한국선 해외 부동산, 해외선 한국 부동산 '붐' - 국
한국선 해외 부동산, 해외선 한국 부동산 '붐'
- 국내서 나간 투자금 5년새 6배↑
한국 투자자, 안정성 높은 곳 선호
미국·유럽 등의 주요 도시에 유명 기업이 입주한 건물 사들여
- 서울 빌딩 거래액 45%가 외국돈
당장 수익률 떨어져도 일단 투자… 리모델링 등 거쳐 건물 가치 올려
#1. KTB자산운용은 지난 13일 미국 뉴욕에서 컨설팅 회사 PD프로퍼티스와 공동으로, 국내 기관 투자자들을 상대로 현지 고층 빌딩 두 곳에 대한 투자 설명회를 열었다. KTB는 작년 11월과 올해 2월 뉴욕 빌딩에 각각 1100억원과 800억원을 투자했고, 이번이 3·4호 투자처다.
#2. 미국계 투자기업 인베스코는 작년 초 지하철 홍대입구역 인근 유림빌딩과 삼성생명 동교동점 빌딩을 각각 485억원과 592억원에 사들였다. 인베스코는 저(低)층부를 오피스에서 상가로 바꾸고 맛집과 유명 카페를 잇달아 입점시켰다. 이로 인해 해당 층의 임대 수익이 2배 이상 높아지면서, 건물 가치도 올랐다.
한국의 부동 자금은 해외 부동산으로, 외국 자금은 한국 부동산으로 급격히 이동하고 있다. 2016년 국내에서 해외 부동산·임대업에 송금된 투자금이 60억9000만달러(6조8000억원)로 역대 최대치를 기록했다. 2011년(10억3000만달러)과 비교하면 5년 만에 6배 급등했다. 동시에 지난해 서울시내 대형 오피스 빌딩 거래액(7조2000억원) 가운데 절반 가까이(3조3000억원)가 외국계 자금이었다. 이 역시 사상 최대치였다.
글로벌 저(低)금리로 시중에 투자처를 찾는 유동자금이 넘쳐나기는 한국이나 외국이나 마찬가지. 그런데 왜 이런 '교차 투자'가 벌어질까. 부동산컨설팅 기업인 쿠시먼앤드웨이크필드의 토드 올슨 동북아총괄 사장은 "투자 관점과 성향의 차이"라고 말했다.
한국 투자자는 최소 수익률이 보장된 투자를 원해 미국·유럽 선진국 중심지에 튼튼한 기업·기관이 장기계약으로 세 들어온 건물을 선호한다. 한국투자증권 컨소시엄은 지난 1월 벨기에 수도 브뤼셀에 2500억원짜리 오피스빌딩을 샀는데, 이 건물은 유럽연합(EU) 의회 사무실이 들어와 있다. 전문가들은 국내 자금의 해외부동산행은 ▲최근 1~2년간의 국내 부동산 시세 급등 ▲서울의 높은 오피스 공실률 등이 배경이라는 분석이다.
반면 외국 투자자는 당장 수익률은 떨어지더라도 구매 후 리모델링 등을 통해 '부동산의 가치를 끌어올릴(value add)' 여지가 보이면 투자에 나서는 성향이다. 투자 대상 선정의 기준부터 다르다는 얘기다. 미국계 금융사 'AEW캐피털'은 2015년 서울 여의도의 삼성생명 빌딩을 610억원에 사들인 뒤, 작년 말 1~3층에 유명 음식 상가인 '식객촌'을 열었다. 캡스톤자산운용도 대우조선해양이 쓰던 서울 청계천 사옥을 작년 1700억원에 사들여 저층부를 상가로 바꾸는 작업을 진행 중이다.
부동산 컨설팅업체 새빌스코리아의 전경돈 대표는 "투자 기간을 3~5년 정도로 잡는 한국 투자자와 달리, 10년 이상을 바라보고 투자하는 외국 투자자는 공실이 있더라도 1~2년 안에 채울 수 있다면 큰 문제로 생각하지 않는다"며 "한국을 다른 아시아 국가들에 비해 투자 수익률은 높고 안전한 시장으로 본다는 의미"라고 말 했다.
http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2017/03/28/2017032800227.html
한국은 떨어질대로 떨어진 국채수익률이 떨어졌으니 그것보다 외국 빌딩의 높은 수익률을 보고 투자를 한다는 얘기다.
외국인들은 리모델링해서 멋지게 꾸민다음 수익률을 높여 다른 놈 눈탱이 맞춰 단기간의 수익률을 노린다는 얘기인데 기사는 말미에 거꾸로 쓰고 자빠졌다.
부동산 컨설팅업체 새빌스코리아의 전경돈 대표는 "투자 기간을 3~5년 정도로 잡는 한국 투자자와 달리, 10년 이상을 바라보고 투자하는 외국 투자자는 공실이 있더라도 1~2년 안에 채울 수 있다면 큰 문제로 생각하지 않는다"며 "한국을 다른 아시아 국가들에 비해 투자 수익률은 높고 안전한 시장으로 본다는 의미"라고 말 했다.
어떻게 외국인이 10년간을 보고 투자한다 이런 개소릴 하고 있나?
상가 리모델링해서 좋은 업체 입주시켜 바로 팔아야지 10년이 지나면 상가 리모델링 한 것 그대로 꽝인데 얘들이 단기간의 수익보고 빠지려는 구만 무슨 한국은 3-5년 보고 투자하고 외국인의 10년 보고 투자했다는 개소릴 지껄이고 있나?
일단 리모델링 한다는 것 자체가 단기매도를 염두에 두고 한 것이고 한국의 기관이나 연기금 투자자는 그냥 수익률만 보고 유럽의회가 장기간 머무를 것이니 이런 곳에 우리나라 국채수익률보다 높은 곳에 투자하는 것이 뻔한데 어떻게 저런 인터뷰를 할 수 있나 의심스럽다.
한마디로 외국인은 장기투자자, 한국인은 뭣도 모르는 단기투자자라는 사대주의 사상이 아닌가 하는 생각이 든다.
그럼 외국인은 왜 단기투자를 하려 할까?
단순하게 계산하기 쉽게 100억 짜리 빌딩이 있다고 치자.
그럼 이 빌딩 100억인데 수익률 얼마나 나올까?
수익률 아주 좋은 꼬마빌딩이 아니라면 서울의 중심 오피스라면 연수익률 2% 나오면 많이 나온다.
그렇다면 100억짜리 빌딩 년 2억 나온다는 소리다.
그럼 이거 그냥 100억 주고 사나?
아니다 어떤 미친놈이 현금 다 주고 사나?
최소 50억은 대출로 뽑느다.
그렇다면 월이자가 얼마나 될까?
은행이자 3%잡고 1억2천500만 원이다.
얼마 남나?
7500만 원 남는다.
그럼 재산세 안 내나?
재산세, 취득세, 공실 등을 계산하면 솔직히 5000만 원 남는 것이다.
그렇다면 5천만원 남겨서 50년이 지났다.
그럼 얼마를 번 것인가?
25억 벌었다.
중고로 샀으니 20년 된 것 샀으면 70년 지났다.
재건축해야 한다.
재건축 하려면 돈 든다.
얼마가 드는가?
25억 원 들어간다.
자기가 받고 있는 월세는 죄다 재건축 비용이다.
그렇다면 이 건물주는 무엇을 한 것인가?
그러니 건물을 끝까지 끌고가서 재건축까지하면 병신짓 한 것이다.
그러니 오래 끌고 가는 것이 아니라 외국인들처럼 사서 바로 리모델링과 우수입점업체 붙여서 바로 팔아먹어야 한다.
예전에 PC방으로 성공한 사람이 있었다.
어떻게 성공했나?
PC방 초기에 공실인 상가에 임차를 얻는다.
그리고 PC방을 꾸민다.
물론 PC방을 보는 눈은 남다른다.
빌라촌이 아파트촌보다 훨씬 잘되고 횡단보도 앞에 있는 건물이 좋으며 빌라촌에서 접근할 때 도로를 건너면 안 된다는 눈 말이다.
그리고 이 사람은 봄에 들어가 한창 장사가 잘되는 여름방학 때쯤 6개월 장사하고 털고 나온다.
왜냐하면 그 이상하면 PC의 업그레이드, 시설 노후화로 남는 것이 없기 때문이다.
이것이 권리금장사다.
자신이 만약 독서실과 같은 시설이 중요한 자영업을 하려면 꼭 참고해야 한다.
요즘에 상가 생기면 제일처음 들어오는 업종이 무엇인줄 아는가?
태권도장이다.
이들도 마찬가지로 권리금장사가 목표다.
애들 머리수가 아닌 하얀띠가 많은 수로 권리금이 높아진다고 한다.
우리나라의 오피스빌딩도 나중까지 들고가면 똥된다.
즉 아무리 요지에 있어도 돈 없는 놈이 가지고 있으면 나중에 재건축비용으로 다 털리고 마는 것이다.
그러니 주택이건 상가건 죄다 소모품이다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
