가계부채 위기! 부동산 대출규제 DSR 강화!
[경린이의 경제 공부] 가계부채 | 스트레스 DSR | 부동산
안녕하세요! 찬바람 부는 날씨만큼이나 침체된 경기에 씁쓸한 경린이입니다. 다들 한 주 동안 잘 지내셨는지요!
오늘은 과도하게 쌓여버린 가계부채로 인해 위기에 처한 한국 경제에 대해서 공부해 봤습니다. 가계부채, 즉 국민 개인의 빚이 엄청나게 쌓여버렸다는 것인데요,
왜 가계부채가 급증하였는지, 가계부채가 높으면 어떤 점이 안 좋은지, 그래서 정부는 어떤 대응을 결정했는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다!
[목차]
1. 가계부채 증가 원인
2. 가계부채 위험성
3. 정부 대응
3-1) 변동금리 스트레스 DSR
3-2) DSR규제 강화 -> 빈틈 막기
4. 결과 예상해 보기
금리 인상 = 은행 대출 이자 인상 & 은행 저축 이자 인상
개인이 갚아야 할 부채 증가 = 소비 감소 = 경기침체
고금리 시대에 들어서면서 경기가 침체되며 부동산 수요가 감소하였습니다. 지금 집을 사면 매달 높은 이자를 갚아야 하기 때문에 수요가 줄어든 것인데요, 그러다 보니 이미 집을 다 지어놓고, 혹은 집을 짓기 전 분양을 기다리던 건설업계에 비상이 걸렸습니다. 은행으로부터 과도한 PF대출을 받아서, 집 분양이 되면 빌린 돈을 갚으려 했지만 부동산 수요가 줄어드는 바람에 은행에 빌린 돈을 갚지 못할 위기에 처한 것이죠. 부동산이 망하면 건설업계에 비상이 걸리고, 그들에게 돈을 빌려준 금융권까지 싹 다 도미노 폭망을 할 수 있기에, 정부 입장에선 부동산이 망하는 것을 막을 필요가 있었죠.
그래서 정부는 이미 나라에 빚(부채)이 많은 상태임에도 불구하고, 부동산 시장 위축을 막고, 대출 이자 부담을 줄이기 위해 대출 규제를 완화해 줍니다. 정부가 내놓은 정책은 “특례보금자리론”으로, 부동산 대출규제인 DSR이 적용되지 않아 대출한도가 높고, 9억 이하의 주택을 최대 5억까지 빌려준다는 것이었죠.
거기에 시중은행은 집을 담보로 대출해 주는 주택담보대출(주담대)의 만기를 30년에서 최대 50년으로 늘렸습니다. 10억짜리 집을 사기 위해 돈을 빌린다고 가정했을 때, 30년에 걸쳐서 갚는 것보다 50년에 걸쳐서 갚는 것이, 매달 내는 원리금(원금과 이자)의 부담을 줄일 수 있습니다. 50년 동안 이자를 내야 해서 결과적으로 내게 되는 이자는 더 높으나, 지금 당장 다음 달에 낼 원리금은 줄어들게 되는 것이죠.
부동산 시장 위축을 막기 위해 대출 규제를 완화했더니, 가계부채가 무섭게 불어났습니다. 특례보금자리론은 7개월 동안 약 35조 원 이상 공급되었고, 1달 동안 주택담보대출이 5.8조나 증가하게 되었죠. 안 그래도 많던 빚이 더 쌓여버리게 된 것입니다.
한국이 전세 대출까지 포함하면 가계부채 세계 1위라는 사실을 알고 계신가요? 10월에 6.8조가 증가해 가계부채가 총 1086조가 되었습니다. 그런데 가계부채가 높으면 왜 안 좋을까요? 가계부채가 많다는 것은, 즉 나라에 빚이 많다는 것인데, 빚이 많은 상대랑 거래하고 싶지는 않겠죠? 국가의 신용등급을 평가하는 “세계 3대 신용 평가사”가 있습니다. 바로 무디스, 피치, S&P인데요, 만약 이들이 한 나라의 신용 등급을 강등시키게 된다면, 그 나라의 신뢰도가 하락하게 되죠. 그러면 글로벌 채권시장에서 이 나라와 거래하는 리스크가 커지게 되어, 그만큼의 가산금리가 추가된다고 합니다.
한국을 예시로 설명해 볼게요! 가계부채가 너무 많아서 한국을 신뢰하지 못한다고 평가해 신용 등급이 강등된다면, 한국의 대외신용도에 빨간불이 켜집니다. 그렇게 되면 한국과 거래하는 나라는, 한국이 빚이 많아서 추후에 돈을 못 갚을 리스크까지 계산해서, 가산 금리를 붙이는 것이죠. 그러면 채권 이자가 더 높아지고 나라의 빚은 더 쌓이게 되고, 해외로 자본이 유출됩니다. 나라에 빚이 많고 달러가 부족해지면 더 이상 돈을 빌리지 못하게 되어 결국은 IMF에 도움을 요청해야 할 수도 있는 것이죠. 나라 간의 무역은 신뢰와 이익을 바탕으로 진행되기 때문에 , 무역으로 먹고사는 한국에게 대외신용도는 굉장히 중요합니다. 그런데 최근 외국에서 한국의 빚이 많아 신용을 강등시킨다는 이야기가 돌았다고 해요. 그래서 서둘러 빚 줄이기에 돌입한 것입니다.
정부는 내년부터 가계대출을 잡기 위해 강력 대출 조이기에 돌입한다고 합니다. 우선 변동금리로 돈을 빌릴 때 기존 금리에 1-3%를 추가해서 계산하는 [변동금리 스트레스 DSR]을 도입하고, DSR 규제를 피해 가는 예외조항을 막기 위해 규제를 강화한다고 합니다.
부동산 대출 규제 DSR
=총부채원리금상환비율
=주담대 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액)/ 연소득
우선 DSR이 무엇인지부터 알아야겠죠? 총부채원리금상환비율이라니... 벌써부터 말이 너무 어려운데요?..ㅎㅎ 아주 쉽고 간단하게 설명하자면, 은행이 모두에게 큰돈을 턱턱 빌려줄 수는 없겠죠? DSR은 부동산 대출을 받을 때 “개인이 갚을 수 있는 만큼만” 빌릴 수 있도록 제한을 거는 규제입니다. “DSR 40%”라는 말은, 개인이 버는 돈의 40%까지만 원리금(원금과 이자)을 갚는데 쓰라는 말이죠.
아주 쉽게 위의 그림을 통해 예시를 들어보자면, 연봉 3000인 사람이 집을 구매하기 위해서 대출을 받으려고 하는데요, 연봉 3000인 사람이 DSR 40% 규제를 받으면, 1년에 (3000*0.4=1200) 1200만 원까지 원리금(원금+이자)을 갚는 데 사용할 수 있습니다. 그러면 1달에 100만 원까지 원리금을 갚을 수 있는 거죠! 그렇다면 지금 시중은행의 금리가 6%라고 했을 때, 이 사람은 2억까지 빌릴 수 있게 되는 겁니다.
물론 제가 빚도 0원으로 만들고, 원리금 계산할 때 원금 상환도 제외해서 실제와는 계산이 다르지만, 대략적인 흐름은 그렇습니다. 만약에 여기서 연봉 3000인 사람이 이미 다른 은행에 갚는 원리금이 600만 원이 있다면, 지금 은행에서는 (1200-600) 1년에 원리금 상환을 600만 원까지 할 수 있는 거죠.
부동산 대출 규제 중 DSR이 가장 강력하고 까다로운 조건입니다. 그런데 정부가 가계부채를 줄이기 위해 이 DSR에 가산금리(추가 금리)를 붙이겠다고 한 것입니다. 이거는 또 무슨 말이냐? 물어보신다면 일단 변동금리와 고정금리의 차이를 알아야 합니다.
변동금리) 변하는 금리
고정금리) 고정된 금리
부동산 대출을 받을 때, 고정금리로 빌릴 것인지, 변동금리로 빌릴 것인지를 선택할 수 있는데요! 둘 다 장단점이 있습니다.
우선 고정금리는 처음에 빌릴 때 금리가 만기까지 쭉- 가는 겁니다. 처음 계약할 때 고정 금리 5%로 계약을 했다면, 계약이 끝날 때까지 5%의 금리를 내는 것이죠. 고정금리는 시장금리 상승기에도 금리 인상이 없고, 시장금리 하락기에도 금리 인하가 없습니다. 미래에 금리가 인상이 될지 인하가 될지 모르는 상황에서 계약을 하다 보니, 맨 처음 금리 설정이 변동금리보다 높습니다. 변동금리로 계약하면 3%에 할 수 있는 걸, 고정금리로 계약하면 5%로 계약을 해야 하죠.
반대로 변동금리는 시장금리의 인상/인하에 따라서 함께 변하는 금리입니다. 그러다 보니 맨 처음 금리 설정에 큰 리스크가 없습니다. 왜냐하면 나중에 금리가 인상되면 그때 또 올리면 되니까요, 고정금리보다 훨씬 낮게 계약할 수 있는 거죠. 그러다 보니 초기 금리 설정이 낮습니다. 이 말은 즉 초기 금리 설정이 낮다 보니 빌릴 수 있는 대출 한도가 늘어나게 되는 건데요..! 조금 더 자세히 설명해 보자면!
아까 DSR을 설명할 때, “내가 갚을 수 있을 만큼만” 빌려준다고 했었죠? 이자가 5%일 때랑, 이자가 3%일 때랑 개인이 갚을 수 있는 돈의 한도가 달라집니다. 당연히 이자를 덜 내게 된다면, 개인이 갚을 수 있는 돈의 한도가 올라가겠죠? 그러기 때문에, 변동금리로 빌리면 대출 한도가 늘어나게 됩니다. 그래서 정부가 이를 제한한다고 말한 것입니다.
변동금리 스트레스 DSR
= 기존 금리 + 가산금리 (1~3%)
‘스트레스’는 ‘압력’을 주겠다! 는 말인데요, 그래서 스트레스 DSR은 기존 금리에 1~3%의 금리를 추가로 더해서 금리 설정을 높인 것입니다. 변동금리로 빌리면 초기 금리를 낮게 설정해 대출 한도를 높일 수 있기 때문에, 대출을 줄이기 위해 변동금리로 대출받는 것을 막기 위함이라고 생각하시면 될 것 같아요. 되도록이면 고정금리로 빌리는 것을 장려하는 것이죠.
정부는 여기에 추가로, DSR 규제를 피해 가는 대출 빈틈도 막겠다고 말했습니다. 여러 개의 항목이 있지만, 그중 하나는 이 DSR 규제는 원래 집을 매매할 때만 적용하던 것이었는데요! 정부가 내년부터는 “전세금을 대출할 때도 DSR을 도입”한다고 합니다. 연봉 3000인 사람이 6억 전세에 들어가기 위해서 대출을 받는다고 했을 때, 지금은 4억까지 빌려주었다면 DSR의 적용으로 2억까지만 빌려주게 되는 것이죠. 전세로 높은 대출을 해주는 것을 막아서 가계부채를 줄이겠다는 것이죠.
대출 규제가 강화되면 어떻게 될까요? 우선 개인이 받을 수 있는 대출 한도가 확 줄게 되면서, 결과적으로 가계부채가 줄어들게 되겠죠! 그러면 국제적 국가 신용도 하락을 방지할 수 있습니다. 그러나 대출 한도가 줄면서 부동산 수요 또한 현저히 줄어들게 됩니다. 수요가 줄어드니 부동산과 전세 가격이 떨어지게 되고, 부동산에 많은 돈을 투자했던 갭투자, 영끌족과, 그로 인해 발생한 역전세난, 은행으로부터 과도한 대출을 받은 건설업계의 위기가 도래하죠. 결과적으로 경기가 침체되는 결과가 발발합니다.
