역전세 반환대출 1년간 시행!

[경린이의 경제공부] 23.7.27 ~ 24.7.31

(오타 수정) '이륙시키기'가 아닌 '착륙시키기'입니다..ㅠㅎ

안녕하세요! 열심히 경제 공부 중인 경린이입니다 :)

오늘은 23년 7월 27일부터 시행된 <역전세 반환대출> 정책에 대해서 공부해 봤습니다.

저번에 역전세와 깡통전세에 대해서 알아봤는데요!

정부는 이번 역전세난을 진정시키기 위해서

7월 27일부터 역전세 발생 가구에 한해 추가 대출을 해준다고 발표했습니다.

 

역전세에 대해서 간략히 설명해 보자면

미국 금리가 치솟으며 덩달아 한국 금리가 오르게 됩니다.

그러면서 부동산 가격이 쭉쭉 하향세를 띄게 되었죠. 

(자세한 설명은 '역전세' 포스팅을 참고해 주세요!)

역전세는 집값이 떨어져서 임차인(세입자)이 처음 집을 들어올 때 냈던 전세보증금보다

현재 전세시가가 낮아졌을 때, 역전세라고 말합니다. 

임차인이 6억의 전세보증금을 내고 들어왔다면,

계약 종료 후 2억을 받이 나가야 하는데, 현재 전세 시가가 5억밖에 안 돼서

집주인이 차액 1억을 주지 못하는 상황이 벌어진 것이죠.

그렇게 부동산 시장이 경착륙 할 위기를 맞게 됩니다.

우선 부동산 시장의 "경착륙"과 "연착륙"에 대해서 알아볼까요?

부동산 시장 경착륙

→부동산 가치의 급격한 하락/ 부동산 시장 둔화

'경착륙'은 급하게 착륙한다는 것인데요,

단어의 뜻처럼 부동산 시장이 급격히 냉각되는 것을 말합니다.

부동산 시장 연착륙

→부동산 가치의 점진적 둔화/ 안정화

연착륙은 경착륙과는 반대로 큰 충격 없이 서서히 착륙한다는 것입니다

집값이 급격히 하락하면서,

전체 전세가구의 50% 이상이 역전세 위기를 맞았다고 합니다

역전세로 인해 돈을 돌려받지 못하는 세입자,

돈이 없는 집주인이 대거 등장하면, 너도나도 할 것 없이 

집을 경매에 넘기게 되고, 그렇게 되면 급격하게 부동산 시장이 침체될 수 있습니다.

정부는 너무 급하게 부동산 침체가 오는 것을 막고자 이번 정책을 피게 됩니다.

23년 7월 27일부터 24년 7월 31일까지

정부는 부동산 시장을 연착륙시키기 위해

역전세 가구에 대출 한도를 늘려주는 "역전세 반환대출"을 시행합니다.

전세 보증금 반환 목적의 대출 규제를 1년 동안

한시적으로 완화해 주겠다는 것입니다.

 

부동산 대출 규제 완화

은행에서 부동산 대출을 받을 때는

은행의 까다로운 심사를 거쳐야 합니다.

대출자의 돈 갚을 수 있는 능력을 평가해서 대출금을 빌려줍니다.

그 평가 기준으로 크게 3가지가 있는데요

LTV, DTI, DSR입니다.

매우 간단히 설명해 보면,

먼저 LTV는 주택담보인정비율로,

대출자가 구매하려는 집값에 대비해 몇 %를 빌려줄 것인가를 정합니다.

DTI는 대출자가 버는 소득에 대비해 빌릴 수 있는 돈

DSR은 대출자가 보유한 빚 대비 빌릴 수 있는 돈을 뜻합니다.

구매하려는 집의 지역과 대출자의 상황 등 많은 것들이 고려된 후

한 가지 기준이 적용되어 대출을 해주게 됩니다.

이번 "부동산 대출 규제 완화"는

가장 깐깐한 기준인 DSR 40%에서

기준이 비교적 느슨한 DTI 60%로 올려준다는 것인데요!

그냥 간단하게 한 마디로 말하면, 대출자에게 기존에 대출받았던 것보다

대출 한도를 더 늘려주겠다는 뜻입니다. 

역전세 가구의 한해서 대출받아서 세입자에게 전세 보증금을 갚으라는 것이죠! 

혹시라도 대출 자금이 전세금 반환 외 다른 용도로 사용되는 것을 막기 위해

집주인이 역전세 대출 요청을 하면 그 대출금은 바로 세입자에게 지급됩니다. 

역전세 반환 대출을 받게 될 경우 따르는 대출 조건이 많았는데요

다른 곳에 자금이 남용되는 것을 막고,

진짜 돈이 부족한 사람에게만 대출해주기 위함 때문입니다.

집주인은 역전세 반환 대출을 받으면

반환대출을 이용하는 기간 동안 새집 구매는 당연히 못하고, 

1년 후 어떻게든 대출금을 갚아야 합니다.

즉 세입자에게는 자신의 돈을 돌려받을 수 있는 좋은 정책이지만,

집주인은 만기 1년의 추가 대출을 껴안는 셈이 되었습니다.

 

추가로 집주인은 역전세 반환 대출을 받고 새로운 세입자를 맞았을 경우

불안해할 새로운 세입자를 위해

계약이 끝나면 전세 보증금을 받을 수 있는 보증보험 상품에 가입해줘야 합니다.

물론 보증료는 집주인이 대신 전액 부담합니다.

또한 임대차 계약 시 무조건 공인중개사를 거치고, 정해진 필수 문구를 포함시켜야 한다고 합니다. 

일각에서는 가계부채만 더 늘리는 꼴이 아니냐는 의견도 존재합니다. 

어차피 1년 후에 못 갚으면 집은 경매로 넘어가고 빚이 또 쌓이게 되죠

1년 후에 있을 선거 때까지 

부동산이 완전히 무너지는 것을 방지하려는 것이 아니냐는 얘기도 있습니다.