디플레이션 시대의 주식, 부동산 투자법

디플레이션 시대의 주식, 부동산 투자법

최고금리 年0.67%P 낮아…고정금리 대출 3년來 최고

https://www.hankyung.com/economy/article/2019042499041

  

고정금리가 변동금리보다 낮다는 것이다.

왜 이런 현상이 벌어졌을까?

사람들 머릿속에는 아직도 우리나라가 베트남처럼 경제성장률이 5%를 넘는 고성장 국가라는 생각이 있기 때문에 이런 일이 이상하게 보이는 것이다.

무슨 얘기냐?

물가가 폭등해서 15%의 이자를 받아도 오히려 아파트값이 30%~ 40% 올라간다면 어떻게 해야 하나?

고정금리로 돈을 빌려 아파트 투자를 해야 한다.

그러나 이것은 고성장 국가의 투자모델이다.

그러나 이런 시대가 지고 있다는 것이다.

물가가 낮아지고 있다는 것이다.

왜 그럴까?

물가 올라갈 요인이 있어야 올라가지?

물가가 무엇인가?

바로 물건의 가격이다.

콩나물 값부터 아파트까지 여러개의 물건 가격을 모아서 물가를 정하고 이것이 오르면 상대적으로 돈의 가격이 떨어지게 된다.

그러면 사람들이 예금을 할 유인이 떨어진다.

아니 아파트 따블에 따따블 간다는데 누가 은행에 3% 예금하면서 이자 따먹나?

그냥 아파트에 투자하지.

그러니 물가가 오르면 돈의 가치가 떨어지고 뱅크런(은행에서 돈을 빼내는 것)이 발생하니 더 높은 이자를 줬다.

그러니 고정금리보다는 변동금리가 금리부분에서 불리했다.

그것은 오늘 이자가 제일 싸다는 말과도 같다.

왜냐하면 내일 또 물가가 오를 것이니까 말이다.

그런데 물가가 도대체 왜 올랐을까?

그것은 우리나라가 수출, 내수가 동시에 잘 돌아가서였다.

특히 우리나라는 경제발전을 어마어마하게 했는데 해외수출이 폭발적으로 늘어나면서 물가가 천정부지로 뛰었다는 뜻이다.

그러니 이런 때를 고도성장기라고 한다.

고도성장기에는 물가가 뛰고 그래서 고정금리보다는 변동금리로 대출받는 것이 불리했다.

그런데 변동금리로 대출 받을 수밖에 없었다.

왜냐하면 고정금리는 터무니 없이 높았고 제대로된 고정금리가 없었기 때문이다.

30년 이상 장기 모기지 상품이 있었나?

그리고 이것은 대출을 받는 사람도 불리했다.

왜냐하면 장기 모기지는 원금을 갚으면서 나가는 원리금 상환방식이다.

그러나 그것보다는 원금 일시상환 하는 방식 즉 만기 시점에 연장을 하면서 원금 일시상환 방식으로 이자만 내는 방식이 유리했다.

그래야만 레버리지(지렛대)효과를 톡톡히 누릴 수 있었다.

이자만 조금 내다가 집 값 오르면 내다 팔면서 자산을 늘리는 방식의 투자가 선호 되었기 때문이다.

그래서 변동금리를 누구나 했지 고정금리를 하는 곳도 없었지만 굳이 고정금리로 받는 사람도 없었다.

그래서 사람들 머릿속에는 고정금리 좋은 것 변동금리 나쁜 것이란 주입식 교육이 만연해 있었다.

그러나 만약 디플레이션 상황이라면 어떨까?

자산의 가격이 떨어지는 상황 말이다.

그러면 고정금리가 좋을까?

아니면 변동금리가 좋을까?

당연히 변동금리가 좋다.

왜 그럴까?

오늘 집 값이 3억 원인데 2억 5천만 원까지 떨어지거나 아니면 3억 원으로 정체 되는 일이 생긴다고 하자.

그러면 어떤 것이 좋을까?

내린다면 고정금리가 불리하지 않을까?

사실 이것은 금리가 문제가 아니고 자산가치가 떨어지거나 정체 되는 것이 문제다.

그로인해 문제가 발생한다.

떨어지거나 정체하거나 둘 다 손해이기 때문이다.

우리는 물가상승률을 약 2% 정도로 본다.

그래서 아파트 값이 정체 하더라도 손해이다.

왜냐하면 물가상승률보다 아파트값이 오르지 않았으니까 말이다.

게다가 수리하고 복비 주고 하다보면 이것은 더 손해다.

그러니 아파트 값은 무조건 올라야 한다.

그런데 아파트 값이 오르지 않고 오히려 떨어지는 일이 비일비재하게 벌어진다.

왜 그럴까?

가장 중요한 요인은 우리나라가 선진국이 되어서 고도성장기에서 저성장기로 접어 들었기 때문이다.

그러니 가장 중요한 기업이 인건비 요인으로 해외로 나간다.

일자리가 없다.

어떤 일자리?

저임금 일자리 말이다.

고임금 일자리가 많을까? 저임금 일자리가 많을까?

당연히 저임금 일자리가 많다.

그러니 많은 일자리가 없어지고 기업이 제공하는 일자리는 R&D와 같은 고임금 일자리만 남는다.

그러니 이런 일자리를 두고 일자리 쟁탈전이 벌어진다.

그러니 대충 대학 나와도 취직이 되던 90년대와는 다른 게임이 벌어지는 것이다.

더 많이 더 스펙을 쌓은 놈이 취직이 되고 더 학벌이 높은 놈이 취직이 된다.

그런데 사람들은 학력을 더 쌓는 일이 벌어진다.

왜냐하면 어차피 저임금 일자리는 해외로 나갔고 남은 일자리는 더 돈을 많이 주는 고임금 일자리밖에 없기 때문이다.

그래서 선진국이 되면 청년들은 고임금일자리로 이동이 어려워지고 실업자가 많아진다.

유럽이 현재 그렇다.

게다가 세계적인 경쟁력 있는 기업들이 더 많이 나오지 않는 한 경제는 점점 더 어려워진다.

결국 생산직 일자리 감소와 기업의 해외진출 또는 몰락으로 중산층이 엷어지며 사회의 계층은 양극화 된다.

오히려 이럴수록 더 규제를 풀어서 새로운 기업을 키워야 하는데 선진국으로 들어서면 기득권층이 커 있기 때문에 이들의 요구를 무시할 수 없다.

그러니 저소득과 고소득의 양극화가 되었다.

그래서 부동산도 마찬가지로 고소득층이 사는 곳은 오히려 오르고 저소득층이 사는 곳은 떨어지거나 정체 된다.

그런데 고소득층이 사는 곳이 많을까? 아니면 저소득층이 사는 곳이 더 많을까?

당연히 저소득층이 사는 곳이 더 많다.

게다가 은행은 지속적으로 예금이자를 낮춰 갈 수밖에 없다.

왜냐하면 기업은 국내에 투자를 안 하고 해외로 나가는데 예금이자를 주면 해외에 공장 세우고 막대한 달러를 벌어들인 기업이 투자를 더 국내에 안 하고 은행에 예금할 것이기 때문이다.

미쳤냐? 국내에 공장 짓게?

그러니 은행은 막대한 기업의 자금을 받아서 높은 이자를 줄 곳이 없고 당연히 은행은 더 낮은 예금이자를 줘야 겨우 버텨나갈 수 있는 것이다.

오히려 요즘에 은행은 기업에 굽신 거린다.

돈 빌려가는 놈이 이젠 상전이 된 세상이다.

후진국에서나 돈 빌려주는 놈이 상전이다.

그러니 향후 은행의 금리는 낮아질까? 아니면 높아질까?

당연히 낮아질 수밖에 없다.

그러니 고정금리보다는 앞으로 낮아질 것에 대비한 변동금리가 유리한 것이다.

그렇다면 이렇게 금리가 낮아지는 시대에 어떤 상품에 투자해야 하는가?

당연히 실물에 투자를 해야 한다.

그러면 실물이란 부동산과 주식을 뜻한다.

어떤 실물에 투자해야 하는가?

일단 부동산이다.

부동산 아무거나 막 사면 오르는가?

그것은 고도성장기에 그랬다는 것이고 저성장기에는 소득이 양극화 된다고 하지 않았나?

그러니 돈을 더 많이 벌고 안정적인 전문직과 해외에서 사업을 해서 돈을 버는 사람들이 선호하는 곳은 어디인가?

그렇다.

강남과 같은 곳이거나 서울의 역세권 중 떠오르는 곳이다.

물론 지방에서도 부촌이 될 것이다.

그 외에는 앞으로 투자를 해도 가격이 정체되거나 가격이 오히려 떨어질 수 있다.

그런데 문제는 이런 곳은 돈이 많이 들어간다는데 있다.

토지는 어떠한가?

토지도 크게 보면 그리 좋지 않다.

왜냐하면 인구가 줄고 공장은 해외로 나가고 고도성장기처럼 온갖 군데가 다 개발되는 것이 아니지 않은가?

그럼에도 불구하고 사람들은 고도성장기에 맞춰 막연히 토지가 좋다고 생각한다.

주식이다.

한국의 주식은 비중자체가 허접한 것 일색이다.

우리나라에서 주식투자하면 왜 돈을 못 버는가?

http://cafe.daum.net/jordan777/Bm2o/733

이 글을 참조하기 바란다.

요약하자면 한국의 주식은 메인이 아니다.

꼭 필요한 것은 눈이 오나 불황이나 호황이나 꼭 써야 하는 소비재와 에너지 등등을 만드는 기업이다.

그런데 우리나라는 죄다 OO경기라고 이름 붙여진 기업들만 있다.

대표기업이 삼성전자다.

삼성전자는 반도체 경기라는 것을 항상 신문에서 보게 된다.

이것이 바로 허접하다는 것이다.

가장 좋은 기업임에도 불구하고 등락이 엄청 심한 것이 건설경기, 조선경기 등등 경기를 많이 타는 핵심소재 기업이라는데 문제가 있다.

그런데 우리나라에서 경기를 타지 않는 음식료 업체 중에 세계적인 기업이 있는가?

없다.

그냥 쩌리일 뿐이다.

해외 나가면 그냥 맥 못추는 기업들이 99%다.

그래서 우리나라에서 내수주는 주가가 꾸준히 오르는 것이 아니라 올랐다가 내렸다가를 반복하면서 박스권에 갇히게 된다.

삼성전자보다 더 안 좋다.

그러나 해외로 눈을 돌리면 디플레이션 시대에 투자할 기업들이 너무도 많다.

미국은 경기를 타지 않는 내수주 천국이다.

디즈니, 맥도널드, 코카콜라, 나이키 등등 죄다 미국기업이다.

물론 가장 좋은 것은 시총 세계1등 기업이다.

우리나라가 고도성장기를 벗어나 디플레이션 시대에 접어 들었다.

이런 시대에 꾸준히 오르는 것에 투자해야 노후에 편하다.

결론 : 주식은 미국의 우량주, 부동산은 국내라면 부촌을 사야 한다.

JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777