[단독] 서울 복합개발에 꼬마빌딩 매물 `씨` 말라

[단독] 서울 복합개발에 꼬마빌딩 매물 `씨` 말라

정부와 서울시가 도심 주택공급 확대를 위해 상업지역과 준주거지역의 용적률 상향과 일반주거지역의 종상향 등을 추진하면서 서울 도심지 곳곳의 몸값이 달아오르고 있다. 강남·종로 등 중심업무지구는 물론 청량리·자양동·마포 등 서울 역세권·도심의 상업용지와 준주거용지 매물이 지난달 두 차례 도심 주택공급 대책 발표 이후 추가 가격 상승 기대감에 자취를 감췄다.

24일 소규모 정비사업 전문인 한 부동산업체 대표는 "200~300평 규모의 `꼬마빌딩`을 지을 수 있는 청량리 역세권 매물이 있었는데 최근 땅주인이 안 팔겠다고 거둬들였다"면서 "지난달 정부의 도심 고밀 개발 대책이 나온 이후 역세권을 중심으로 상업지역, 준주거지역의 몸값이 높아지고 있다"고 말했다. 또 다른 개발업체 대표도 "자양동에 오피스텔을 짓기 위해 준주거용지를 사려고 매도자와 협의 중이었는데 정부가 인센티브를 주겠다고 하면서 갑자기 매도자가 매물을 회수했다"고 말했다.

실제 한국감정원 부동산통계에 따르면 지난달 서울 상업지역 토지거래 건수는 2927건으로 8월의 3298건에 비해 371건(11.2%) 감소했다. 지난해 9월의 3766건과 비교하면 839건(22.3%)이나 줄었다.

국토교통부는 지난달 `9·13 주택시장 안정대책`과 `9·21 수도권 주택공급 확대방안`을 통해 상업지역의 경우 주거비율을 80%(현행 70~80%)로 일괄 확대하고 주거용 면적의 용적률을 400%에서 600%로 확대하기로 했다. 또 준주거지역은 용적률을 400%에서 500%로 확대하고, 역세권의 경우 적극적인 용도지역 상향을 통해 주택공급을 늘리기로 했다. 박원순 서울시장은 여기에 더해 지난달 30일 스페인 바르셀로나에서 "도심에 주거·업무가 복합된 높은 건물을 올릴 필요가 있다"면서 뉴욕 맨해튼이나 일본 롯폰기와 같은 도심 복합개발 구상까지 밝혔다.

상업지역의 주거비율 및 준주거·일반주거지역의 용적률과 용도가 상향되면 그만큼 개발 시 사업성이 높아지고 땅값이 높아질 수밖에 없다. 한 디벨로퍼는 "준주거·상업지역 내 비주거시설 의무비율이 감소한다면 사업 안정성이 높은 주거시설을 더 넣을 수 있어 유리하다"고 말했다. 또 다른 부동산업계 관계자는 "서울지역 3종 일반주거지역의 경우 3.3㎡당 토지가격이 평균 4000만~5000만원 수준인데, 상업지역으로 전환될 경우 평균 6000만~7000만원으로 40~50%가량 높아진다"고 말했다. 아직 9월 통계가 공개되지 않았지만 기존 상업지가 많은 중구·종로구·영등포구 등 도심지역이 몸값 상승의 중심이 될 것으로 예상된다. 서울시에 따르면 명동이 속해 있는 중구는 상업·준주거지역 면적이 418만㎡로 전체 면적의 41.9%를 차지해 가장 비중이 높다.

이어 여의도가 속해 있는 영등포구가 상업·준주거지역이 353만㎡로 전체 면적 대비 비율이 14.5%에 달한다. 종로구도 상업·준주거지역 면적이 313만㎡로 전체 면적 대비 13.1%를 차지한다.

국내 최대 부동산 온라인커뮤니티 `붇옹산스터디`의 강영훈 대표는 "서울 동북권과 서남권의 역세권 주변 3종 일반주거지가 일반상업지로 종상향이 이뤄질 가능성이 높다"면서 "해당 지역을 중심으로 부동산 가격이 상대적인 강세를 나타낼 수 있다"고 예상했다.

다만 정부의 개발제한구역(그린벨트) 해제 압박에 서울시가 그린벨트 대신 최근 빈집 도시재생이나 역세권 도심 개발 등 정책을 무리하게 쏟아내면서 일부에서는 이상 가격 급등에 따른 부작용 우려도 나온다.

[최재원 기자]
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국토교통부는 지난달 `9·13 주택시장 안정대책`과 `9·21 수도권 주택공급 확대방안`을 통해 상업지역의 경우 주거비율을 80%(현행 70~80%)로 일괄 확대하고 주거용 면적의 용적률을 400%에서 600%로 확대하기로 했다. 또 준주거지역은 용적률을 400%에서 500%로 확대하고, 역세권의 경우 적극적인 용도지역 상향을 통해 주택공급을 늘리기로 했다. 박원순 서울시장은 여기에 더해 지난달 30일 스페인 바르셀로나에서 "도심에 주거·업무가 복합된 높은 건물을 올릴 필요가 있다"면서 뉴욕 맨해튼이나 일본 롯폰기와 같은 도심 복합개발 구상까지 밝혔다.

서울의 나홀로 아파트도 재건축이 될 수 있다는 얘기가 된다.

지금까지는 용적률 문제 때문에 리모델링을 해야 했다.

그러나 이런식으로 용적률을 높여주면 나홀로 아파트의 재건축도 가능해진다.

그리고 재개발도 사업성이 높아진다.

일반분양분이 많아지기 때문이다.

이것은 서울에 공급이 많이 늘어 난다는 얘기이고 이것은 세계적인 추세라는 얘기이다.

그렇다면 수도권에는 더 안 좋아진다는 얘기이기도 하다.

JD 부자연구소
소장 조던
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