공황은 부자가 될 수 있는 기회
공황은 부자가 될 수 있는 기회
우리는 그 공황이 일어날 것을 대비해 준비를 해야 한다.
자본주의는 공황이 반드시 온다.
왜냐하면 물건이 넘치기 때문이다.
사회주의는 물건이 모자르기 때문에 공황이 올 수 없다.
자기 것이 아닌데 열심히 만들리가 없고 너무 많은 공급과잉으로 일어나는 공황은 생각할 수 없기 때문이다.
따라서 공황은 자본주의에 있어서 필수라고 볼 수 있다.
시기의 문제일 뿐이다.
공황이 오면 어떤 일이 일어날까?
1997년 IMF위기 2008년 금융위기를 돌이켜 보자.
어떤 일이 일어났을까?
개인
개인은 굉장히 힘들어진다.
대부분의 사람이 실업의 상태로 들어간다.
회사가 어려워져서 대부분 명예퇴직을 비롯한 퇴직의 상태로 내몰며 그렇지 않더라도 많은 기업이 도산을 한다.
따라서 개인이 어려워진다.
그래서 공황이 오면 개인은 돈을 벌 수 있는 것이 아니라 당장의 실업 때문에 6개월치의 생활비, 1년의 생활비를 걱정해야 한다.
그러나 공황이 오면 일단 대부분 퇴직을 했기 때문에 생활비 등이 당장 끊긴다.
부자가 되기는 커녕 사업을 말아먹고 노숙자가 되거나 길거리에 나앉을 수 있다.
IMF 당시 나는 건설회사에 다니고 있었는데 회사의 90% 이상의 직원이 잘렸다.
필수 인원을 제외하고는 다 나가야 했다.
나간 직원은 결혼한지 얼마 안 된 직원들도 있었다.
그 직원이 간 곳은 주로 보험회사 등이었다.
그래서 몇 개월 후에는 퇴직한 직원이 회사로 보험을 팔러 온 적도 있었다.
지금 공황이 닥친다면 보험회사보다는 배달이나 물류업쪽에 들어갈 것으로 보인다.
왜냐하면 공황 때는 보험을 해약하지 보험을 들지 않기 때문이고 보험은 저금리 상태가 지속되면 적자가 쌓이기 때문에 직원을 IMF 때처럼 뽑지 않을 것이다.
현재는 저금리가 지속되고 있기 때문에 앞으로의 공황은 보험업 보다는 주로 배달업 등을 비롯한 서비스업쪽으로의 전직이 많을 것으로 보인다.
따라서 개인은 최소 1년치의 생활비를 마련할 수 있느냐 없느냐가 가장 중요한 문제가 된다.
부동산
부동산으로 현금 흐름을 만든다고 하는데 이것은 다 허황되다고 볼 수 있다.
왜냐하면 주택의 월세입자들은 공황으로 인해 퇴직한 경우가 많다.
따라서 월세를 밀리는 것이 더 많아진다.
따라서 내가 주택에 월세를 놓고 있다면 월세를 받지 못할 가능성이 있고 절반만 월세가 안 들어온다면 나머지 절반의 월세로 기존의 절반 월세 못 받은 주택 이자를 갚기에도 버거울 것이다.
그러니 생활비는 고사하고 주택은 이자를 감당하지 못할 가능성이 있다.
내가 월세입자나 전세입자라면 주인이 연락 안 될 가능성이 있다.
주변에 집값이 떨어지면서 집주인은 갭투자를 많이 해 놨을 것이고 집주인은 월세입자나 전세입자의 전화에 시달려 전화기를 꺼 놓고 잠적했을 가능성이 높다.
따라서 내 집은 월세라면 이자를 주인이 안 내서 경매에 들어가거나 전세라면 떨어지는 전세임에도 나는 더 싸고 좋은 집 전세로 못 옮기는 현상이 벌어진다.
게다가 문제는 집값이 떨어지면서 전세가격도 같이 떨어져서 전세자금 대출 만기가 왔을 때 전세자금을 오히려 갚아야 하는데 집주인이 연락이 안 되 난감한 경우가 생긴다.
수 십채 집을 가지고 있는 집주인이라면 잠적하는 경우가 비일비재하며 심지어 자살을 하기도 한다.
그렇다면 왜 공황 때 집값이 떨어질까?
공황이 닥치면 달러가 빠져 나가고 환율은 오르게 된다.
이때 가장 어려운 사람이 바로 사업을 하는 사람이다.
사업을 하는 사람은 이러한 환율 상승으로 인해 달러대출, 엔화 대출을 했었는데 이 때 달러가격이 오르고 이자율도 같이 오르니 죽을 맛이다.
사업이 잘 나간다 하더라도 흑자 도산할 가능성이 있다.
내가 받은 어음은 부도가 나고 내가 줄 돈을 주지 않으면 나도 연쇄부도를 맞을 수밖에 없기 때문이다.
따라서 나는 돈을 주고 내가 받은 어음은 부도가 났으니 나는 돈이 모자르는 상태가 된다.
그렇다면 할 수있는 것은 무엇인가?
좋은 부동산을 파는 것이다.
안 좋은 부동산?
아예 안 팔린다.
그래서 좋은 부동산 강남의 부동산부터 처분을 한다.
싸게 말이다.
싸게 처분하면 어떤 일이 생기는가?
집값이 떨어진다.
강남으로 시작해 강북 그리고 1기 신도시, 수도권, 지방으로 쓰나미처럼 집값이 추락하기 시작한다.
이렇게 된다면 모든 집주인들은 빌린 돈이 문제가 된다.
주택담보 대출과 전세다.
주택담보대출은 KB시세가 떨어지는만큼 떨어지게 되어 있다.
따라서 강남부터 우량 물건들이 떨어지는데 은마아파트는 14억 하던 것이 2008년도에는 8억7000만 원까지 떨어지고 압구정 현대아파트는 27억 5천만 원 하던 것이 2010년도에는 무려 10억이 떨어진 18억 정도로 떨어진다.
이렇게 떨어지면 주택담보대출의 1년 연장되는 만기가 돌아오는 순간 KB시세를 반영해서 은행에서는 떨어진만큼 대출금을 갚으라 한다.
나도 인천에 라이프 아파트라고 있었다.
매가 1억 8천만원이었으나 1억 3200만 원의 대출금이 있었다.
그런데 시세가 9천만 원으로 하락했고 은행에서는 1년이 지나 대출만기가 돌아오자 1억 원을 갚으라 했었다.
이렇게 된 이유는 은행은 KB시세를 보고 있고 이것은 지점에서 관할하는 것이 아닌 대출을 한 은행원이 관할을 하고 있기 때문이다.
이 은행원은 자신이 빌려준 대출금의 KB시세를 항상 모니터링하고 있으며 만기가 돌아올 때 자신이 일으킨 대출이 문제가 되지 않도록 담보조정을 한다.
그런데 만약 KB시세가 떨어졌는데 만약 대출금 회수를 안 한다면 직무유기가 되고 은행원은 퇴직과 함께 대출금을 자신이 갚아야 하는 의무도 지게 된다.
따라서 이 은행원이 그렇게 할 이유가 있는가?
바로 대출 상환이 들어가서 대출금 상환을 못하면 바로 경매에 집어 넣는 것이 자신을 지키는 일이다.
따라서 공황이 오면 많은 아파트가 경매로 들어가는 것이 이러한 이유가 된다.
그런데 부동산의 특성상 급매로 판다고 팔리지 않는다.
일부지역 특히 강남과 같은 선호도가 높은 지역에서나 일부 거래가 될 뿐이지 강북, 수도권, 지방 등은 어림도 없다.
지방은 더욱 심각한데 2008년 금융위기 당시 나는 충남의 아파트 30채 정도를 보유하고 있었다.
월세는 30만 원 정도로 저렴했었는데 삼성전자와 가까워 삼성전자 협력업체 직원들이 주로 숙소로 이용했었다.
금융위기가 닥치자 삼성전자는 공장 짓던 것을 중단하고 바로 라인 뜯어서 중국으로 들어갔다.
그러자 1000세대 아파트 단지에 500세대가 공실로 남게 된다.
엘리베이터에는 월세 30만 원이 10만으로 떨어진 가격에 A4지로 도배가 되었고 있던 세입자들도 방 빼달라고 악다구니를 썼다.
집주인은 단지내 부동산에 아예 진을 치고 앉아 월세라도 나오면 자기 집에 월세 넣어 달라고 아우성이었다.
2008년도에는 재개발, 재건축이 유행이었는데 이 때 많은 집을 갖고 있던 사람들은 단기매매를 하려고 무리하게 대출을 끌어 들여 산 사람이 이자를 감당못해 경매에 넘어가거나 파산하고 심지어는 자살하는 경우도 생겼다.
부동산은 공황이 닥치면 대처가 안 된다.
도대체가 팔리지 않고 높은 레버리지가 오히려 돈을 벌어주기는 커녕 한순간에 모든 재산을 날리는 최악의 경우가 된다.
부동산을 가지고 있는 것이 돈을 버는 것이 아니라 부동산을 가지고 있지 않는 것이 돈을 번다.
주식
주식은 국내주식과 해외주식으로 나눌 수 있다.
1. 국내주식
국내주식은 삼성전자 등 일부 우량주를 제외하고는 모두 안 팔린다고 보면 된다.
IMF는 주가가 70% 이상 떨어졌으며 상장폐지 된 종목은 허다하다.
2008년도 금융위기는 한국이 망한 것이 아니고 미국이 망했는데도 불구하고 팔리지 않는다.
증권회사 직원들은 할 일이 없었다.
왜냐하면 장 시작하자마자 전종목 하한가를 맞고 아예 거래가 안 되기 때문이다.
내가 아는 사람은 이 당시 잡주로 주식을 했는데 무려 30일 후에 주식을 팔았다.
왜냐하면 사줄 사람이 없었기 때문이다.
게다가 외국인, 기관이 어마어마한 물량을 팔기 때문에 30일 동안 아무리 싸게 내놓아도 아예 팔리지 않았다.
그래서 30일 후에 외국인, 기관이 모든 물량을 다 팔고 나서 고점대비 80% 떨어진 가격에 매도를 하고 빠져 나왔다고 한다.
그러니 국내주식은 공황이 닥치면 일부 종목을 제외하고는 거래 자체가 안 된다고 볼 수 있다.
그리고 공황이 무엇인지 언제가 공황인지를 모르는 사람이 허다하다.
공황이 닥쳤는데도 불구하고 기준이 없으니 뉴스에 한참 떠들고 코스피가 50% 떨어진 다음에나 그제서야 공황이구나를 겨우 알 수 있다는 것이다.
따라서 국내주식은 공황이 오면 팔수도 없으며 원금을 회복하기는 커녕 파산하는 기업이 속출해서 패가망신하게 된다.
2. 해외주식
해외주식이 공황이 왔을 때 가장 안전하게 손실을 해지하며 오히려 돈 벌 수 있는 기회를 제공한다.
일단 공황에 대한 정의가 필요하다.
공황은 나스닥 일간지수가 -3%이상 한 달에 4번 뜨면 공황이다.
공황시 환전하여 부자되기 - 2008년 금융위기
.http://cafe.daum.net/jordan777/Bm2o/801
이것을 알면 공황이 오기 전에 대비할 수 있고 공황이 언제 끝나는지 예상할 수 있다.
공황이 오면 한국의 환율은 어떻게 되는가?
IMF 때는 700원대에서 2000원대로 무려 3배 가까이 오르며 2008년도 금융위기 때는 1100원에서 1600원대로 30% 가까이 오른다.
따라서 공황이 왔을 때 미국 주식을 가지고 있다면 부자될 기회가 생기는 것이다.
왜냐하면 달러 자산이기 때문이다.
미국의 1등 주식을 비롯한 우량주식을 가지고 있다면 좀 더 안전하다.
왜냐하면 공황이라 하더라도 미국주식은 다른나라에 비해 거래량이 많기 때문이다.
미국의 우량주식은 공황이라도 팔면 팔린다는 얘기다.
그리고 -3%의 법칙을 알면 공황이 오기전에 공황을 피할 수 있다.
왜냐하면 나스닥 일간지수가 -3%가 한 번이라도 뜨면 모든 주식을 팔고 미국의 국채 ETF(나스닥 : TLT)로 갈아타면 되기 때문이다.
공황은 -3%가 한 달에 4번 뜨는 경우인데 나는 -3%가 한번만 떴는데도 불구하고 다 팔고 미국 국채 ETF로 갈아탔기 때문에 공황이 확정되기 전에 주식시장에서 빠져 나왔기 때문이다.
그렇다면 결론적으로 개인은 미국 주식에 투자를 하고 있다가 공황이 오는 징조를 보고 미국 국채로 빠져 나오면 부자의 길이 열린다는 얘기가 된다.
이것을 2008년도 금융위기를 예로 들어 어떻게 부자가 되는지 알아보자.
2008년도 금유위기는 미국주식이 50%나 빠지는 대폭락의 시기였다.
2008년도 금융위기
2009년 9월
5.6400
0
금융위기끝
2009년 8월
1.5400
0
금융위기
2009년 7월
7.8200
0
금융위기
2009년 6월
3.4200
1
금융위기
2009년 5월
3.3200
1
금융위기
2009년 4월
12.3500
1
금융위기
2009년 3월
10.9400
2
금융위기
2009년 2월
-6.6800
3
금융위기
2009년 1월
-6.3800
4
금융위기
2008년 12월
2.7000
3
금융위기
2008년 11월
-10.7700
6
금융위기
2008년 10월
-17.7300
9
금융위기
2008년 9월
-11.6400
5
금융위기 시작
2008년 9월에 시작된 금융위기는 2009년 9월에 끝나게 된다.
세상에 어느 주식책도 공황에 대해 설명한 책이 없다.
공황이 위험한데도 불구하고 공황에 대한 연구가 없다는 것은 아이러니하다.
그러나 지금까지 공황 1987년 블랙먼데이, 2000년 닷컴버블, 2008년 금융위기, 2011년 미국 신용등급 위기를 분석한 결과 공황은 한 달에 4번의 나스닥 -3%가 뜨면 공황이 온다는 것이 일치된 연구결과라고 할 수 있다.
이렇게 한 달에 나스닥 일간지수가 -3%가 4번이 뜨면 공황이라고 볼 수 있는데 일단 한달에 -3%가 4번이 뜨면 -3%가 안 뜨는 달이 2달 연속으로 나왔을 때를 공황의 끝으로 보고 2009년 7월, 8월 한 번도 -3%가 안 떴으니 2009년의 9월 첫 거래일이 공황의 끝이라 할 수 있다.
그러면 2008년 9월 공황의 시작은 언제인가?
2008년 09월 22일
-4.1700
4
금융위기 시작
2008년 09월 19일
3.4000
2008년 09월 18일
4.7800
2008년 09월 17일
-4.9400
3
금융위기
2008년 09월 16일
1.2800
2008년 09월 15일
-3.6000
2
금융위기
2008년 09월 12일
0.1400
2008년 09월 11일
1.3200
2008년 09월 10일
0.8500
2008년 09월 09일
-2.6400
2008년 09월 08일
0.6200
2008년 09월 05일
-0.1400
2008년 09월 04일
-3.2000
6
금융위기
2008년 09월 03일
-0.6600
2008년 09월 02일
-0.7700
-3%가 한 달에 4번 뜨는 9월 22일을 공황의 시작이라고 할 수 있을 것이다.
-3%가 한 번이라도 뜨면 미국주식이건 국내주식이건 모두 정리하고 미국 채권을 사는 것이 가장 안전하며 돈을 많이 번다고 볼 수 있다.
만약 2008년 9월4일에 -3%가 떠서 주식을 팔았다면 곧바로 9월8일에 미국 국채 ETF(나스닥 : TLT)를 사면 된다.
국채시장이 9월8일에나 열렸기 때문에 달러를 조금 보유하고 있다가 9월 8일에 TLT를 사면 된다.
이 당시 TLT는 98.94 달러였다가 12월 15일이 되는 날 122.26 달러까지 무려 2달 조금 넘는 시점에 28%나 치솟는다.
남들은 주식으로 망하고 부동산으로 돈 줄 막혀 있을 때 나는 28%의 수익을 2달만에 이룰 수 있는 것이다.
이것이 끝이 아니다.
한국의 달러 원 환율은 급등락을 하면서 춤을 춘다.
이 그래프는 2008년도 금융위기 당시 달러 원 환율을 나타내고 있는데 고점에 원화를 사고 금융위기가 끝나는 시점에 판다면 20.7%의 수익을 올릴 수 있다는 것을 보여준다.
그런데 말이다.
원화를 한 번만 달러와 사고 팔 필요가 있을까?
왜냐하면 원화는 1200원에서 1600원 구간을 오고 가면서 25%씩 움직이는 것을 볼 수 있다.
따라서 1200원일 때는 원화를 달러로 바꾸고 1600원일 때는 달러를 원화로 바꾼다면 등락으로 인한 25%의 수익이 1년 동안 무려 4번의 기회가 생긴다.
그냥 해외증권 HTS에서 환전만 한 번 클릭하면 된다.
아무것도 필요 없다.
그러면 1.25 X 1.25 X 1.25 X 1.25 = 약 2.44배가 오르게 된다.
미국 국채로 30%를 벌고 한국의 원화로 2.44배를 버는 것을 모두 먹을 수는 없겠지만 남들은 공황일 때 직장을 잃고 파산으로 노숙자가 될 때 나는 미국주식과 미국 채권을 오가며 엄청난 수익을 거둘 수 있는 것이다.
아무리 잘 나가다가도 공황을 만나면 순식간에 알거지가 되는 것이 일반적이다.
재테크를 하고 있는데 환금성이 없다면 그것은 10년에 한 번 꼴로 오는 공황에 10년 공든탑이 무너진다.
그래서 재테크를 할 때 가장 중요한 것이 바로 환금성이다.
이것은 공황이 언제 오는가를 알고 평소에 환금성이 있는 미국 주식과 미국 채권의 속성을 알고 지금까지의 공황의 속성을 파악한다면 오히려 공황에 부자가 되는 것이 결코 불가능한 길이 아니라는 것을 알 수 있다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
