저축의 저장소 부동산 안전할까?
저축의 저장소 부동산 안전할까?
<뉴욕마켓워치> 인플레 우려 지속…주가·달러↓·국채 혼조
https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4169748 <뉴욕마켓워치> 인플레 우려 지속…주가·달러↓·국채 혼조 - 연합인포맥스 (서울=연합인포맥스) 국제경제부 = 30일(미 동부시간) 뉴욕증시는 미국 국채금리의 움직임을 주시하며 하락했다.미국 국채가격은 혼조세를 보였다.미 정부의 셧다운 우려가 누그러졌으나 제롬 news.einfomax.co.kr
뉴욕증권거래소(NYSE)에서 다우존스30산업평균지수는 전장보다 546.80포인트(1.59%) 하락한 33,843.92로 장을 마쳤다.
스탠더드앤드푸어스(S&P)500지수는 전장보다 51.92포인트(1.19%) 떨어진 4,307.54를, 기술주 중심의 나스닥지수는 전장보다 63.86포인트(0.44%) 밀린 14,448.58로 거래를 마감했다.
어제 나스닥 지수는 0.44%, S&P500지수는 1.19%, 다우존스 지수는 1.59% 하락했다.
어제는 오히려 가치주가 하락했고 성장주는 선방했다.
메인 이슈 : 금리 하락이 다우지수를 끌어 내렸다.
어제 나스닥이 선방한 것은 미국채 10년 물 금리가 1.5%를 넘어가다가 그나마 1.4%대로 떨어졌기 때문이다.
파월 의장은 하원 금융서비스 위원회 청문회에 출석해 완전고용과 물가안정의 두 가지 목표 사이에서 어려움에 처해 있음을 내비쳤다.
그는 거의 항상 실업률이 높으면, 인플레이션이 낮기 때문에 금리는 두 가지 문제에서 모두 작동했지만 지금은 인플레이션이 연준의 목표치인 2%를 웃돌고, 경제는 완전고용과 거리가 멀다고 지적했다.
파월 의장은 지금 진퇴양난이라 하고 있다.
실업률이 안 좋아 금리를 올릴 수도 없는데 인플레이션을 올라가니 금리를 올려 잡아야 하는 상황으로 가기 때문이다.
이런 경우가 1980년에 있었는데 바로 오일쇼크로 인한 스테그플레이션이다.
중동의 오일쇼크로 물가는 치솟는데 경기가 안 좋은 상황이다.
따라서 금리를 올리자니 시장이 망가지고 금리를 그냥 두자니 물가가 너무 오르는 딜레마 상황이다.
당시 연준의장인 폴 볼커는 과감하게 금리를 20%까지 올리면서 주식시장은 박살이 났지만 물가는 잡았다.
그래서 파월이 요새 긴축을 해야 한다는 매파적 발언을 한 것이다.
그러니 미국채 시장에서 수익률이 올라간 것이다.
미국채를 팔아 제끼니 수익률이 올라 갈수밖에 없다.
따라서 주식시장에서 성장주 위주의 나스닥이 먼저 떨어진 것이다.
그런데 미국채 수익률이 어제 떨어졌고 현재 상황과는 반대로 나스닥은 그나마 선방했으나 다우존스 지수는 박살이 났다.
앞으로도 난제가 남아있다.
부채한도 협상, 중국의 헝다 문제, 연준의 테이퍼링 등 주식시장에는 안 좋은 악재다.
다만 악재를 다 반영하면 주가는 올라간다.
그러나 그 때가 언제인지 모른다.
우리는 주가에 반응하여 대처하는 수밖에 없다.
리밸런싱을 한다면 두 가지를 염두에 두어야 한다.
1. 매뉴얼을 지킨다.
매뉴얼을 지킨다는 것은 수익률에서 조금 손해를 보더라도 마음의 안정을 갖겠다는 얘기다.
매뉴얼은 2.5% 떨어질 때마다 10%씩 팔고 2구간(5%)가 올라야 사는 것이다.
따라서 2.5% 떨어졌다가 5% 오르게 되면 손해다.
그러나 7.5% 떨어진 현재 30%의 현금을 확보했으므로 손해구간은 이미 지났다.
오늘이라도 당장 30%를 주식 산다면 존버보다 이득이다.
그러나 매뉴얼을 지킨다는 것은 마음의 안정을 갖겠다는 것이니 약간의 손해는 보더라도 떨어질 때 잠을 푹 잘 수 있다.
그리고 오늘같이 선물 떨어지는 날은 오히려 더 떨어지라고 하기도 한다.
70%의 포지션이 주식인데도 말이다.
2. 3구간 몰빵
2.5% 떨어질 때마다 10%씩 팔다가 7.5%구간에서 현금화 시킨 20%를 몰빵치는 것이다.
이것은 존버보다 확실하게 주식수를 늘릴 수 있다.
게다가 7.5%까지만 떨어지고 오른다면 최선의 선택이 된다.
그리고 향후 10%구간까지 떨어지면 다시 10%씩 팔면서 리밸런싱을 하면 된다.
그러니 손해는 아니다.
리밸런싱을 하면서 위의 2가지 경우만 실행해야 한다.
왜냐하면 지난 번 애플을 146달러에서 주식을 샀다면 지금쯤 마음의 안정도 잃고 다시 2.5% 팔면서 손해도 같이 보았을 것이다.
7.5%까지 떨어지고 다시 오른다고 하더라도 10%를 팔았으니 결국은 존버보다 손해가 된다.
물론 앞으로 10%이상 더 떨어지면 지금이라도 10% 판 것을 그나마 잘 한 일이라 생각할 것이다.
그러나 앞으로 이런 리밸런싱의 상황이 다시 왔을 때는 매뉴얼을 지키거나 3구간 몰빵만을 해야 한다.
주식 1, 2년 할 것이 아니니 이번 상황을 교훈으로 삼으면 된다.
이에 "이것이 우리가 처한 어려운 상황"이라며 "인플레이션이 저절로 내려간다면 고용시장의 슬랙이 있는 상황에서 인플레이션을 낮추기 위해 금리를 인상할지 여부를 결정해야 하는 어려운 트레이드오프(상충관계)를 겪지 않아도 될 것"이라고 말했다.
파월은 연착륙 하기를 바라고 있다.
따라서 최선의 상황은 인플레이션 압력이 내려가는 것이다.
그러려면 원자재 가격 하락, 유가 하락, 물류망의 복원 등이 있어야 한다.
그러면 고용률이 올라갈 때까지 금리도 급하게 안 올려도 되고 양적완화 규모를 장기간에 걸쳐 천천히 줄이면서 경기가 살아나면 그 때 금리를 올리면 연착륙 할 수 있다.
결론 : 내일의 주가는 아무도 모른다.
따라서 가격이 떨어지면 리밸런싱으로 대응해야 한다.
그리고 너무 가격이 떨어졌다 싶으면 현금화 시켰던 것으로 주식을 사서 과감하게 주식수를 늘리자.
1) 서브 이슈 : 저축의 저장소 부동산 안전할까?
세계의 선진국은 저출산 고령화로 고통을 겪고 있다.
선진국 대부분은 부동산을 저축의 저장소로 삼고 있다.
그러나 부동산이 정말 안전할까?
마크 트웨인은 이렇게 말했다.
"땅을 사세요. 더 이상 땅은 새로 만들어지지 않으니까요."
데이비드 리카도는 생산적인 자본가와과 가치를 생산하지 않는 토지귀족으로 나눴다.
1) 생산적인 소비를 하는 자본가
자본가는 생산적인 소비를 한다.
자본가가 직원을 고용해 임금을 지불한다.
직원은 열심히 일을 해서 물건을 생산하고 물건을 팔아 직원 인건비보다 더 많은 이윤이라는 잉여를 발생시킨다.
잉여가 발생하면 이것은 생산적인 소비이다.
2) 가치를 생산하지 않는 토지귀족
토지귀족은 희소한 토지를 선점하고 매우 높은 지대를 매겨 잉여를 착취한다고 생각했다.
당시 토지는 귀족들이 대대로 물려받아 매매의 대상이 아니었다.
그러니 희소한 토지에 높은 지대를 매기는 행위는 자본가의 잉여를 착취하는 행위라봤던 것이다.
그리고 귀족은 착취한 잉여를 사치스러운 생활에 낭비하니 생산적으로 가야할 부가 낭비되고 있다고 봤다.
그런데 이러한 개념이 바뀌는 일이 벌어진다.
바로 GDP이다.
GDP=소비 + 투자 + 정부지출 + 순수출(수출-수입)
GDP는 국부이다.
GDP가 연속으로 2분기 이상 하락하면 침체다.
그러면서 침체라고 호들갑을 떤다.
그리고 GDP가 1년 이상 지속되면 불황으로 접어 들었다고 한다.
그러면서 난리가 난다.
그러니 어느 정치인도 중앙은행 총재도 여기에 신경을 안 쓸 수 없다.
그래서 현대에 오면서 GDP가 무엇보다 중요해졌다.
그런데 GDP가 측정되기 시작하면서 이윤과 지대의 개념이 없어졌다.
이러면서 생산적인 것과 비생산적인 것을 가리지 않게 된 것이다.
그리고 정치인들은 GDP에만 도움이 된다면 비생산적인 일이라도 일단 지르고 보게 된 것이다.
인류의 더 나은 생활을 위해 제조업, 서비스업을 한다면 그것은 생산적인 투자이고 이윤을 만들어낸다.
주식에 투자된 돈은 기업을 지탱하고 기업은 임금을 주고 노동자를 고용해 물건을 만들고 물건을 팔려서 이윤을 만들어내는 선순환을 가져온다.
이윤은 생산적인 투자이다.
그러나 부동산 투자는 과거의 지대이며 비생산적인 투자다.
왜냐하면 부동산은 생산성이 제조업의 R&D(연구개발)보다 현저하게 떨어지기 때문이다.
그런데 부동산은 마크 트웨인의 말처럼 희소하기 때문에 많은 사람들이 부동산에 저축을 하면 생산성이 더 떨어지게 되어있다.
그래서 부동산 가격이 크게 오르면 오를수록 GDP는 떨어지게 되어 있다.
부동산 투자는 전형적인 비생산적 투자이다.
예를 들어 임금노동자의 월급은 크게 오르지 않는데 아파트 가격이 크게 오른다면 어떻게 되는가?
임금노동자는 빚을 얻어 아파트를 사게 될 것이다.
임금노동자는 시간이 지나면서 18평에서 24평 그리고 32평으로 평수를 늘려가며 새 아파트를 옮기게 되고 그때마다 그가 감당해야 할 이자는 크게 늘어난다.
이자가 늘면 월급은 한계가 있는데 이자는 늘어나기 때문에 가처분소득이 줄어든다.
그러면 소비가 줄어든다.
소비가 줄어들면 자본가들의 공장은 돌아가지 않고 임금노동자를 해고하거나 공장을 해외로 옮기게 되는 것이다.
문제는 아예 아파트조차 사지 않는 사람들이다.
이들은 천정부지까지 오른 아파트 때문에 월세가 오르고 그로인해 가처분소득도 줄어들며 소비도 위축되지만 빈부격차로인한 자괴감도 늘어난다.
그러나 개인은 부동산 투자를 하는 것이 이득이다.
왜냐하면 선진국들은 고령화가 되면서 생산성이 떨어진다.
그런데 반대로 GDP는 지속적으로 늘어나야 한다.
그러니 기업의 잉여, 개인의 임금은 부동산으로 저축을 한다.
부동산의 차입도 GDP를 늘리기 때문이다.
너도 나도 부동산을 사니 부동산 가격은 올라간다.
마크 트웨인의 말처럼 토지는 희소하니 토지에 저축하면 내 자산은 늘어나게 되어 있기 때문이다.
그러나 이러한 부동산 부채의 증가는 가처분 소득 감소에 의한 소비의 감소를 가져오고 해외로 공장이 나가게 되는 부작용을 낳는다.
개인이 아닌 국가차원에서 이 문제를 바라보자.
GDP 성장률이 늘어날 때 부채가 늘어나는 것은 관계가 없다.
GDP규모에 비해 부채를 계산하기 때문이다.
그러나 GDP 성장률이 떨어지면 두 가지 중에 하나를 해야 한다.
하나는 생산성을 올려 성장률을 올리거나 부채를 줄이거나 말이다.
그러나 생산성은 올릴 수 없다.
이미 저출산, 고령화와 막대한 부동산 부채로 인해 가처분소득 감소로 소비와 투자가 줄어들었기 때문이다.
그러니 결국 부채를 줄여야 한다.
그러나 부동산은 끊임없이 오르고 청년세대는 부동산 랠리에서 소외된다.
사회에서는 양극화 문제가 대두되고 생산성은 갈수록 더 떨어진다.
국가는 중산층의 부를 유지하기 위해서 부동산 가격을 끊임없이 올려야 한다.
왜냐하면 부동산 가격이 떨어지면 부동산에 저축을 해 놓았던 중산층의 부가 한꺼번에 사라지기 때문이다.
한국을 비롯한 동양권은 부동산 의존도가 특히 더하다.
부동산의 비중이 주식, 채권 등 현금성 자산보다 훨씬 높기 때문이다.
끝없이 늘어나는 부동산 가격을 지탱하지 못하면 어떤일이 일어나는가?
일본의 버블붕괴로 인한 잃어버린 30년이다.
한국은 2008년 금융위기 충격 이후 2012년에 하우스 푸어를 경험했다.
중국은 디레버리징 과정에서 헝다사태를 계기로 부동산 부채문제가 본격적으로 불거지고 있는 중이다.
부동산 호황은 지속될 수 없다.
언젠가는 끝없이 오르는 부동산 가격이 지탱하지 못하고 주저앉고 만다.
미국의 금융위기가 전세계적인 침체를 가져왔던 것처럼 말이다.
한국도 그로인해 혹독한 구조조정을 겪었다.
그런데 문제는 부동산 침체는 한번오면 대응이 불가능하다는데 있다.
왜냐하면 대부분 부동산은 부채를 안고 사기 때문이다.
그것이 은행대출이건 전세건간에 말이다.
주식에서 빚투하지 말라 했다.
왜냐하면 3배 레버리지를 썼다가 33%가 떨어지고 강제매매 당하면 아무리 그 후에 올라도 남는 것은 총자산의 1%만 남기 때문이다.
부동산의 침체는 더 문제다.
2008년 말부터 시작해 2016년도에 끝났으니까 말이다.
가장 바닥은 2012년도였다.
부동산 침체는 아주 길다는 얘기다.
당시 법원에 경매물건은 넘쳐났고 분양권은 마이너스피로 몇 억을 날린 이가 한 둘이 아니다.
그리고 아파트 값이 떨어지면 떨어진만큼 원금상환을 해야 한다.
아파트가 많을수록 금액은 더 커진다.
부동산 침체가 더 문제인 이유는 부동산은 위기에 매매 자체가 안 되기 때문이다.
결론 : 부동산에 투자하는 것은 호황기에는 좋은 방법이나 침체를 한 번 겪으면 모든 재산이 한꺼번에 날아 갈 수 있다.
따라서 호황기에 적당한 가격에 팔고 월세 살다가 불황기에 저가에 진입하는 것이 좋은 방법이다.
전세보다 월세인 이유는 부동산 불황기에는 전세가 깡통주택 만나면 깡통주택 경매 넘겨도 결국 세입자가 선순위라 그 집을 낙찰 받을 수밖에 없기 때문이다.
이러면 불황기에 저가에 진입하는 것은 불가능하다.
1) 매뉴얼 :
1. 세계1등 주식은 전고점대비 -2.5% 떨어질 때마다 10%씩 팔면서 리밸런싱을 하다가 나스닥 -3%가 뜨면 말뚝을 박는다.
자세한 내용은 제이디부자연구소 다음카페를 참조하라.
2) 전제 : 세계 1등 주식은 우상향 한다.
위의 상황은 매뉴얼일뿐이다.
따를 사람은 따르고 참고할 사람은 참고하기만 하면 된다.
주식을 사고 파는 것의 모든 책임과 이득은 자신에게 있다.
매뉴얼을 지키다가 포모(주식을 판 가격보다 오를 것에 대한 두려움)가 두렵다면 매뉴얼을 지키지 말고 -3%때 판 가격이나 리밸런싱 때 판 가격보다 단 1불이라도 떨어졌다면 전량 매수하라.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
JD부자연구소 인강 사이트 (구글에서 제이디 부자연구소 검색)
PC URL : https://www.jordan777.com/main/index.jsp
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