상업용지 고가 낙찰 속출…'상가투자 주의보'

상업용지 고가 낙찰 속출…'상가투자 주의보'

상가 경기 안좋은데 '과열' 양상

고덕강일 평균낙찰가율 210%
검단·평택서도 낙찰가 치솟아

서울 고덕강일지구, 인천검단신도시 등에서 나오기 시작한 상업용지들이 감정가격의 200% 안팎에 고가 낙찰되고 있다. 땅값이 올라가면 상가 분양가격도 올라갈 수밖에 없는 만큼 투자자들은 매입에 신중을 기해야 한다고 전문가들은 강조했다. 곽창석 도시와공간 대표는 “위례 광교 동탄2 등 2기 신도시에서 상가를 분양받은 이들이 장기 공실, 기대 이하의 임대료 등으로 큰 피해를 보고 있다”며 “새롭게 분양에 들어가는 지구에서도 2기 신도시와 비슷한 수준에 낙찰이 이뤄지고 있어 피해자가 양산될 가능성을 배제할 수 없다”고 지적했다.

상가시장이 꽁꽁 얼어붙었음에도 불구하고 수도권 신도시·택지개발 지구 내 상업용지가 감정가격의 200% 안팎에 낙찰되고 있다. 사진은 올 들어 상업용지 분양이 시작된 인천 검단신도시. /한경DB

상업용지 낙찰가 고공 행진

8일 SH공사에 따르면 지난 5월 서울 고덕강일지구의 근린생활시설 용지가 평균 낙찰가율 210%를 기록했다. 첫 번째 입찰이었음에도 전 용지(6필지, 총면적 5827㎡)가 모두 낙찰됐다. 공급예정 금액은 3.3㎡당 평균 1853만원, 낙찰가는 평균 3923만원이었다. ‘근린생활시설용지 2-1’ 필지의 낙찰가율은 235%를 기록했다. 부지 면적은 1057㎡, 낙찰가는 141억원이다.

미분양 아파트가 속출하고 있는 검단신도시에서도 상업용지가 성공적으로 매각되고 있다. LH(한국토지주택공사)가 지난달 3일 진행한 일반상업용지 19필지 입찰에서 18필지가 평균 낙찰가율 160%에 팔렸다. 가장 높은 낙찰가율(222.2%)을 기록한 곳은 C6-3-4블록이었다. 공급예정 가격은 35억4280만원이었지만 낙찰가격은 78억7300만원에 달했다. LH 관계자는 “입찰자들이 상가는 아파트와 다를 것으로 확신하는 분위기였다”고 말했다.

지난달 평택 고덕국제신도시 중심상업용지 12필지도 1차 입찰에서 모두 팔렸다. 평균 낙찰가율은 140%였다. 하남감일지구에서 지난 3월 나온 근린생활시설 용지 10필지도 평균 낙찰가율 201%를 기록하며 성황리에 매각됐다.

상가 분양가 치솟을 듯

상가 개발회사들이 택지지구에 몰리는 것은 상대적으로 분양이 잘돼서다. 한 상가전문 분양회사 관계자는 “용지를 높게 낙찰받더라도 분양가를 높이면 충분히 이익을 볼 수 있다고 생각해 개발회사들이 경쟁에 뛰어든다”고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “시중에 돈이 많이 풀려 있다 보니 분양가가 아무리 높아도 금리보다는 상가수익률이 높겠다는 생각에 상가를 매입하려는 사람이 많다”며 “개발회사들이 이런 점을 이용하기 위해 상가용지 매입에 적극 뛰어들고 있다”고 설명했다.

피해는 고스란히 상가를 매입하는 이들의 몫으로 돌아갈 가능성이 높다고 전문가들은 지적했다. 높은 분양가에 팔린 상가들의 경우 임대료를 높게 책정한다. 공실률이 높아질 수밖에 없다. 경기마저 불황이어서 더욱 그렇다. 한 대형 건설사 관계자는 “온라인쇼핑 활성화로 예전만큼 상가가 필요없어졌는데도, LH SH공사 등이 여전히 많은 상가용지를 공급하고 있다”며 “공급과잉도 신도시 상가 공실의 큰 원인”이라고 말했다.

경기 화성시 동탄2신도시 W상가의 공실률은 현재 80% 수준이다. 1층 상가 기준으로 전용면적 3.3㎡당 5500만원에 분양을 받은 상가 주인이 33㎡ 상가 임대료를 월 350만~500만원에 책정한 영향이다. J공인 관계자는 “분양을 워낙 고액에 받다 보니 임대료가 높게 나올 수밖에 없다”며 “입지는 좋은데도 임대료가 높아 임차가 잘 안된다”고 말했다.

경기 남양주시 다산신도시에서 2018년 초 분양한 D상가도 마찬가지다. 인근 중개업소에 따르면 D상가의 1층 상가는 3.3㎡당 5000만원에 분양됐다. 임대료는 1층 33㎡ 기준으로 300만~400만원에 형성돼 있다. K공인 관계자는 “전체 50~60개 점포 중 절반 정도가 임차인을 못 구하고 있다”고 전했다.

구민기 기자

kook@hankyung.com

. https://www.hankyung.com/realestate/article/2019070896211

상가 개발회사들이 택지지구에 몰리는 것은 상대적으로 분양이 잘돼서다. 한 상가전문 분양회사 관계자는 “용지를 높게 낙찰받더라도 분양가를 높이면 충분히 이익을 볼 수 있다고 생각해 개발회사들이 경쟁에 뛰어든다”고 말했다.

왜 상가부지가 이렇게 높게 낙찰 될까?

상가를 찾는 사람이 많아서다.

왜 많을까?

왜냐하면 우리나라의 근대화를 이끈 베이비붐 세대의 본격적인 은퇴가 시작되고 있고 그에 뒤를 이어 X세대 마저 10년 후면 은퇴를 하기 때문이다.

베이비붐 세대의 시작은 1955년 생부터다.

약 65세 부터 시작되는데 길게는 에코세대인 1983년생까지다.

그러니 이제 시작이다.

이들의 노후는 준비가 되지 않았다.

국민연금은 보잘 것 없고 평생직장의 개념은 끝났으며 애들은 어렸을적부터 사교육으로 돈 먹는 하마가 되었기 때문이다.

이유는 제조업 중심에서 인건비가 높아지면서 서비스업 중심으로 바뀌었고 그로인해 전문직 선호 현상이 두드러졌기 때문이다.

즉 명퇴금 정도 밖에 없다는 뜻이다.

그런데 문제는 이 돈이 이 사람의 전부인데 막연히 재테크를 생각해왔지 전문적으로 공부한 적이 없기 때문에 어찌해야 할지를 모르고 있다.

그래서 신규 분양상가를 샀다가 그냥 쪽박 차는 일이 비일비재하다.

한마디로 이들이 상가를 비싸게 분양받는 것은 은퇴자들의 눈탱이를 맞추려는 것이다.

안타깝지만 이렇게 당하고 그 돈 써보지도 못하고 반지하로 또는신용불량자로 인생의 노년을 비참하게 보내는 일이 허다하다는 것이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “시중에 돈이 많이 풀려 있다 보니 분양가가 아무리 높아도 금리보다는 상가수익률이 높겠다는 생각에 상가를 매입하려는 사람이 많다”며 “개발회사들이 이런 점을 이용하기 위해 상가용지 매입에 적극 뛰어들고 있다”고 설명했다.

사람들은 막연히 생각한다.

얼마나 막연할까?

아무 것도 모르면서 상가분양사무실을 간다.

그러면 100% 당한다.

한 대형 건설사 관계자는 “온라인쇼핑 활성화로 예전만큼 상가가 필요없어졌는데도, LH SH공사 등이 여전히 많은 상가용지를 공급하고 있다”며 “공급과잉도 신도시 상가 공실의 큰 원인”이라고 말했다.

맞다.

이젠 상가 사면 망한다.

온라인 활성화로 이젠 오프라인 쇼핑 안 한다.

오프라인은 대형마트에서 고기 살 때나 하지 이렇게 신도시 구분상가는 들르지 않는다.

그리고 새로운 신도시가 지속적으로 생기면서 사람이 없고 이동이 훨씬 많아 졌기 때문에 순식간에 상권이 이동하여 망하는 경우가 태반이다.

상권 이동하면 다시 돌아오지 않는다.

경기 화성시 동탄2신도시 W상가의 공실률은 현재 80% 수준이다. 1층 상가 기준으로 전용면적 3.3㎡당 5500만원에 분양을 받은 상가 주인이 33㎡ 상가 임대료를 월 350만~500만원에 책정한 영향이다. J공인 관계자는 “분양을 워낙 고액에 받다 보니 임대료가 높게 나올 수밖에 없다”며 “입지는 좋은데도 임대료가 높아 임차가 잘 안된다”고 말했다.

경기 남양주시 다산신도시에서 2018년 초 분양한 D상가도 마찬가지다. 인근 중개업소에 따르면 D상가의 1층 상가는 3.3㎡당 5000만원에 분양됐다. 임대료는 1층 33㎡ 기준으로 300만~400만원에 형성돼 있다. K공인 관계자는 “전체 50~60개 점포 중 절반 정도가 임차인을 못 구하고 있다”고 전했다.

이러면 도대체 얼마나 비싼 것인지 이해가 안 갈 것이다.

3.3㎡당 5500만원에 분양을 받았다고 한다.

이것은 평당 5500만 원이라는 얘기다.

그런데 신도시 1층 상가는 실평수 10평 정도이고 분양면적으로 따지면 22평 정도 된다고 보면 된다.

김밥집, 스마트폰 가게, 화장품 가게, 커피숖 등등이다.

그러면 얼마에 분양을 받은 것인가?

22평 X 5500만원 = 12억 1천 만원 정도 된다는 얘기다.

얼마에 월세라는 얘기인가?

월 350만원에서 500만 원이라는 얘기다.

500만 원 잡으면약 4% 나온다는 얘기다.

400만 원이라면? 약 3% 나온다는 얘기다.

그래서 500만 원을 얘기할 것이다.

그래도 4%는 나와야 하니까 말이다.

그러면 이 돈을 어떻게 마련하나?

일단 가진 돈 3억 정도 집어 넣고 2억 정도는 자신의 아파트 담보 대출을 받아서 넣는다.

그럼 5억 원 들어갔다.

나머지 7억 원 정도가 필요한데 이정도 돈은 상가를 담보로 60% 대출을 받으면 마련할 수 있다.

그러면 상가를 살 수 있다.

이 상가를 분양 받은 사람은 어떻게 생각할까?

생활비로 200만 원은 나와야 한다고 생각할 것이다.

그러면 월 500만 원은 월세가 나온다고 치고 집담보 대출 2억 원 상가 담보 대출금 7억원 하면 9억 원이 된다.

9억 원의 이자를 아주 싸게 잡아서 3%라고 치자.

그러면 1년 이자는 2700만 원이고 한 달 이자는 225만 원정도가 된다.

그러면 275만 원의 생활비가 생긴다.

그러니 상가를 분양 받는 것이다.

그런데 이 정도 상가 과연 400만 원이나 500만 원이 나올 수 있을까?

나올 수 없다.

그래서

K공인 관계자는 “전체 50~60개 점포 중 절반 정도가 임차인을 못 구하고 있다”고 전했다.

이렇게 얘기하는 것이다.

사실 임차인을 구한 상가도 사실은 렌트프리를 한 것이다.

렌트프리는 한 6개월 정도만 500만 원 정도 주고 들어가기로 하되 상권이 활성화 될 때까지 임대기간을 약 3년 정도 공짜로 임대를 얻는 것이다.

임차인은 3년 공짜로 장사하다가 만약 안 되면 6개월 정식계약을 했으니 6개월 동안 500만 원씩 손해보고 나오면 되는 것이다.

만약 장사가 잘 되면 더 연장해서 장사하고 말이다.

그래서 이것을 이용하는 업자들도 많이 생겼다.

그러면 적당한 임대가격은 얼마인가?

3.3㎡당 22평 분양면적의 1층 상가는 월 200만 원이 적당하다.

생각을 해보자.

커피숖, 김밥가게, 스마트폰 가게가 월 200만 원 내는 것도 버겁다.

그런데 500만원이나 400만 원을 내겠다고?

그럴리가 없다.

왜냐하면 1기 신도시 상가중 아주 핫플레이스한 상가가 있다.

한 시간에 1000명쯤 지나다니는 상가 말이다.

그런 곳이 일산의 장항동 웨스턴 돔 앞, 분당의 서현역, 중, 상동 7호선 대로변 라인 상가 말이다.

그런데 이런 1층 상가의 분양 면적 22평 매매가가 얼마인줄 아는가?

약 6억 원 정도 한다.

신규 분양을 하는 위례, 동탄, 김포 상가 등등 보다도 훨씬 입지가 좋다.

그리고 강남으로 시청으로 가는 직통열차도 다닌다.

그런데 가격은 반토막이다.

그리고 월세는 얼마인가?

월 200만 원정도 한다.

그러니 신도시 상가를 받은 사람은 눈탱이를 맞은 것이다.

그것도 제대로 말이다.

그러니 세입자가 들어올리가 있는가?

그러면 이 상가 주인은 들어올리가 없는 세입자를 하염없이 기다린다.

결국 관리비와 이자로 자신의 돈을 다 까먹고 신용불량자가 된다.

그렇다면 이 상가는 얼마까지 떨어져야 하는가?

경매로 낙찰이 되더라도 6억 원이하여야 하지 않을까?

그렇다.

그러나 이것은 1기 신도시의 핫플레이스가 아니므로 더 떨어져야 한다.

약 3억 원이 적당하다.

그러면 얼마 비싸게 주고 산 것인가?

무려 약 9억 원을 비싸게 주고 산 것이다.

그러면 내돈 3억 은 날아간 것이고 게다가 아파트 팔아서 다 갚아도 모자른 돈이다.

결국 신용불량자 되고 반지하 월세방으로 쫒겨 가야 한다.

내가 부동산 강의는 자주 안 하는데 강의 들으면 신용불량자 될 것을 면할 수 있다.

강의비 아끼다가 늘그막하게 막장 인생으로 굴러 떨어진다.

차라리 AT&T 주식이 배당을 6% 주니 돈 3억 원이 있다면 여기 넣어두면 1년에 1800만 원 한달로 따지면 150만 원 나온다.

그러니 여기에 묻어 두고 아르바이트 뛰는 것이 훨씬 나은 인생 사는 것이다.

결론 : 상가 분양 받으면 신용불량자 된다.

JD 부자연구소
소장 조던
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