주식, 부동산 어느 것이 서민에게 유리할까?
주식, 부동산 어느 것이 서민에게 유리할까?
<뉴욕마켓워치> 11월 FOMC 앞둔 경계…주식·채권↑달러 혼조
https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4180082 <뉴욕마켓워치> 11월 FOMC 앞둔 경계…주식·채권↑달러 혼조 - 연합인포맥스 (뉴욕=연합인포맥스) 국제경제부= 2일(이하 미 동부시간) 뉴욕증시는 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의 결과를 하루 앞두고 최고치로 마감했다. 3대 지수는 3거래일째 사상 최고치를 경신했고, news.einfomax.co.kr
뉴욕증권거래소(NYSE)에서 다우존스30산업평균지수는 전장보다 138.79포인트(0.39%) 오른 36,052.63으로 장을 마쳤다.
스탠더드앤드푸어스(S&P)500지수는 전장보다 16.98포인트(0.37%) 오른 4,630.65를, 기술주 중심의 나스닥지수는 전장보다 53.69포인트(0.34%) 상승한 15,649.60으로 거래를 마감했다.
어제는 나스닥이 0.34%, S&P500지수는 0.37%, 다우존스 지수는 0.39% 상승으로 3대지수 모두 올랐다.
3대 지수는 3거래일째 사상 최고치를 경신했고, 다우지수는 사상 처음 36,000을 넘어섰다.
세계 1등 주식인 마이크로소프트도 333.13달러에 마치며 사상최고치를 경신했다.
메인 이슈 : 연준의 인플레이션 방어는?
이날부터 3일까지 연방준비제도(연준·Fed)는 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의를 열고 기준금리를 결정한다. 회의 결과는 오는 3일 나올 예정이다.
중요 이벤트는 연준의 FOMC회의다.
일단 테이퍼링은 선언을 할 것으로 보인다.
안 하면 이상한거다.
오히려 안 하면 주가 떨어질 수 있다.
경기가 정말 안 좋은 것인가 하면서 말이다.
그러니 테이퍼링 발표는 메인 이벤트가 아니다.
일정은 내년 6월까지 테이퍼링을 마친다는 것이 골자가 될 것이고 이러면 1200억 불씩 매입하던 연준 자산이 매달 150억 불씩 줄어들게 될 것이다.
메인 이벤트는 금리인상 이슈다.
"아침식사 차리기 겁난다"…美 조식물가 10년만에 '최고'
https://www.hankyung.com/finance/article/2021110187531 "아침식사 차리기 겁난다"…美 조식물가 10년만에 '최고' "아침식사 차리기 겁난다"…美 조식물가 10년만에 '최고', 커피·밀·귀리 등 6개 식재료 지수 작황 나빠져 2년만에 63% 급등 인력난에 '도미노 임금인상' 예고 상품값 오르면 물가 더 요동칠 듯 www.hankyung.com
미국의 아침 밥상 물가가 10년 만에 가장 높은 수준으로 뛰었다. 건조한 날씨 탓에 농산물 작황이 나빴던 데다 극심한 물류난까지 겹치면서다. 직원을 구하려고 ‘도미노 임금 인상’에 나선 기업들이 소비자 가격을 올리면서 밥상 물가가 더 요동칠 것이란 전망이 나온다.
원자재 가격 상승에 물류난 그리고 임금인상이 겹치면서 물가가 폭등수준으로 올라가고 있다.
그러니 이번에 연준회의에서 인플레이션 얘기를 안 할 수 없다.
따라서 인플레이션은 금리인상을 언제 할 것이냐? 에 대한 질문이 주를 이룰 것이다.
이미 한국을 비롯한 신흥국들은 금리인상을 하고 있다.
미국만이 인플레이션을 단기적인 이슈로 보고 있다.
그런데 이번에 파월이 단기적인 이슈로 보지 않고 구조적으로 본다면 문제는 달라진다.
금리인상 시기와 횟수에 따라서 시장은 급랭 할 수 있다.
그러나 파월도 고민은 있다.
아직 연준의장의 연임 결정이 되지 않았다.
그런데 민주당의 성향으로는 비둘기파의 성향이 연준 의장이 될 가능성이 높다.
이런 시기에 파월이 인플레이션 때문에 금리 올리겠다는 매파적인 발언을 할 수는 없을 것이다.
이러면 연준의장은 물 건너 간 것이다.
차기 연준의장은 민주당이 밀고있는 브레이너드에게 돌아갈 것이다.
결론 : 이번 FOMC회의에서는 주가에 영향이 없는 비둘기적인 발언을 파월이 할 것으로 보인다.
1) 서브 이슈 : 주식, 부동산 어느 것이 서민에게 유리할까?
주식, 부동산은 재테크를 하는데 있어서 필수다.
이 둘을 간단하게 비교해 보자.
일단 부동산의 장점을 알아보자.
부동산의 장점
1. 등락이 없어 마음이 편하다.
2. 레버리지가 너무 쉽다.
3. 수익률 극대화 쉽다.
부동산은 일단 사놓으면 가격노출이 되지 않는다.
서울의 강남 아파트 정도만이 경제신문의 부동산면에 얼마가 올랐네가 가끔 나올뿐 다른 곳들은 신문지상에서 볼 수가 없다.
따라서 가격이 오르고 내리고를 알 수가 없기 때문에 가격이 떨어지는 것에 대한 두려움이 덜하다.
게다가 레버리지가 너무 쉽다.
전세가는 매매가에 2/3정도 된다.
그러니 아주 급등한 경우가 아니라면 1/3정도만 현금을 들고 있어도 아파트를 살 수 있다.
지방으로 가면 소형에 오래된 아파트를 경매로 받으면 무피투자도 가능하다.
경매로 아파트를 사면 경락잔금대출이 가능해서 지방 농협, 수협, 신협 등에서 최대한 대출을 뽑을 수가 있다.
그리고 월세를 놓으면 보증금을 받아 원금을 챙기고 월세로 이자를 까나갈 수 있다.
그러니 부담도 없다.
이렇게 전세, 갭투자, 무피투자 등을 하게 되면 수익률은 극대화가 된다.
예를 들어 1억 짜리 지방의 아파트를 사는데 경락잔금 대출로 80%를 땡겨서 8000만원을 제하고 나면 2000만 원 남는데 1000만 원정도를 월세 보증금으로 넣으면 내가 들어가는 돈은 1000만 원 내외이고 월세로 8000만 원에 대한 이자를 까나가다가 만약 2억 원으로 올라서 팔았다면 1000만 원 들어가서 1억 원을 버는 것이 되기 때문에 거의 1000%의 수익률이 나는 것이다.
그래서 수익률로 본다면 주식보다 부동산이 낫다는 말을 한다.
그러나 부동산도 단점이 있다.
부동산 단점
1. 좋은 부동산 사기 힘들다.
2. 세입자 관리 힘들다.
3. 위기에 매도 힘들다. 사실 평소에도 매도는 힘들다.
4. 세금이 너무 높다.
5. 재건축. 재개발 안 되는 물건 나중에 쓰레기 된다.
일단 좋은 부동산을 사기 힘들다.
지방에 소형 오래된 부동산을 왜 살까?
이유는 돈이 없기 때문이다.
서울에 부동산을 살 돈이 있으면 서울 강남에 부동산을 샀겠지.
그러나 서울의 부동산 가격이 만만치 않다.
10억 이 웬만하면 넘기 때문이다.
서울의 아파트 전세가 평균이 7억 5천 만원 한다.
그러니 몇 억 원은 있어야 서울에 아파트 살 수 있다.
그러나 서울의 아파트도 사실 좋은 것은 아니다.
세계적으로 본다면 순위는 주식을 사는 것보다 확실히 떨어진다.
주식은 세계1등 주식을 살 수 있지만 세계1등 부동산을 사려면 4200억 원이 있어야 한다.
좋은 부동산을 살 수 없으니 세입자 관리가 힘들다.
좋은 부동산에는 좋은 세입자가 있다.
그러나 나쁜 부동산에는 나쁜 세입자가 있다.
부동산의 가격이 떨어지고 오래 될수록 질 나쁜 세입자가 살기 마련이다.
월세 안 내는 세입자, 진상 세입자 등이 상대적으로 많다.
서울에 좋은 아파트를 사면 이런 걱정은 덜 한다.
왜냐하면 전세가가 오르기 때문에 세입자가 전화했다가 집 빼달라고 주인이 하거나 전세가 올려 달랠까봐 집주인에게 함부로 전화 못한다.
그러나 공실이 많고 오래된 부동산은 세입자가 갑이다.
게다가 월세를 세입자에게 의지를 하고 있으니 상당히 불안하다.
배당주는 주식은 대기업이 배당을 안 줄리 없으니 그렇게 불안 할 필요가 없다.
위기에 매도가 안 된다.
2008년 금융위기 이후 집거지들이 많아질 때 집값이 떨어진다.
그러나 위기에는 부동산이 매도가 아예 안 된다.
그러면 걱정해야 할 것이 바로 레버리지다.
레버리지는 전세, 대출이다.
집값이 떨어지면 전세를 오히려 돌려줘야 한다.
대출은 원금을 갚아야 한다.
따라서 실투자금이 적을수록 부담해야 할 레버리지는 더 커지는 구조다.
그런데 상황이 위기상황 아닌가?
그러니 돈 나올 구멍은 없다.
게다가 다주택자는 더 문제다.
왜냐하면 일시에 전세가 빠지거나 대출만기가 몰리면 몇 억대의 돈이 필요한데 돌려줄 돈이 없기 때문이다.
전세금 반환소송 들어오면 법정이자는 12%다.
꼼짝없이 물어야 한다.
그러나 대출 원금상환이 들어오는데 못 갚으면 경매로 넘어간다.
이러면 신용불량되고 그동안 벌었던 것 한꺼번에 날린다.
그러나 대부분의 부동산은 인기지역이 아니라면 평소에도 매도는 힘들다.
세금이 너무 높다.
주식은 한국주식이 아직까지는 10억 원 이하는 양도세가 없고 해외주식도 금액에 관계없이 년간 22%인데 비해 부동산 세금은 터무니 없이 높다.
1억5천만원 ~ 8800만 원 구간은 35%의 세금을 뗀다.
이것도 3년 이상 보유하고 다주택자가 아닐 때이다.
다주택자는 60~70%의 세금을 때린다.
그러니 정부가 바뀌고 세율이 낮아질까 해서 현재는 대부분 팔지 않고 버티는 수밖에 없다.
그러나 세율이 낮아지려면 2008년도 금융위기 정도의 후폭풍이 있어야 한다.
그러면 아파트 가격이 30%정도는 조정을 받는다.
그러나 그 때는 세금이 문제가 아니라 원금상환과 파산이 문제가 된다.
지금의 아파트 가격 고공행진은 너무 높은 세금을 때리고 공급은 없으니 가격이 상승하는 것은 당연하다.
그러니 잘 빠져나오는 것이 중요하다.
가장 유리한 사람은 1주택자이면서 3년 이상 보유해서 세금을 최대한 적게 내거나 안 내고 인기지역에 있으면서 아파트가 급등해 양도차익이 큰 사람이 큰 돈을 받고 잘 팔아 엑시트 할 수 있는 사람은 해피하다.
재건축, 재개발이 지금 활발하다.
그러나 앞으로 10년 정도만 지나면 부동산은 정점을 지날 것으로 보인다.
왜냐하면 10년 후면 베이비붐 세대의 은퇴가 완료되고 X세대의 본격적인 은퇴가 시작이 되면서 재건축, 재개발이 힘들어질 것이기 때문이다.
지금은 베이비붐 세대, X세대 때문에 집이 모자르는 시기이다.
그러나 앞으로 10년 후라면 서울의 인기지역을 제외하고는 재건축 재개발을 굳이 할 필요가 없어질 것이다.
1년에 100만 명씩 태어나던 베이비붐, X세대의 은퇴는 2인가구 혹은 1인 가구로 변하는데 이들은 32평 아파트가 필요 없기 때문이다.
은퇴하면 분담금을 낼 돈 도 없고 그렇게 큰 집도 필요 없다.
게다가 분양 받을 사람은 1/3정도로 태어난 인구가 줄어들기 때문에 재건축, 재개발 수요가 줄어든다.
재건축, 재개발 못하고 30년이 넘어가는 부동산은 쓰레기가 된다.
부동산이 오히려 짐이 된다.
그렇다면 주식의 장단점을 알아보자.
주식의 장점
1. 좋은 주식을 살 수 있다.
2. 언제든지 팔 수 있다.
3. 썩지 않는다.
4. 배당을 잘 받을 수 있다.
5. 세입자 등 괴롭히는 사람이 없다.
좋은 주식을 살 수 있다.
세계1등 주식을 살 수 있다.
돈 문제 때문에 좋은 부동산을 살 수 없는데 비해 주식은 좋은 주식을 얼마든지 살 수 있다.
주식은 많이 쪼개 놓았기 때문이다.
마이크로소프트, 애플 등은 1주당 100만 원이 넘지 않는다.
그래서 우량한 주식을 얼마든지 마음만 먹으면 살 수 있다.
가장 큰 장점이다.
그러나 대부분의 사람들은 잡주에 집중한다.
좋은 주식은 많이 안 오른다는 편견 때문이다.
언제든지 팔 수 있다.
위기가 오더라도 그날 팔 수 있다.
따라서 현금화가 안 되어서 속 태울일은 없다.
그러나 거래량이 현저히 적은 잡주는 2008년도 금융위기 같은 경우 거래가 안 되는 상황에서 하한가를 수십일 간 맞을 수도 있다.
물량이 많은 기관이 물량으로 밀어내면 개인의 단주 거래는 뒤로 밀리기 때문이다.
아무리 오래 되어도 썩지 않는다.
따라서 부동산처럼 재건축, 재개발이 안 될까봐 속을 썩을 일이 없다.
월세를 안 줄까 걱정 안 해도 된다.
애플, 마이크로소프트, AT&T, 삼성전자가 배당금 안 줄까 걱정할 필요가 없다.
세입자 등 집주인을 괴롭히는 자가 없다.
주식이 마음에 안 들면 팔고 떠나면 그만이다.
주식의 단점
1. 레버리지를 쓰기 힘들다. 따라서 부동산에 비해 수익률 극대화가 힘들다.
2. 가격 등락이 심하다.
주택 담보대출처럼 1년, 5년 이렇게 장기로 빌릴 수 없다.
물론 주식에서도 레버리지를 쓸 수 있다.
3배 레버리지가 있고 신용대출도 가능하다.
그러나 까딱 잘못하다가 주가 하루에 30% 떨어지면 바로 반대매매 당해 깡통찬다.
가격 등락이 심해 마음 고생이 아주 심하다.
가격이 안 보이면 그나마 나을텐데 가격이 눈에 보이니 손실이 눈앞에서 왔다갔다 한다.
게다가 주가 한 번 떨어지고 회복을 못하면서 지속적으로 떨어지는 주식을 만나면 정말 답이 없다.
한국 주식을 예로 들어보자.
예외는 삼성전자, LG화학이다.
장기투자를 하면 돈 번다고 하는데 2021년 11월 3일 기준으로 보자.
SK하이닉스 1999년도 77만원 했다.
그런데 현재 10만 원이다.
이것도 전고점 대비 30% 이상 떨어진 주가다.
현대차 2012년 28만 원했다.
현재 22만 원이다.
10년 동안 역주행했다.
HMM 과거에 34만 원 했다.
현재 26,000원이다.
포스코 2012년 50만원 찍었다.
현재 29,600원이다.
OCI 2011년 61만 원이었다.
현재 129,000원이다.
거의 1/6토막 났다.
LG디스플레이 2011년 41,000원 이었다.
현재 19,700원이다.
KT 1999년 19만 원이었다.
현재 3만원이다.
삼부토건 2000년 초반 67만 원이 고점이다.
2020년 3월에 300원 찍었다가 현재 2000원이다.
오래 투자한다고 우량주식에 투자한다고 돈 버는 것 아니다.
그렇다면 어떤 주식과 부동산에 투자를 해야 할까?
1. 성향
2. 돈
3. 헤지
자신의 성향이 어느것과 맞는지에 따라 투자방향을 정해야 한다고 생각한다.
5%만 떨어져도 심장이 터질 것 같은 사람이 가격 등락이 심한 주식에 투자한다면 오래 못산다.
이런 사람 부동산을 해야 한다.
상대적으로 가격 등락에 대해 민감하지 않고 의연히 대처 할 수 있는 사람은 주식에 투자해도 된다.
물론 심장이 약한 사람도 떨어질 때마다 리밸런싱을 한다면 스트레스는 상대적으로 크지 않을 것이다.
가진 돈이 많은 사람은 강남의 부동산과 같은 우량자산에 투자하는 것도 좋다.
등락이 심하지 않고 꾸준히 우상향 하니 말이다.
그러나 가진 돈이 적은데 돈에 맞춰서 지방의 소형, 오래된 아파트를 사는 것은 반대다.
돈이 없을수록 세계1등 주식을 사서 복리로 수익률을 올리는 것이 더 좋다고 본다.
부동산이 위험한 것은 위기가 왔을 때 헤지가 안 된다는데 있다.
서울 강남의 부동산일수록 위기일 때 더 많이 떨어진다.
왜냐하면 거래가 되기 때문에 실거래가가 찍힌다.
실거래가가 뜨면 떨어진만큼 여유자금이 있어야 원금상환을 할 수 있다.
그러니 좋은 부동산일수록 위기에는 큰 돈이 필요하다.
반면에 주식은 떨어질 때 리밸런싱과 -3% 법칙을 이용하면 헤지가 가능하다.
물론 잡주는 예외다.
결론 : 돈 많은 부자는 부동산, 주식 어느 것을 해도 상관 없다.
좋은 것을 살 수 있기 때문이다.
그러나 돈 없는 서민은 세계1등 주식을 사서 위기 때 헤지를 하며 매년 복리로 자산을 불리는 것이 최선이다.
1) 매뉴얼 :
1. 세계1등 주식은 전고점대비 -2.5% 떨어질 때마다 10%씩 팔면서 리밸런싱을 하다가 나스닥 -3%가 뜨면 말뚝을 박는다.
자세한 내용은 제이디부자연구소 다음카페를 참조하라.
2) 전제 : 세계 1등 주식은 우상향 한다.
위의 상황은 매뉴얼일뿐이다.
따를 사람은 따르고 참고할 사람은 참고하기만 하면 된다.
주식을 사고 파는 것의 모든 책임과 이득은 자신에게 있다.
매뉴얼을 지키다가 포모(주식을 판 가격보다 오를 것에 대한 두려움)가 두렵다면 매뉴얼을 지키지 말고 -3%때 판 가격이나 리밸런싱 때 판 가격보다 단 1불이라도 떨어졌다면 전량 매수하라.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
JD부자연구소 인강 사이트 (구글에서 제이디 부자연구소 검색)
PC URL : https://www.jordan777.com/main/index.jsp
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