서부라인(김포, 고양, 파주, 인천)은 왜 무너졌었나?

서부라인(김포, 고양, 파주, 인천)은 왜 무너졌었나? 

2008년 이후 가장 집값이 많이 떨어진 곳은 어디였는가?

소위 서부라인(김포, 고양, 파주, 인천)이다.

그럼 그들은 왜 무너졌나?

아파트의 공급폭탄이 떨어졌기 때문이다.

2008년도에는 어떤 일이 있었나?

놀라겠지만 충청지역까지 투기과열지구로 묶었다.

투기과열지구란 무엇인가?

분양권 당첨 이후 5년간 전매를 금지한다는 강력한 분양권 억제책이다.

수도권은 물론 미분양이 많은 지역인 지방까지도 전부 투기과열지구로 묶였다.

그럼 이런 조치로 많이 떨어졌는가?

아니다.

2008년 금융위기를 겪으며 떨어졌다.

금융위기는 서울, 수도권, 지방을 가리지 않고 부동산 경기를 얼어붙게 하는데 강력한 영향을 줬다.

아마도 이 때는 부동산으로 돈 버는 일은 앞으로 없을 것이라고 부동산 전문가는 물론 그냥 일반인까지 인식하던 시기였다.

집거지(하우스 푸어)라는 말도 이 때 생겼다.

그러던 부동산이 2016년 현재 그런 일이 있었냐는듯 지금은 부동산 과열을 생각해야 할 정도로 세상이 변했다.

그러다 11.3 대책이 발표 되고 2008년도의 데자뷰가 요즘 다시 보이는 형국이다.

그럼 왜 2008년도 서부라인이 무너졌는가에 대해 알아보자.

서부라인은 유독 신도시 발표가 많았고 많이 지어졌다.

인천에는 송도, 청라, 영종, 검단 신도시가 발표되고 지어졌다.

고양에는 식사지구, 파주는 운정지구, 김포는 한강신도시 등이 지어졌다.

이런 신도시나 지구지정은 구도심의 파급효과를 불러온다.

어떤 파급효과인가?

구도심의 집값 몰락이다.

왜 그런가?

사람들은 송도신도시에 강남사람들이 오는 것으로 착각하는 경우가 있다.

그러나 송도신도시에는 강남사람들이 오는 것이 아니라 인근의 연수구, 남동구의 사람들이 집을 팔고 이사 오는 것이 송도신도시이다.

GCF(녹색기후기금)같은 국제기구가 들어왔으니 전국에서 사람들이 송도신도시로 몰려올 것이라 생각한다.

그러나 그렇지 않다.

한번은 뉴스에 GCF가 들어오기 전과 후의 분양권 지역별 청약분포에 대해 분석한 그래픽 기사가 있었다.

그 기사의 핵심은 이렇다.

GCF가 들어오기 전에는 인천 사람들의 청약분포가 95%에 육박하고 기타지역이 5% 였다.

그런데 GCF가 들어오고 나서 송도신도시에 지역별 청약분포는 인천이 90% 기타지역이 10%로 서울및 기타지역이 약 5% 늘었다는 기사였다.

즉 송도신도시와 같은 신도시 중 선호신도시도 거의 대부분은 동네사람들이 청약한다는 소리다.

그럼 한강신도시는 다르고 파주운정은 다를까?

아니다.

더했으면 더했지 다르지 않다.

그냥 신도시란 동네잔치라는 소리다.

물론 강남과 가까운 판교, 위례 등은 예외다.

그렇다면 신도시가 생기면 신도시와 구도심의 관계는 어떻게 될까?

신도시가 생기면 구도심은 몰락하고 그 몰락의 여파로 신도시까지 침몰하는 것이 그들의 관계이다.

예를 들어 연수구에 사는 홍길동씨는 송도신도시에 들어가기 위해 청약을 했고 송도신도시 아파트에 당첨이 되었다.

그리고 입주날을 손꼽아 기다렸다.

그리고 입주가 다가오자 자신의 아파트를 부동산에 내놨다.

그리고 부동산에서 충격적인 소리를 듣는다.

자신과 같이 자신의 집을 팔고 송도신도시로 들어가려는 매물로 꽉 차있음을 발견한다.

입주가 가까이 오면 올수록 더 안 팔리고 매물이 쌓이는 것을 발견한다.

그는 잔금을 치루고 들어가야 하기 때문에 자신의 아파트 가격을 더 싸게 내놓는다.

그러나 자신만 그렇게 생각한 것이 아니다.

다른 사람들도 다 그렇게 생각했다.

그래서 아파트의 가격은 하염없이 떨어진다.

32평 아파트의 가격은 1억 2천만 원에 낙찰이 될만큼 떨어졌다.

한 때 2억 원 가까이 가던 아파트였는데 말도 안 되는 가격이다.

사실 신도시는 빠르게 지어지는 것이 문제였다.

2년 안에 몇 만가구가 쏟아지고 잔금을 못 치루는 일이 벌어지니 

연수구만 이랬나?

아니다.

김포의 구도심, 고양시의 구도심, 파주의 구도심은 이런 악순환에 시달리며 24평은 9천만 원 32평은 1억 2천만 원까지 떨어지던 시절이 2012년 즈음이다.

그럼 신도시의 아파트는 어땠나? 

구도심에 있는 사람들이 아파트를 팔고 들어와야 하는데 문제는 아파트가 팔리지 않으니 입주를 안 한 분양권이 마이너스 프리미엄이 1억 원 이상 붙었다.

심지어 2억 원까지 떨어지는 경우도 생겼다.

그들은 신용불량자를 각오하고 아파트를 포기하는 일도 생겼다.

그럼 문제가 생긴다.

구도심의 아파트도 경매로 날아가는 일이다.

구도심의 아파트가 신도시의 아파트 잔금 때문에 결국 잃어버리는 것이다.

만약 연수구에 사는 홍길동씨의 상황이 이러했을 것이다.

신용불량자가 되어서 신도시 아파트도 날리고 구도심의 아파트는 경매로 날리는 것은 면해야 한다.

제발 구도심의 아파트만이라도 지켜야 할 것 아닌가?

그리고 어차피 신도시 아파트에 입주를 해봐야 마이너스 1억 붙은 아파트 들어갈 필요 없다고 생각한다.

그런데 처음에 계약금을 10%씩 내고 들어갔다 하더라도 4억 원이라면 4천만 원이 계약금이고 중도금은 무이자로 대출을 받았다.

그런데 현재 마이너스 1억 원이 붙어있다.

그리고 마이너스 1억 원은 현재 진행형이다.

2억 원까지 간다는 소리도 있었다.

그렇다면 이것을 누군가에게 넘기는 것이 유리하다.

계약금 포기하고 누군가에게 웃돈을 주고라도 분양권을 넘기고 싶은 것이다.

사실 2008년도에 분양권에 당첨될 당시 신도시에 입주하는 것이 목표가 아니고 중간에 분양권을 프리미엄 받고 팔겠다는 생각을 했었다.

그런데 그런 것은 한낱 꿈에 불과하다는 것을 신도시 입주시점에야 알게 되었다.

그냥 계약금 4천만 원 그리고 웃돈 3천만 원쯤을 붙여서라도 누군가에게 아파트 분양권을 넘기는 것이 유리하다고 생각했을 것이다.

그래서 등장한 것이 소위 A급 바지라는 사람들이다.

A급 바지는 누구이며 무엇을 하는 이들인가?

소위 공무원, 교사, 회사원 등으로 은퇴한 사람들이다.

분양권을 넘겨받을 정도의 신용상태가 되는 사람들이다.

그래서 그런 사람들이 분양권을 넘겨 받고 중도금을 홍길동씨에게 넘겨받아 6회분 이상 내다가 중간에 배째라고 하는 역할을 했다.

그럼 그 일로 손해를 보는 곳은 누구인가?

건설회사다.

그래서 이런 일은 사기로 걸려들어갈 수도 있는 일이다.

그럼에도 불구하고 모든 재산을 날려 버릴 수 있다는 공포감에 이런 일을 기획했다.

그만큼 2012년도 서부라인의 분양권 시장은 심각했다.

그래서 정리하자면 분양권은 최소 1억 원까지 떨어졌고 그 이상 떨어지는 지역도 있었다.

구도심은 신도시로 들어가려는 사람들 때문에 가격이 단기간에 급격히 떨어졌다. 

신도시가 지어지면 어떤 일이 벌어지는가?

그것은 구도심의 몰락이고 구도심의 몰락은 다시 신도시의 분양권 몰락으로 이어진다.

강남과 가까운 지역의 신도시라면 그 여파는 덜하다.

왜냐하면 직장이 많은 강남과 가까운 곳으로 이주하려는 수요가 있기 때문이다.

그래서 서부라인과 달리 동쪽의 판교신도시는 무너지지 않았다.

강남과 가까운 동부라인에서 신도시 입주 시 전세값이 일시적으로 떨어질 수는 있다.

그런데 급격히 채워진다.

싼 전세값으로 직장과 가까운 곳으로 가려는 수요 때문이다.

그래서 강남 인근에 신도시가 지어지면 신도시가 문제가 아니고 수원, 용인, 남양주와 같은 강남에서 더 먼 곳이 문제가 된다.

그곳의 전세입자가 만기가 되었을 때 강남과 가까운 신도시로 이주하려고 전세금을 뺄 테니까 말이다. 

지금은 어떤 시장인가?

한 마디로 폭풍전야다.

대형 신도시들의 입주가 카운트 다운에 들어갔다.

신도시 입주는 입주폭탄이다.

그것이 떨이지면 인근 구도심의 아파트는 추풍낙엽이다.

나는 제발 2008년의 악몽이 되살아나지 않기를 기도해 본다. 

JD 부자연구소
소장 조던
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