잊지 말자 구분 등기, 낮과 밤의 다른 풍경도 감안하자

자, 이제 본격적으로 전원주택을 구매해보려고 합니다. 일단 마음에 드는 집을 결정했으면, 아파트와 마찬가지로 집을 보러 갑니다. 집을 보러 갈 때는 사실 별다를 게 없습니다. 배수는 잘되는지, 물은 잘 나오는지와 같은 기본적인 것들을 확인하면 됩니다.

'벽'을 꼼꼼하게 살펴보는 것이 어떨까

저는 주택에 한 번도 안 살아봐서 집을 보러 갔을 때 뭘 봐야 하는지 잘 몰랐습니다. 집주인에게도 살면서 불편한 점 등을 물어봤지만, 사실 이건 하나마나한 질문이죠. 그래서 사실 대충 둘러볼 수밖에 없었습니다.

그런데, 지금 생각해보니 체크해야 할 것들이 꽤 있었더라고요. 살아보니까 알게 된 점들입니다. 전 가장 중요한 것은 최대한 꼼꼼하게 벽을 살펴보는 일이라고 생각합니다. 결로현상으로 인한 곰팡이 등의 문제가 있을 수 있고요, 운이 좋으면 누수 흔적도 발견할 수 있을지 모릅니다.

가끔 벽을 보면 이런 물 흐른 자욱을 발견할 수 있을지 모릅니다.

그런데 사실 집에 물이 새는 것을 확인하는 것은 쉽지 않은 일입니다. 그래서 전, 계약서를 쓸 때 특약 등으로 누수 관련 사항을 넣는 것이 좋다고 생각합니다. 물론 중대하자에 대해서는 별도로 특약을 넣지 않아도 6개월 매도자 책임으로 할 수 있다고 하지만, 이를 입증하기란 쉽지 않습니다. 

그리고 또 강조하고 싶은 부분은 '도시가스'입니다. 도시가스가 들어오는 전원주택이 아니라면 겨울에 난방비가 어마 무시하게 나온다고 합니다. 

구분 등기, 구분 등기, 구분 등기!!

이렇게 집을 잘 보시고, 마음에 든다면 이제 계약을 해야 합니다. 계약하는 것은 아파트를 계약할 때와 큰 차이가 없습니다. 하지만, 반드시, 꼭! 토지대장을 잘 보셔야 합니다. 전원주택을 구매하실 때는 내 땅에 대한 소유자가 한 명, 혹은 두 명(부부 공동 명의인 경우)이어야 합니다. 지분 등기가 돼 있으면 안 됩니다.

포털에 구분 등기와 지분 등기를 찾아보시면 왜 구분 등기를 해야 하는지 쉽게 알아보실 수 있습니다. 여러 복잡한 일들이 생길 수 있다는 글들을 보실 수 있을 텐데요. 개별등기라는 말은 편의상 만들어낸 말이라는 점도 알게 되셨죠?

대표적으로 지분 등기가 돼 있으면 내 집을 담보로 대출을 받으려고 해도 지분을 공유하고 있는 사람들 모두의 동의가 필요할 수 있다고 합니다. 그러니 곧 구분 등기로 바뀔 예정이라는 말은 그냥 믿지 않는 게 좋지 않을까요? '곧'이 언제까지인지도 모르잖아요.

그냥 구분 등기 아니면 쳐다도 보지 않는 게 상책인 것 같습니다. 

건폐율과 도로 지분도 기억하세요

그리고 토지에는 '건폐율'이라는 것이 있습니다. 쉽게 얘기하면 내가 가지고 있는 토지면적 중에 몇 프로까지 집을 지을 수 있다고 규정한 비율입니다. 예를 들어 건폐율 20%의 토지 100평을 보유하고 있다면, 20평에만 주택을 지을 수 있다는 것이죠.

토지 용도별로 건폐율이 다른데요. 서울 인근의 전원주택의 건폐율은 보통 20%라고 생각하시면 될 것 같습니다. 같은 면적의 토지를 사더라도 건폐율에 따라 주택의 1층 면적이 결정됩니다. 나머지 면적은? 정원이라고 생각하시면 됩니다.

집 앞의 도로도 집주인이 보유하고 있어야 합니다. 국가에 기부채납을 하면 좋은데, 받아주지 않는 경우가 많습니다. 도로는 마을 사람들이 함께 공유하는 경우가 많다고 하네요.

물론 지어진 전원주택을 살 때는 건폐율을 신경 쓰지 않아도 된다고 생각할지도 모릅니다. 하지만 추후 집을 수리해야 할 일이 있거나 증축 등을 고려한다면 건폐율을 잘 알고 계셔야 합니다. 혹시 천운을 타고났다면, 내가 산 토지의 용도가 변경돼서 건폐율이 올라갈 수도 있겠지요.

그리고 전원주택을 살 때는 대게 도로 지분도 함께 사게 됩니다. 국가의 도로가 아닌 개인 사유도로를 통해 전원주택 단지로 진입하는 경우가 많기 때문인데요. 이 도로 지분은 전원주택 단지라면 단지 사람들이 모두 공유하는 형태로 돼 있는 경우가 많을 겁니다. 이건 공유해서 보유해도 괜찮다고 합니다.

다만, 도로 지분 역시 내 재산이기 때문에 이에 따른 세금을 내야 합니다. 가급적, 도로 지분이 많지 않은 것이 좋겠죠? 가장 좋은 것은 전원주택에 진입할 수 있는 도로가 국가 소유 도로인 곳이죠. 그럼 도로를 보유할 필요도 없고, 관리도 국가가 해주고, 세금도 내지 않을 테니까요. 

밤에도 꼭 가보세요, 여름과 겨울도 보면 '금상첨화'

자, 이제 계약을 하면 되겠지요? 하지만 그전에 마지막으로 강조하고 싶은 점이 하나 있습니다. 보통, 집을 보러 가면 낮에 가게 됩니다. 특히 전원주택을 보러 갈 때는 서울이나 도심에서 먼 경우도 많겠지요. 그래서 주말 등을 이용해서 가는 경우가 많습니다.

낮에 전원주택 단지를 가면 대부분 이런 평화로운 모습입니다. 하지만 밤에는 조금 다른 모습일지도...

하지만 매번 낮에만 가면 밤의 모습을 볼 수 없습니다. 전원주택은 대부분 상권과 떨어져 있기 때문에 밤이 되면 그야말로 '칠흑 같은' 어둠을 경험할지도 모릅니다. 밤에는 집 주변 환경이 어떻게 바뀌는지, 가로등은 있는지 살펴보는 것을 권합니다. 

혹시 1~2년 후의 전원주택행을 고려하고 있다면, 그리고 유력한 후보지가 있다면, 여름과 겨울에도 한 번씩 후보지를 가보는 것도 좋을 겁니다. 분명 계절별로 다른 장단점이 눈에 보일 겁니다.

이번엔 계약에 앞서 고민해봐야 할 점들을 독자 여러분들과 공유해봤습니다. 2편에서는 계약 이후부터 입주 전까지 겪었던 일들에 대한 이야기를 해볼까 합니다. 처음 해보는 조경공사부터 주택으로 이사 갈 때의 애로사항 등을 공유하려 합니다. 많은 관심 부탁드립니다.