광역 17개 시도 중 11곳 `역전세 위험지대`
광역 17개 시도 중 11곳 `역전세 위험지대`
지난해 초 서울시 노원구 상계주공아파트를 매입한 직장인 신 모씨(34)는 지난주 급하게 인테리어업체와 집수리 계약을 맺었다. 예년 대비 전세를 찾는 세입자가 크게 줄면서 전세금을 내주지 못할 수 있다는 걱정에서다. 전세를 끼고 갭투자를 한 신씨는 이 아파트에서 6년을 살던 신혼부부가 올해 의정부 임대주택을 얻어 이사를 가기로 하면서 큰 고민에 빠졌다. 신씨는 "저번 전세금보다 2000만원을 싸게 내놔도 찾는 사람이 없어 피가 바짝바짝 마른다"며 "베란다 새시와 세면대, 싱크대 교체 등 돈을 1000만원은 들여야 신혼부부 세입자들이 집을 보러 오는 분위기"라고 설명했다.
경남권에서 시작한 전셋값 급락세가 충청권을 거쳐 수도권과 서울에까지 충격을 주고 있다. 부동산시장에 국지적으로 입주 물량이 쌓여가고 거래절벽이 이어지면서 전셋값이 계약 시점인 2년 전보다 하락하는 지역이 속출하고 있다.
11일 한국감정원의 월간 주택가격통계에 따르면 지난 1월 말 기준 전국 17곳의 광역 시도 가운데 11곳의 아파트 평균 전셋값이 2년 전인 2017년 1월 말보다 떨어진 것으로 나타났다. 2년간 전국 아파트 평균 전셋값이 2.7% 하락한 가운데, 가장 많이 떨어진 곳은 울산으로 2년간 전셋값이 13.6% 추락했다. 시·군·구 단위까지 내려가면 경남 거제시가 2년 전보다 전셋값이 무려 35%나 급락해 가장 큰 낙폭을 보였다.
이 밖에 경북이 -8.1%, 충남 -7.1%, 세종 -5.5%, 충북 -4.0%, 제주 -3.7%, 강원 -2.6%, 부산 -2.4%를 기록했다.
수도권인 경기도는 2년 전과 비교해 -3.6%, 인천은 -0.3%의 변동률을 기록했다. 경기는 관할 시 28곳 가운데 4분의 3인 21곳이 하락했다.
서울은 2년 전에 비하면 아직 하락 반전하지는 않았지만 1.8% 상승폭만 유지하고 있을 뿐이다. 특히 동남권 입주 물량이 몰린 강남 4구(서초·강남·송파·강동)는 0.8% 떨어지면서 낙폭을 키우고 있다. 서초구가 -3.9%, 송파구가 -0.9%를 기록했다. 강남구는 2년 전과 비슷한 수준을 유지했다.
국토교통부 실거래가 자료에 의하면 강남구의 대표적 재건축 아파트인 대치 은마(전용 84㎡)는 2년 전인 2017년 2월 6억원의 전셋값을 기록했지만 최근 올라온 매물은 4억6000만원에 불과하다.
서초구 반포리체(전용 59㎡) 역시 2년 전 8억4000만원에 전세 거래됐지만 최근 6억8000만원에 거래가 체결되며 20% 이상 빠졌다. 송파구 파크리오(전용 84㎡)는 2년 전 7억7000만원이던 전셋값이 3000만원가량 떨어지면서 7억4000만원에 실거래가 이뤄졌지만 2년 내 최고가가 9억원인 점을 감안하면 최근 전셋값 하락은 기하급수적인 수준이다.
강북에서도 대형 아파트 단지 위주로 전셋값 하락세가 나타나면서 현재 도봉구 전셋값은 2년 전보다 0.40% 낮아졌다. 도봉구 창동 북한산아이파크(전용 84㎡)는 2017년 1월과 2월에는 4억~4억2000만원에 전세 계약이 이뤄진 데 비해 작년 12월에는 4억원, 올해 1월에는 3억5000만원으로 실거래가가 내려갔다. 노원구(0.1%) 용산구(0.6%) 등지도 아직 2년 전 이하로 떨어지진 않았지만 역전세난의 사정권이다.
부동산시장에선 서울의 전셋값 하락을 당분간 거스를 수 없는 흐름으로 파악하고 있다. 이미 서울 아파트 전셋값은 작년 11월 이후 올해 1월까지 3개월 연속 하락세다. 특히 서울 동남권에서 지속적으로 나올 대규모 입주 물량이 얼마나 소화되느냐가 관건이다. 올해 서울지역 입주 물량은 9500여 가구 송파 헬리오시티를 포함해 지난해 2배 수준인 5만여 가구다.
한편 `역전세난`과 `깡통전세`에 대한 우려가 커지자 정부가 다음주 관계 부처 긴급 점검회의를 열기로 했다.
11일 정부 관계자에 따르면 기획재정부와 금융위원회, 국토교통부, 한국은행 등은 잠정적으로 오는 19일 가계부채 점검회의를 열어 깡통전세 현황을 파악하고 대책을 논의할 예정이다. 깡통주택은 매매가격 하락으로 전세와 대출금이 매매 시세보다 높은 주택을, 깡통전세는 이로 인해 전세 재계약을 하거나 집이 경매로 넘어갔을 때 세입자가 전세금을 다 돌려받지 못하는 주택을 말한다.
[전범주 기자 / 이승윤 기자 / 추동훈 기자]
[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
http://news.mk.co.kr/newsRead.php?year=2019&no=83664
사람이 왜 주택에 거주할까? 에 대해 생각해보자.
주택에 거주하는 이유는 삶의 터전이 거기에 있기 때문이다.
왜 삶의 터전을 거기에 잡았는가?
가장 큰 이유는 바로 직장이 있기 때문이다.
그래서 우리나라는 제조업을 하면서 산업화의 길을 걸었다.
그래서 도시화가 진행되었는데 도시화로인해 지방에 있는 사람들이 대거 서울로 올라왔다.
제조업은 대규모 공업단지를 만들어 사람들을 공장에 집단 수용해서 물건을 만들어야 했기 때문이다.
후진국이었던 한국은 지방의 싼 노동력이 지속적으로 유입되는 것이 바로 도시화고 그로인해 우리나라는 제조업 강국이 되었다.
그리고 서울 및 수도권은 공업단지 주변으로 신도시가 생겨나고 땅 값, 아파트 값이 올랐다.
그러나 지속적으로 올라간 노동비용은 공장을 해외 빠져 나갔고 현재 수도권은 서울로 출퇴근 하는 것 외에는 굳이 거주할 이유가 없는 도시가 되었다.
서울로 출퇴근은 바로 서울에 직장이 있기 때문이다.
그런데 앞으로 인구는 줄어들고 경쟁력있는 기업의 숫자는 늘어나지 않는 상태에서 서울의 대기업 집중화는 더 심화 될 것이다.
현재 전세가가 떨어지는 것은 향후 집값이 떨어지는 것과 같다.
거주여건이 떨어지기 때문에 떠나는 사람이 많아져서 전세가가 떨어지는 것이기 때문이다.
전국지자체 전세가격 변동폭의 표가 나타내는 것은 바로 현재의 거주여건이 떨어지는 지역을 순서대로 나타낸 것이다.
거주여건은 입지가 가장 크고 그 다음이 바로 오래된 주택이다.
서울에 있어도 오래된 주택은 거주여건이 떨어질 것이다.
그러니 서울의 새 아파트는 많이 오를테고 거주여건이 떨어지는 지방의 헌 아파트는 전세가와 매매가가 동시에 떨어질 것이다.
앞으로 말이다.
JD 부자연구소
소장 조던(김장섭)
http://cafe.daum.net/jordan777
