시한폭탄 부동산 PF 대출이란?
[경린이의 경제 공부] 시행사 | 브릿지론 | 본 PF
여러분 잘 지내셨나요~? 벌써 12월의 여러 날이 지났네요. 시간이 참 빠르게 흐르는 것 같습니다.
오늘은 언제 터질지 몰라 시한폭탄이라 불리는 “부동산 PF 대출”에 대해서 공부해 봤습니다. PF대출은 은행이 건설업체에게 미래의 "가능성"을 담보로 하여 돈을 대출해 주는 것을 말하는데요! 이게 무슨 말인가 싶으시죠? 괜히 ’ 어려울 것 같다 ‘는 위압감이 느껴지는데, 생각보다 개념 자체는 간단합니다!
저는 쉬운 설명을 위해 <아파트가 세워지는 과정>을 예시로 들어서 설명해 볼게요! 부동산 PF 대출은 건설업체마다 다양한 케이스로 진행되기 때문에, 제가 예시를 들어 설명하는 것이 전부는 아닙니다. 전체적인 흐름만 재밌게 봐주세요! 그럼 어떤 내용인지 공부하러 가시죠!
[목차]
1. 시행사란? 시공사란?
2. 브릿지론) 토지매입
3. 본 PF) 공사비 대출
4. 분양 성공 VS 분양 실패
5. 시한폭탄 PF 대출
시행사 VS 시공사
여러분, 혹시 아파트가 어떤 체계를 밟고 세워지는지 알고 계신가요? 혹은 저 큰 아파트 단지를 누가 짓는 것일까요? 저는 사실 ‘누가 아파트를 만들까?’에 대해서 한 번도 생각해 본 적이 없는데요, 공부하기 전의 저는 마냥 ‘대기업에서 짓겠지’ 정도로만 생각하고 있었습니다. 그런데 공부하면서 배운 점은, '대기업'만 아파트를 세우는 건 아니구나! 였습니다. 우선 먼저 짚고 넘어가야 할 개념은, “시행사”와 “시공사”의 차이입니다. 큰 아파트 단지를 건설할 때는 우선 아파트 단지를 기획, 설계하는 기업과, 직접적인 공사를 담당하는 기업으로 나뉩니다. 조금 더 자세히 알아볼게요!
시행사
시행사는 부동산 총괄 감독 역할을 합니다. 부동산 기획, 토지 매입, 설계, 자금조달, 계약, 분양, 입주까지 시행사가 모든 기획과 행정절차를 담당합니다. 시행사가 주도적으로 아파트 단지를 만들어간다고 생각하시면 됩니다. 그러다 보니 꼭 대기업만이 아파트를 건설하는 게 아니라, 어느 정도 자금을 갖고 있고, 공사 경험이 많은 건설업계가 시행을 주도하는 경우도 많다고 합니다.
시공사
시공사는 직접적인 ‘공사’만을 담당합니다. 시행사와 컨택해서 일을 따내게 되죠! 대형 시공사의 경우에는 ‘시행‘을 함께 하는 곳도 있다고 합니다.
50억 정도의 자산을 갖고 있고, 공사 경험이 많은 한 시행사는 약 1000억짜리 알짜배기 땅을 발견합니다. 이곳에 아파트 단지를 멋있게 지으면 100% 성공할 것 같은 느낌이 왔죠. 그런데 자산 50억 갖고는 1000억짜리 땅을 사기란 터무니없어 보이는데요, 시행사는 이 1000억짜리 땅을 구매하기 위해 완벽한 부동산 계획을 세우기 시작합니다.
시행사는 제일 먼저 “건물을 세울 땅”을 구입하기로 합니다. 그런데 자산 50억만 갖고 있는 시행사가 어떻게 비싼 1000억짜리 땅을 구입할 수 있을까요?
시행사는 땅 살 돈을 대출받기 위해 금융사를 설득하기 시작합니다. 시행사의 신용도도 떨어지고, 리스크도 큰 사업이기 때문에, 금융사도 함부로 큰돈을 빌려주기 어려운데요, 그래서 금융사를 설득하기 위해 지금 비록 시행사가 50억 밖에 갖고 있지 않지만, 저 알짜배기 땅만 구입하면 큰 성공을 이룰 수 있다는 “아주 완벽한 부동산 프로젝트 계획서”를 작성합니다. 이를 들고 금융사에 찾아가서 “미래의 성공 가능성”을 담보로 땅 살 돈 대출을 부탁하죠.
추가로 만약 실패하면 리스크가 크고, 담보 잡을 게 없기 때문에 제1금융(시중 은행)은 대출을 꺼립니다. 그래서 이 단계에서는 제2금융(저축은행, 증권사, 캐피탈사 등)에게 대출을 하게 되죠. 제2금융은 리스크가 큰 대신, 시중보다 훨씬 높은 이자를 요구합니다.
여기서 돈을 빌려줄까 말까 고민하는 저축은행의 입장도 들어볼까요?
우선 저축은행이 시행사에게 돈을 빌려주었을 때, 가장 큰 메리트는 역시 높은 이자율입니다. 시행사에게 높은 이자율로 돈을 대출해 주고, 프로젝트만 성공하게 된다면 이자 한탕 당길 수 있게 되는 거죠. 부동산 시장이 활황인 경우에는, 건물을 지으면 100% 분양이 성공했기 때문에 대부분의 프로젝트의 성공률이 높아진다고 합니다. 그래서 부동산이 활황일 때는 금융사들은 보다 낙관적으로 대출을 수월하게 해 준다고 합니다.
그런데 갑자기 부동산 시장이 냉각이 돼서 프로젝트가 망하면 어떻게 될까요? 금융사는 대출해 준 돈을 못 받을 위험이 커지는 겁니다. 시행사가 구매한 땅을 다시 도로 판다고 해도 1000억보다 한참 아래의 돈으로 팔아야 하기 때문에, 돈을 싹 다 날려서 금융사의 위기가 찾아올 수도 있는 겁니다. 굉장히 리스크가 큰 사업이지요.
브릿지론 = 토지 구입! 본 PF를 받기 위한 징검다리 역할
두 결정 사이에서 고민하던 저축은행은, 계획서를 보고 프로젝트의 사업성이 좋다고 판단하여 토지 구입 자금을 대출해 주기로 결정합니다! 시행사는 매달 저축은행에 고이자를 갚아야 하지만, 보다 더 큰 “본격적인 프로젝트 사업”을 시작할 수 있는 기회를 잡게 되죠! 시행사와 저축은행 사이에서 일어난 대출을 “브릿지론”이라고 하는데요! 땅 구입으로 인해 본 사업에 들어갈 수 있는 징검다리 역할을 해준다고 하여 “브릿지론”이라고 말합니다.
이제 땅도 구매했겠다 시행사는 본격적인 공사와 분양에 들어갑니다.
1000억에 알짜배기 땅을 구입한 시행사는 이제 본격 공사비 마련에 도입하게 됩니다. 땅 위에 집을 지어 올려야 하는 만큼 땅 대출보다 훨씬 큰돈이 필요하기 때문에, 이번에는 제1금융(시중 은행)을 찾아가 대출을 요구합니다. 시행사는 함께 시공을 진행할 아주 믿음직한 대형 시공사와 계약을 하고, 시공사와 알짜배기 땅 그리고 완벽한 부동산 프로젝트 계획서를 담보로 시중은행에 찾아가게 되죠. 그리고 이제 집만 세우면 100% 분양 성공! 프로젝트 성공! 할 수 있다며 시중 은행에게 공사비 대출을 요구합니다.
본 PF = 본격적인 공사비 마련
찬찬히 계획서를 검토한 은행은 시행사에게 고이자를 받는 조건으로 대출을 해줍니다. 은행에 돈을 대출받으면, 시행사는 앞전에 저축은행에게 대출했던 땅 값 1000억을 갚습니다. 은행은 고이자를 땡길 수 있어서 좋고, 시행사는 드디어 본격 집을 지을 수 있는 자금을 마련하게 된 겁니다. 이를 “본 PF 대출”이라고 말합니다.
분양 시작!
이제 집도 짓겠다! 집에 들어올 사람을 구해야 되겠죠? 분양은 집을 다 짓고 난 후에 할 수 있고, 집을 짓기 시작할 때부터 할 수도 있는데요! 시행사는 본격 분양자를 구하러 나섭니다. 예를 들어 시행사가 짓는 아파트 단지에 약 1000 가구가 들어가고, 집 한 채당 10억이라고 할 경우, 시행사는 100% 분양 성공 시 천문학적인 이익을 획득할 수 있습니다. 부동산 경기가 활황이고, 땅의 위치가 좋을 경우 분양을 시작하자마자 마감되는 경우도 많다고 하는데요! 이렇게 됐을 때, 집을 짓기 위해 들어간 돈도 많지만, 10억짜리 집 1채당 1억씩만 남는다고 가정해도, 시행사는 약 1000억 원을 벌 수 있게 되는 거죠. 다들 이 위험한 사업에 뛰어드는 이유가 있습니다.
분양 실패할 경우..
그렇다면 만약 부동산 경기가 갑자기 냉각되면서 프로젝트가 실패하면 어떻게 될까요? 분양이 실패하면 시행사는 그동안 빌리고 빚진 엄청난 돈을 갚을 방도가 사라집니다. 집이 완공되기도 전에 분양을 했는데 실패했을 경우, 시공사는 추후에 돈을 받지 못하기 때문에 공사를 중단하게 됩니다. 시행사는 파산하고, 은행도 큰 위기에 빠지게 됩니다.
미국의 금리인상이 시작되면서, 한국도 따라서 금리를 인상하게 되었는데요, 미국이 금리를 내려야 한국도 따라 내릴 수 있을 텐데, 미국이 금리를 언제 인하할지 모르는 상황에서 한국의 대출 이자 부담은 계속 높아졌고, 부동산 시장은 한순간에 냉각되었습니다. 부동산 경기가 호황일 때 맺었던 프로젝트들이 한순간 부동산 시장이 냉각되며 중단, 실패하게 되었죠. 부동산 경기 호황일 때는 집을 만들면 팔렸기 때문에 은행들도 보다 낙관적으로 돈을 많이 빌려주었습니다. 그러다 보니 이번 부동산 냉각으로 인해 건설업계의 부도 위기 + 돈을 많이 빌려준 금융권까지 큰 위기가 발생했습니다.
