100억이 있다면 강남의 빌딩을 살까? 국채를 살까?
100억이 있다면 강남의 빌딩을 살까? 국채를 살까?
100억 원이 있다면 강남의 빌딩을 산다면 어떤 빌딩을 사게 될 것인가?
강남역의 20층짜리를 상상하면 곤란하다.
이런 곳은 100억 원을 넘어 몇 백억을 줘도 힘들다.
꼬마빌딩중에서도 9호선라인의 대지70평대의 대로변 건물 정도라고 보면 된다.
그렇다면 이 건물의 수익성은 어떨까?
2%다.
100억 원이라면 2억 원이 나온다는 얘기다.
한달에 1600만 원 정도인데 이것을 다 가져간다고 생각하면 곤란하다.
일단 취득할 때 취득 원가가 들어가는데 그 비용이 만만치 않다.
건물매입금액+ 취득세(약 4억6천만 원) +복비(몇 천만 원대) +등기수수료 등이 들어간다.
게다가 월세에서 종합부동산세 + 재산세(토지,건물) + 소득세 + 의료보험,연금 + 부가세 + 건물유지관리비(수리)+ 화재보험 + 인건비 + 기타경비 가 들어간다.
이것을 대략계산해서 3000만 원가까이 된다고 보면 된다.
그렇다면 100억 원을 자기자본으로 온전히 투자했을 때도 한달에 1300만 원 들어온다.
게다가 가지고 있으면서 공실이나 주변 상권의 변화 등을 감안 한다면 일단 건물주가 스트레스가 쌓인다.
가장 중요한 것이 남아있다.
50년 정도 지났을 때 재건축이다.
재건축 비용을 50억 정도로 잡는다면 그가 진짜로 손에 쥐는 것은 얼마 없다.
그래서 외국인들이 우리나라의 오피스 건물에 투자하는 방법은 이렇게 수익률로 따지는 것이 아니라 일단 위치는 좋으나 허름한 건물을 사서 리모델링을 하고 수익률 맞추고 1층 상가세입자들을 누구나 알만한 유명 프랜차이즈로 채운다음 단기매매하는 방식을 쓴다.
물론 가지고 있으면서 오르는 것이 있다.
서장훈 같은 경우 서초동 빌딩을 외환 위기 때 18억 원에 사서 현재가치 150억 원이 되었다고 한다.
이런 워렌버핏과 같은 투자가 아니고서야 현재 100억짜리 건물을 현찰로 주고 사서는 답이 안 나온다.
그렇다면 채권에 투자하는 경우는 어떠한가?
현재 미국의 10년물 국채에 투자하면 몇 %인가?
무려 2.5%이다.
미국이 망할 것 같은가?
아니다.
망하지 않는다.
달러는 미국중앙은행에서 찍어서 미국정부에 주면 된다.
중간에 내야 할 것이 무엇인가?
채권수수료가 0.01%(1천만 원)이고 이자소득에 대해 14% 원천징수한다.
100억 원에 2.5%의 소득이라면 2억 5천만 원인데 그것에 대해 14% 이자소득세를 낸다면 3천5백 만원이다.
그럼 2억1천500만 원이고 한달에 1800만 원 정도가 된다.
물론 종합소득세에 대한 과세가 있지만 그래도 100억짜리 건물을 사서 나중에 재건축 할 비용을 계산하면 부동산 투자보다 채권투자가 낫다.
왜냐하면 세입자 스트레스 안 쌓이기 때문이다.
차라리 은행이자가 더 나을 수도 있다.
물론 미국의 국채를 투자해서 그렇지 신흥국에 현지화 표시채권이 아닌 달러화 표시 국채에 투자한다면 5%도 넘는 상황이다.
100억을 벌면 어떻게 할 것인가?
고민을 하는 사람이 있다면 왜 굳이 건물을 사려하는가?
그냥 채권에 투자하는 편이 더 속 편하다.
내가 관리할 것이 있는가?
건물이 노후화 되어 재건축 비용을 적립해야 할 걱정을 하는가?
세금 문제에 있어서도 자유롭고 지긋지긋한 세입자와 싸울일도 벽에 금이 가서 가슴 철렁할 일도 불이 날까봐 걱정할 일도 없는데 말이다.
게다가 세계의 부자는 주식으로 부자 된 사람보다 채권으로 부자가 된 경우가 훨씬 많다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
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