[단독] 계약금 두 배 물어주고 접습니다…지방 부동산
[단독] 계약금 두 배 물어주고 접습니다…지방 부동산 덮친 `미분양 그늘`
조선산업 등 제조업 침체에 정부의 강력한 부동산 규제가 쏟아지면서 지방 부동산 시장에 검은 그림자가 점점 짙어지고 있다. 경남 창원시 마산회원3구역 재개발 아파트인 `e편한세상 창원파크센트럴`은 95%에 달하는 미분양을 견디지 못하고 최근 기존 일반분양 계약마저 전부 해지한 것으로 파악됐다. 조합과 건설사 측은 분양 대신 공공지원 민간임대로 전환하기로 하고 국토교통부에 신청서를 제출했다. 1년 가까이 미분양 문제가 해소될 기미를 보이지 않고, 이미 쓴 사업비 이자비용에 대한 부담과 힘들어진 추가 사업비 조달 때문에 내린 고육책으로 풀이된다.
22일 부동산 업계에 따르면 창원시 마산회원구 회원동 356-16 일대 회원3구역 조합과 시공사인 대림산업은 지난 13일 e편한세상 창원파크센트럴 일반분양 계약자 40명과 계약 해지 절차를 마무리했다. 계약자들이 냈던 계약금(분양가 10%)의 두 배를 해지 대가로 지급했다. 작년 3월 최초 분양한 e편한세상 창원파크센트럴은 총 1253가구 가운데 일반분양 예정 물량이 856가구였다. 이 중 40가구만 분양되고 816가구가 미분양으로 남은 것이다.
조합과 대림산업 측은 계약 해지 물량을 포함해 일반분양 856가구를 공공지원 민간임대로 전환하기 위해 지난 15일 국토부에 공공지원 민간임대 지정 신청서를 제출했다. 앞서 조합은 작년 12월 총회를 열고 공공지원 민간임대로 전환하는 내용의 관리처분계획 변경안을 통과시켰다. 당초 계획대로라면 준공은 내년 10월 예정이었다. 공공지원 민간임대주택으로 선정되면 사업자는 사업비를 정부 기금에서 저리로 조달할 수 있고, 8년간 임대한 뒤 분양으로 전환이 가능하다. 민간임대 사업자로는 대림그룹의 자산 관리 전문 계열사인 대림AMC가 우선협상대상자로 선정됐다. 회원3구역 조합 관계자는 "국토부 승인이 나면 정식 계약을 체결할 예정"이라고 말했다.
e편한세상 창원파크센트럴 아파트단지의 민간임대 전환 추진은 꽁꽁 얼어붙은 지방 부동산 시장 현황을 적나라하게 보여준다. 특히 창원시를 비롯한 경남지역은 현재 조선업 등 전통 제조업 경기 침체 때문에 전반적으로 구매력이 급격히 떨어지면서 매매와 분양 시장 모두 최악의 상황에 직면해 있다. 한국감정원에 따르면 창원시 아파트 월간 매매가격지수(2017년 11월 100 기준)는 올해 1월 89.2로 2011년 3월 89.4 이후 8년 만에 최저치를 기록했다.
미분양도 전국적으로 가장 심각하다. 국토부에 따르면 미분양 주택 수의 경우 수도권은 2017년 말 1만387가구에서 2018년 말 6319가구로 1년 새 4068가구 줄어든 반면, 지방은 2017년 말 4만6943가구에서 2018년 말 5만2519가구로 5576가구 늘었다. 특히 경남 지역 미분양이 1만4147가구로 전체 미분양 물량 중 26.9%를 차지하며 가장 많았다. 다음달 말 준공 예정인 창원시 마산합포구 `월영 부영아파트`도 4298가구가 현재 모두 미분양 상태다. 2016년 최초 분양 당시 전체 가구의 3%에도 못 미치는 117가구만 분양됐고, 건설사 측이 이듬해 위약금을 주고 계약을 취소한 채 남아 있다. 이 단지 역시 민간임대 전환 등을 검토하고 있지만 아직까지 구체적으로 결정된 것은 없다.
창원 현지 중개업소 관계자는 "조선업 경기가 침체된 상황에서 정부가 다주택자에 대한 대출과 세금 등 규제를 너무 세게 하면서 현재 창원 등 지방 부동산 시장이 최악의 상황을 맞고 있다"고 말했다. 이 관계자는 "다만 신규 공급 위축과 물가상승률 등을 감안하면 수년 뒤에 새 아파트를 중심으로 몸값이 점차 회복될 것으로 본다"고 덧붙였다.
지방 부동산 시장 한파는 부산·울산 등 경매 시장에서도 나타나고 있다.지지옥션에 따르면 지난 21일 기준 2월 부산 아파트·단독주택 등 주거시설의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가의 비율)은 78.6%로 80% 벽이 무너졌다. 2009년 3월(76.4%) 이후 약 10년 만에 최저치다. 울산 지역의 2월 아파트 낙찰가율도 21일 기준 68.4%로 전달(76.5%) 대비 8%포인트 가까이 하락했다. 2008년 10월(67.9%) 이후 10년4개월 만에 최저치다.
[최재원 기자 / 추동훈 기자]
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그림을 잘 볼 필요가 있다.
수도권은 미분양이 그리 심하지 않은데 지방은 미분양이 심하다.
이것이 뜻하는 바는 무엇일까?
2008년도에 금융위기가 왔다.
사람들은 그 때 완전 부동산 폭망했다고 생각하는 사람이 있다.
그러나 아니다.
폭망은 2012년도다.
2012년도에 신문에 집거지 (하우스 푸어)에 대한 내용이 많았다.
그렇다면 집거지가 생기는 때를 어떻게 알 수 있는가?
그것은 분양물량이 아니라 미분양 물량이 많아지면 집거지가 많이 생긴다.
왜냐하면 2008년도 당시 분양주택은 36만 가구였고 2012년 분양주택은 16만 가구였다.
그런데 왜 2012년도에 집거지가 많이 생겼을까?
표를 보면 2012년도에 수도권 42,288가구 지방 32,547가구로 양쪽을 합쳤을 때 최근 10년간 가장 높은 미분양율을 보였기 때문이다.
그러니 불황이냐? 아니냐? 는 미분양에 달려 있다고 보면 된다.
2018년 현재 지방은 52,519가구이고 수도권은 6,319가구로 수도권은 미분야에서 상대적으로 오히려 역대 최대 안정적인 상태로 가고 있고 지방은 역대 최악으로 달리고 있는 것이다.
수도권은 서울의 공급을 최대한 억눌렀기 때문에 신규공급이 없었고 수도권도 사람들이 선호하는 신도시위주의 분양으로 인해 미분양이 많지 않았다.
그런데 요즘 2기 신도시인 검단과 김포한강을 중심으로 늘고 있는 점은 나쁘다 할 수 있지만 그리 우려할만한 수준은 아니다.
그러나 지방은 최악이라 할 수 있다.
점점 양극화는 심해질 것이다.
지방은 지방 거점도시의 신도시 위주만 좋아질 것이고 나머지 지역은 미분양이 속출 할 것이고 수도권도 점점 수수도권의 중심인 서울만 오를 것이고 주변지역은 미분양이 늘어날 것이다.
이유는 생산공장이 해외로 이전하거나 자동화로 인하여 산업단지에서 사람들 인력고용이 갈수록 줄고 있기 때문에 지방에 일자리가 늘어날 이유가 없기 때문이다.
물론 이유는 인건비 상승, 강력한 노조, 반기업 정서 등으로 인하여 동남아나 동유럽 국가보다 현저히 생산공장의 효율이 떨어지기 때문이다.
그러므로 장기적으로는 더 서울로 사람이 몰릴 것이고 몰리는 이유는 그나마 대기업 본사가 몰리는 지역이 서울 하나 이기 때문이다.
전세계적으로 산업이 고도화 될수록 수도인 서울과 지방이 일자리를 놓고 싸우는 일은 없다.
지방은 일자리를 동남아, 동유럽, 남미, 중미 등과 싸우는 것이고 요즘에는 미국과도 싸워야 한다.
서울은 연구소, 본사, 디자인 센터 등이 있고 서비스업이 집중되고 있는만큼 선진국의 수도가 걸어간 길과 같은 길을 바라봐야 한다.
서울을 다시 디자인해 외국인들이 아시아의 거점을 서울로 둘 수 있도록 만드는 것이 더 경쟁력있는 정책이라 할 수 있다.
그래야 서울뿐 아니라 수도권의 집값도 올라가고 살아날 수 있다.
JD 부자연구소
소장 조던
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