어? 이거 아닌것 같은데? 어? 이거 될 것 같은데?
어? 이거 아닌것 같은데? 어? 이거 될 것 같은데?
내가 무엇을 그만 두거나 무엇을 시작할 때 기준이다.
사람들은 관성이 있어서 하던 것을 계속하는 경향이 있다.
그러나 나는 그런 것 없다.
아니다 싶으면 바로 그만두고 다른 길 모색한다.
경매를 하다가 경매로만 싸게 받는 것 그만 뒀다.
어? 이것 아닌 것 같다는 생각이 들었다.
왜냐하면 경매로 싸게 사는 것도 아니고 경쟁률은 박 터지는데 그렇게 받아봐야 나중에 각종 세금 공제하면 남는 것이 없었기 때문이다.
그런데 어? 이것 되겠는데? 하는 생각이 들었다.
재개발이었다.
그 당시 빌라는 유찰이 몇번이나 될 때였고 감정가에 30% 정도면 받을 수 있었다.
사람들은 모두 아파트에만 정신이 팔려 있었다.
그런데 재개발을 보니 신세계였다.
싸게 재개발 될 지역에 빌라를 받아서 공청회가 끝나면 비싸게 팔 수 있었던 것이었다.
공청회가 있었던 이유는 2008년도 12월까지 경기도, 인천 지역에 낙후, 노후된 지역을 재개발 한다는 소식을 알았기 때문이다.
한동안 좋았다.
아무도 재개발을 몰랐기 때문이다.
그러다 어? 이거 아닌데? 라는 생각이 들었다.
그러나 몇 년이 지난 후 재개발이 대세가 되었고 재개발에 대한 과열이 슬슬 일어나고 있었다.
그냥 빌라면 올랐고 인천에 있는 30년도 넘은 썩은 빌라가 무려 1억 5천만 원이 간다고 할 때 였다.
2007년도 였는데 이젠 재개발도 끝났다는 생각이 들었다.
그때 어? 이것 되겠는데? 라는 생각이 드는 것이 나왓다.
하나는 중국의 부동산이고 하나는 서울 9호선라인의 오피스텔이었다.
중국의 부동산은 정말 좋았는데 외국인이라는 한계 때문에 포기한 것이 좀 아쉽다.
그러나 서울 9호선이 생길 곳에 강서구 오피스텔이 좋았다.
왜냐하면 실제 5000만 원이면 한 채 살 수 있었고 1000만 원 보증금에 월세도 무려 40만 원이 넘게 나왔다.
그러니 이것만큼 좋은 것이 어디있나?
인천 썩은 빌라가 1억5천 만원이나 하는데 말이다.
월세는 20만 원 받으면 많이 받고 공실도 수두룩한데다가 전세 놓으면 3000만 원인데 이것마저도 수리를 엄청 해줘야 하는 곳 말이다.
그런데도 사람들은 그런 빌라를 좋다고 샀다.
그러다가 강서구 오피스텔도 올라서 더 이상 살 수 없었다.
그러면서 어? 이거 아닌데 라는 생각이 들 무렵 지방으로 눈을 돌렸다.
지방으로 눈을 돌리니 어? 이것 되겠는데? 라는 생각이 들었다.
왜냐하면 서울 오피스텔보다 더 쌌다.
3000만 원짜리 아파트가 있었다.
게다가 월세가 무려 30만 원이었다.
수익률이 좋았다.
그런데 공실이 문제고 팔리는 것이 문제였다.
공실은 지방이라 심했고 팔리는 것은 한 번도 올라서 팔린 적이 없는 동네였다.
그런 것으로 따지면 서울 오피스텔도 마찬가지다.
현재도 서울의 역세권 오피스텔은 안 팔리는 것으로 알고 있는 사람들이 있다.
그러나 나는 되겠다고 생각 한 것이 2007년도 중반이었는데 너무 재개발 광풍이라 이젠 썩은 빌라가 2억을 넘보기 시작했다.
그런데 3000만 원이면 아파트를 살 수 있었고 월세도 무려 30만 원이나 나오니 생활비도 안정적으로 쓸 수 있었다.
그래서 지방으로 과감히 가되 산업단지, 대기업 등을 찾아 월세가 그나마 공실이 안 나오는 곳을 찾았다.
그러다 어? 이것 아닌데 라는 생각이 들었다.
지방에 많이 사다보니 공실이 계속 되엇다.
많지는 않았지만 그래도 공실이 없는 서울, 수도권 아파트가 더 좋았다.
그런데 마침 2011년도 2012년도에 지방으로 사람들이 많이 내려왔다.
그래서 그런 빌라들을 모두 처분하려고 마음을 먹었는데 그 때 부동산 시장이 매우 안 좋았다.
그래서 수도권 아파트를 보니 괜찮았다.
그 때 어? 이것 되겠는데? 라는 생각이 들었다.
왜냐하면 수도권의 아파트가 비록 서부라인(파주,고양, 김포, 인천)으로 그리 좋은 지역으로 볼 수 는 없는 동네였다.
그렇지만 그 지역의 아파트가 32평이 1억2천 만원까지 떨어진 것이다.
월세는 무려 50만 원에서 60만 원을 받을 수 있었다.
그래서 그 정도 가격에 월세를 놓으면 돈이 별로 안 들어가고 월수익 10만 원은 나왔다.
그래서 지방의 아파트나 빌라, 원룸을 팔고 수도권으로 왔다.
그러면서 수도권 상가들을 같이 샀다.
지역적으로 좋은 상권이 있었는데 부동산 침체기라 상가들이 많이 쏟아져 나올 시기였다.
그래서 어? 이것 되겠는데? 라는 생각이 들었다.
상가 수익률이 아주 좋았다.
상가가 잘 될 수밖에 없는 상가를 잘 몰라서 힘들었지만 그런 상가들 때문에 공부는 나름대로 했다.
공실이 많이 난 상가는 전부 팔았다.
그러다 어? 이것 되겟는데? 라는 생각이 들었다.
서울의 빌라가 지방의 빌라보다 쌌고 예전에 재개발 광풍이 불었을 때 빌라의 반토막이 난 서울 빌라들이 많았다.
그리고 서울의 빌라가 재개발이 될만한 지역이 있는데도 불구하고 돈이 별로 안 들어갔다.
전세를 끼고 사면 될 것 같았다.
앞으로 전세가격을 올리면서 재개발까지 기다리면 좋을 것들이었다.
그리고 오피스텔도 강남의 오피스텔이나 서울 역세권 2호선 역세권이 셰어하우스 용도로 얼마든지 가능할 것 같다는 생각이 드는 것도 있었다.
잘 하면 엄청난 수익률이 나오는 것들이었다.
그러다 요즘에 어? 이것 아닌데 하는 생각이 들었다.
부동산 중에서도 상가와 주택이다.
왜냐하면 이것으로 100억까지 벌 수 있는 아이템이 아니었다.
그러니 크게 오르는 것이 아니고 관리는 왜 그리 까다로운지 세입자 문제로 골머리가 아프다.
게다가 빚을 많이 지고 사는 것이라 언제든지 매년 대출 만기가 오면 원금상환을 얼마나 해야 하는지 조마조마했다.
그리고 결정적인 것은 재건축, 재개발이었다.
40년 후면 재건축, 재개발을 상가나 주택 모두 해야 하는데 서울 지역외에는 거의 힘들고 상가는 강남 아니면 재건축 조차 안 되고 된 예도 없었다.
그러니 주택, 상가가 40년이 되면 누구나 재개발, 재건축이 된다고 알고 있는데 내가 생각하기에는 대부분이 안 될 것이라고 본f다.
그 때를 생각하니 당연히 떨어지는 감정가로 인해 모든 빚이 한꺼번에 원금상환이라는 폭탄이 되어 돌아올 수도 잇을 것이라 보였다.
그리고 세입자랑 싸우는 것도 그렇고 대부분을 세금으로 모두 토해내야 하는 것도 그렇고 앞으로 월세소득에 대한 임대소득유예가 힘들것 같고 재산세도 올릴 것 같다는 생각이 들었다.
그리고 지역에 대한 생각도 심각했다.
수도권, 지방, 수도권, 서울로 왓는데 정말 지방이 떨어져서 지방으로 가서 원룸사고 아파트 사고 이런 것은 때려죽여도 하기 싫었다.
가는 길도 멀지만 세입자, 수리비, 공실위험, 대출 등을 생각했을 때 이건 아니다라는 생각이 들었다.
그러면서 이건 아닌데 아닌데 라는 생각이 머릿속을 맴 돌았다.
그러다가 세계경기흐름을 2008년도부터 공부한 것을 떠올렸다.
공부를 한 이유는 우리나라 부동산 흐름이 세계경기와 연동되어 있다는 생각 때문이었다.
왜냐하면 우리나라의 부동산이 폭락한 것은 우리나라가 생기고 딱 두 번이었다.
1997년 IMF경제위기와 2008년도 금융위기 말이다.
그런데 우리는 수급이 어떻고 물량이 어쩌고 주택보급률이 어떻고만 따진다.
정말 한심한 생각이다.
그래서 떨어진 적은 없다.
다 세계경기불황이나 우리나라 경제위기 때문에 떨어진 것이다.
그리고 앞으로가 더 문제였다.
노령화와 저출산으로 인한 우리나라의 구조적 부동산 위기 때문이었다.
그런데 어? 이것 되겠는데? 라는 생각이 드는 것이 있었다.
주식과 채권, 토지였다.
주식은 우리나라 비중이 세계비중에 1.8%정도 밖에 안 되는 작은 시장이라는 것도 알았고 65조 달라의 세계시장이 있다는 사실도 알았고 미국 시장이 무려 30%에 육박한다는 사실도 알았다.
지금 현재가 4차 산업혁명으로 가는 길목에 있다는 사실도 알았다.
그전에 네이버, 삼성전자 등3차 산업혁명에 투자를 했으면 그냥 2003년도에 네이버에 1000만 원만 집어넣고 내가 회사를 다녔어도 10억이 되었다는 것을 알았다.
게다가 구글, 페이스북, 아마존, MS, IBM과 같은 주식들은 네이버와 같은 흐름을 보이고 있었다.
어? 이것 정말 되겠는데? 라는 생각이 들었다.
아니 이렇게 오르는 것이 있었어?
그리고 부동산은 2배 오르기도 힘든데 이런 것은 100배씩 오르는 것도 많다는 것을 알게 되었다.
사실 주택이 5억이었다가 10억 된 것이 강남 주택 빼고 있는가? 말이다.
그냥 2배만 되어도 감지덕지인데 100배라니 말이다.
그리고 현재 중국은 현재 국민소득이 8천불에 올라와 잇다는 사실도 알게 되엇다.
어? 우리나라 8천 불 정도였을 때 언제 였지?
찾아보니 1997년도 였다.
그러다가 1만불을 다시 찍은 것이 2001년도엿고 2007년도에는 2만 불까지 올랐다는 것을 알게 되었다.
그리고 중국의 내수시장이 커지는데 미국을 이미 추월했으며 앞으로 10년 안에 미국 소비시장에 2배가 된다는 자료도 보았다.
미국의 70%가 되는 것도 힘든데 미국에 2배가 된다고?
미국이 기침을 하면 한국은 독감이 걸린다는 미국 아닌가?
전세계 소비시장에 30%를 미국이 감당하고 있는데 말이야?
그런데 그 미국에 2배가 된다고?
그래서 우리나라 내수 주식을 보다가 깜짝 놀랐다.
100배가 오른 주식이 너무 많았다.
중국에 투자하면 될 것 같다는 생각이 들었다.
그리고 배당금이 무려 3%를 주는 주식들도 있었다.
성장을 100배 하면 1천 만 원을 넣었을 때 10억이 된다.
사실 우리나라도 100배가 갔는데 중국은 못갈까?
아니 더 클수도 있다고 본다.
왜냐하면 그들은 우리보다 시장이 더 크니 말이다.
독점이 되는 종목만 잘 고르면 될 것 같다는 생각이 들었다.
이 외에도 신세계가 있었다.
무려 배당을 6%나 주는 주식들도 있었다.
그런데 100년을 가는 기업들이고 절대 끊을 수 없는 주식들이다.
토지도 마찬가지다.
돈을 번 사람들은 상가와 주택으로 돈을 번 것이 아니고 주식과 토지로 벌었다.
그래서 100억을 번 사람들이 수두룩했다.
그런데 부동산은 죄다 토지였다.
처음에는 이해를 못해지만 우리주변에서 흔히 듣는 그런 사례들이 전부 토지투자로 아니 토지를 가지고 잇었던 사람들이 돈을 벌었다.
채권도 있다.
신흥국 채권은 16%까지 주는 채권도 있다.
자영업을 해도 이 정도는 못번다.
아니 영업이익이 5%를 넘지 못한다.
자신이 하루종일 일해야 하는데 말이다.
미국의 국채수익률이 2.5%다.
그런데 강남 빌딩의 수익률은 2%다.
아니 재산세 내고 대출비용내고 공실 감당하고 세입자랑 싸우고 개지랄을 해야 겨우 2% 그것도 이것저것 빼고 나면 1% 남는데 왜 강남 빌딩을 사나 하는 생각이 들었다.
그냥 그러려면 미국의 국채 사지 말이다.
오른다고?
복리로 따지면 오래 투자했을 때 국채가 더 오른다.
그리고 안정적으로 오르면서 절대 망하지 않을 주식도 배당 3%는 준다.
그런데 왜 부동산을 사나?
게다가 강남 빌딩 월세 받은 것 40년 지나면 리모델링이나 재건축으로 홀라당 다 털어먹는다는 것도 알았다.
그리고 수도권의 상업용 빌딩은 재건축이 되지도 않는다.
재건축 하느니 그것 팔고 새 빌딩 사는 것이 더 유리하다.
물려줄 수도 없는 것이 주택과 상가다.
아! 세상의 부자는 그래서 기업을 하는 사람들이구나.
포브스지가 발표하는 400위권에 부호들이 전부 부동산이 아닌 기업인이 들어 있는 것이 이유가 있구나 하는 생각이 들었다.
요즘에 어? 이것 되겠는데? 라는 생각이 든다.
주식, 토지, 채권 공통점이 있다.
전화가 오지 않는다.
진짜 지긋지긋하다.
세입자에게 전화하고 전화오고 은행에서 전화오고 하는 것 말이다.
그렇다고 오르는 것도 아닌 것이 정말 속 썩인다.
어? 이것 아닌데? 하는 생각이 드는 것을 생활비와 조만간 정리할 예정이다.
나는 그렇게 생각한다.
물론 나의 생각에 동의하지 않는 사람들이 많다는 것은 안다.
그러나 우리 생각해보자.
정말 어? 이것 아닌데? 라는 것을 가지고 우리가 부자가 될 수 잇다고 생각을 하는지?
정말로 그렇게 생각하는지? 그리고 증거가 있는지? 찾아보자.
아마도 없을 것이고 속으로는 찜찜할 것이다.
그러면서도 우리는 한다.
그러나 나는 찜찜하면서 투자하고 싶지도 않고 그렇게 인생 살고 싶지도 않다.
그냥 속 편히 투자하고 싶다.
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