만, 오피스텔의 경우에는 매수자를 찾기 전까지는 현금화도 안 되기 때문에 불편한 점이 상대적으로 많이 있었습니다.
꽤 괜찮은 월지급식 펀드를 선택을 하면 1억을 투자했을 경우에 원금에 대한 손실보다는 수익이 나면서 연간 510만원 정도의 수익을 올릴 수도 있습니다.
만약 펀드 운용이 안 되서 원금에 손실이 오더라도 곧 회복할 수 있는 펀드들을 선택할 것이고, 혹시 손실이 오더라도 그냥 오피스텔 투자를 해서 공실, 수리 등의 비용에 비하면 별 것 아니다라고 생각할 수 있을 것 같았습니다.
< 특정? 월지급식 펀드에 1억을 거치했을 경우에 대한 예시표 : 원금의 손실과 수익에 대한 부분은 별도임 >다음으로 현실적인 상황에서 접근해 보았습니다.
최근 분양을 하는 오피스텔의 경우에는 빌트인(Built-in)으로 받는 경우가 대부분 입니다. 다시 말하면 오피스텔 주인이 세입자에게 냉장고, 에어컨 등을 모두 제공을 한다는 것입니다.
이런 경우 3~4년 뒤부터 빌트인 된 물건들이 고장이 나기 시작을 합니다. 어차피 세입자 입장에서는 자기 물건보다는 함부로 다룰 확률이 높으니, 물건들도 금방 고장이 납니다.
여름에 에어컨이 고장이 나면 결국은 집 주인이 그걸 고쳐주거나 새 것으로 사 줘야 합니다. 당연히 다른 빌트인 물건들도 마찬가지 입니다. 물론 사용상의 부주의로 인한 것이면 당연히 세입자인 임차인이 내는 것이 맞지만, 대부분이 기계적 결함이나 노후화로 인한 것이기 때문에 제 생각에는 대부분이 집주인이 부담을 해야 한다고 생각을 했습니다
그래서 만약 월세 50만원을 받는 집주인이 저의 입자에서 여름에 에어컨이 고장났다고 세입자가 연락을 하면, 에어컨을 바꾸기 위해서 알아보러 다니고, 에어컨을 사서 설치하고 뭐하고 하면 한달 월세인 50만원 정도는 그냥 들어갈 것 같았습니다.
그러면 가뜩이나 수익률도 낮은데 한달 수익률이 줄어드는 것이니 오피스텔 투자가 그렇게 매력적으로 보이지 않았습니다. 그런데 그걸 또 처리해주러 다니는 시간까지 생각하면 그게 더 끔찍하게 느껴졌습니다.
마지막으로 시간이 지날 수록 직접 소유한 오피스텔의 매력도는 점점 떨어질 것 같았습니다.
오피스텔을 살 때에는 주변에 회사들이 많다는 등의 여러 호재를 가지고 살지 말지를 판단을 합니다. 만약 오피스텔을 살 정도로 좋은 환경이라면 분명히 주변에 오피스텔이 엄청 많이 들어설 것이라고 생각이 들었습니다.
그렇게 주변에 오피스텔이 몇 년동안 생기면 오피스텔에 살려고 하는 세입자 입장에서는 내가 산 오피스텔은 옆에 신축 오피스텔보다 매력도가 확 떨어질 것이라고 생각이 되었습니다.
그러면 공실이 날 확률이 높아지거나 공실을 줄이기 위해서 임대료를 낮춰야 하는 상황이 올 것이고, 그러면 가뜩이나 안 좋은 수익률은 더 떨어져서 투자에 대한 매력은 더 커질 것이라고 생각을 했습니다.
결론적으로 오피스텔 투자에 있어서 장점은 목돈을 넣어서 매달 일정 금액을 받는다는 것 이외에는 없다고 저는 생각이 됩니다.
일정 금액을 받는 것도 중요하지만 그 금액이 얼마의 수익률을 형성하는지도 중요합니다. 그런데 수익률로 따지면 그렇제 높지가 않았고, 그로 인해서 대처할 수 있는 제 입장에서는 상품이 너무나도 많이 있었습니다.
또한 각종 빌트인 제품의 고장 및 수리로 인해서 비용이 들면, 내가 챙겨야할 수익률은 더 떨어지고 그렇다고 오피스텔이라는 본연의 상품의 가격이 시간이 지난다고 오를 것 같지도 않았습니다. 오히려 주변에 생기는 여러 경쟁 주거 공간, 다시 말해서 신규 오피스텔, 빌라, 아파트 등 때문에 가격이 더 떨어질 것이라는 생각이 들었습니다.
물론 오피스텔에 투자를 해서 많은 수익을 보거나 부동산을 전문으로 하는 분들 입장에서는 오늘 제가 한 이야기가 매우 틀린 의견일 수도 있습니다.
하지만 저는 이런 이유 때문에 결국에는 목돈을 다른 곳에 분산 투자를 하고 있고, 이런 차선책이 훨씬 더 좋은 수익을 내고 있다라고 생각이 듭니다.
