주식은 망하면 빈털터리가 되고 부동산은 망하면 파산 한

주식은 망하면 빈털터리가 되고 부동산은 망하면 파산 한다.

주식은 망하면 휴지가 되고 부동산은 망하면 물건은 남을까?

사람들은 말한다.

주식은 망하면 휴지조각이 되어서 남는 것이 아무 것도 없다.

그러나 부동산은 망해도 물건은 남지 않나?

건물이나 땅 말이다.

그렇다면 이 말은 맞는 말일까?

결론은 그렇지 않다.

주식은 망하면 빈털터리가 되지만 부동산은 망하면 신용불량 된다.

무슨 말인가?

주식 투자를 했다.

주식투자는 무엇으로 하는가?

현금으로 한다.

물론 주식도 신용대출로 하기도 한다.

그러나 대부분 그 기간이 짧고 만약 떨어지기라도 하면 강제매매를 당한다.

그래서 손실을 본다.

물론 더 많은 신용대출을 일으키면 신용불량이 되기도 한다.

그러나 그런 사람들보다는 빈털터리가 되는 것이 맞다.

대부분 주식투자는 자기가 가지고 있는 돈을 가지고 하기 때문이다.

정말 위험하게 하는 사람이 전세금 빼서 하는 것이다.

그렇게 한방을 노리다가 자신의 전재산을 날린다.

날리는 것은 두 가지인데 하나는 사고 팔고를 반복하다가 재산이 남지 않는다.

이것은 꼭 손실을 보지 않더라도 170번의 매매를 하면 수수료로 원금의 절반이 날아간다.

그러니 꼭 손실을 보지 않더라도 사고 팔고를 반복하면 내 돈이 없어지는 것이 맞다.

그러나 사놓고 사고 팔지 않으면 망하는 경우는 상장폐지가 되는 경우이다.

물론 상장폐지가 되어도 주식이 거래정지가 된다는 말이지 휴지가 되는 것은 아니다.

무슨 말이냐?

주식거래가 정지되고 증권거래소에서 퇴출된다는 얘기지 회사만 존속을 하고 있다면 주식의 가치는 그대로이다.

그래서 주식이 휴지조각이 되는 것은 회사가 망했을 때이다.

그래서 주식이 휴지조각이 되면 나는 빈털터리가 되는 것이다.

그러나 신용불량이 되어 파산하지는 않는다.

그러면 주식을 하면서 파산하지 않으려면 빚을 끌어쓰지 않으면 된다.

그려면 빈털터리가 되어도 파산하지 않는다.

그럼 부동산을 보자.

토지와 주택, 상가가 있다.

그렇다면 토지와 주택, 상가는 망하면 물건이 남을까?

그렇지 않다.

결론부터 얘기하면 토지와 주택, 상가는 망하면 파산 한다.
그러면 어떻게 파산 할까?
짐작은 했겠지만 빚을 많이 빌려쓰면 파산하는 것이다.
주식보다 파산할 경우가 훨씬 많다.
우리가 그것을 인지하지 못하고  있을뿐이다.

토지는 상대적으로 파산하지 않을 확률이 크지 않다.

왜냐하면 토지를 빚내서 사는 경우가 드물기 때문이다.

가끔 빚을 내서 단타를 치려다가 그 이자를 견디지 못해 파산하는 경우가 있다.

그러나 빚을 내지 않고 토지를 사서 농사를 짓거나 한다면 파산하지 않는다.

그리고 토지는 주택과 상가보다 그 금액이 상대적으로 크지 않다.

예를 들어 토지 중에 웬만큼 적은 단위의 토지는 어느 정도 인가?

정도의 차이가 있을 수 있게지만 2000만 원 정도라고 볼 수 있다.

논이면서 경기권이면서 벼농사를 지을 수 있으면서 500평 정도 되고 평당 4만 원이면 2.5마지기의 땅을 살 수 있다.

그러면 2000만 원이다.

1마지기당 일년에 4가마니의 쌀이 나오니 무려 10가마가 나온다.

월세로 치면 그리 큰 돈은 아니다.

이것도 소작을 주면 그 중 70%는 소작인이 가져가니 2가마 반 그러니 한 가마당 18만 원으로 치면 1년에 45만 원정도이다.

그러니 월37,500원이 된다.

2000만 원을 투자해서 겨우 월 37,500원을 얻게 되는 것이다.

주택이나 상가의 갭투자보다 작은 금액이다.

갭투자의 기본은 1000만 원 정도 투자해서 10만 원 떼기 하는 것이 기본이기 때문이다.

그러니 주택이나 상가의 갭투자를 하는 사람들의 입장에서는 성에 차지 않는다.

그리고 매월 나오는 것이 아니라 추수가 끝나고 나오니 생활비를 매월 써야 하는 입장에서는 이런 투자가 좋지 않다.

그러나 이러한 투자로 매년 땅을 산다면 나중에 큰 부자가 될 수 있다.

10년 동안 2억원의 토지를 사면 매월 375,000원이 나오는 것이고 이것은 평생 나온다.

20년 동안 4억 원의 토지를 샀다면 매월 750,000원의 쌀 값이 나오는 것이고 이것도 평생 나온다.

그리고 자식대와 그 자식대에 물려줘도 계속 나오는 화수분과 같은 것이다.

이것은 물론 빚을 지지 않고 투자를 했을 때 이다.게다가 농지연금을 탄다면 4억 원이면 65세에 1,465,000원의 연금을 받을 수 있고 거기다가 소작을 맡겨도 750,000원이나 나오기 때문에 무려 200만 원이 넘게 나온다.

그리고 20년 동안 토지의 가격이 안 오를까?

오른다.

공시지가가 4배는 오르는데 2배 정도만 오른다 하더라도 8억 원이 된다.

그렇다면 8억 원일 때는 농지연금의 가격이 거의 300만 원 가까이 되기 때문에 소작75만 원까지 합친다면 그냥 노후는 보장되는 것이다.

이런 경우가 망해도 토지가 남는 경우이다.

그럼 주택과 상가를 보자.

결론부터 얘기하면 주택과 상가가 망하면 신용불량으로 인한 개인파산으로 가는 경우다.

예전에 인천에 있는 아파트를 산적이 있다.

6000만 원 주고 샀는데 가격이 1억8천만 원까지 올랐다.

그 아파트 주변 환경이 안 좋아 송도신도시로 이주 한다는 얘기가 있었다.

그래서 많이 올랐다.

그러나 팔 수 없었다.

왜냐하면 그 때는 노무현 대통령시절이었는데 3주택자 이상 중과세로 세금을 60%나 내야했지 때문이다.

그래서 할 수없이 가지고 있었다.

그러다 은행에서 전화가 왔다.

매매가가 올랐으니 대출을 더 받으라는 것이었다.

그래서 1억3600만 원까지 더 받았다.

그러다가 2008년도 금융위기가 터졌다.

그리고 가격이 떨어졌다.

여기서 말하는 가격이란 KB시세 즉 은행들이 보는 감정가다.

거의 8000만 원 이하로 떨어진 것 같다.

감정가가 무려 1억 원이 더 떨어진 것이다.

그러니 갑자기 나는 대출금을 감정가보다 

다음 해 대출연장 할 때 은행에서 감정가가 떨어졌으니 원리금을 상환하라는 것이었다.

얼마나 상환해야 하냐고 물어봤더니 매달 100만 원 이상을 갚으라 했다.

나는 그 때 생각했다.

이것처럼 아파트 10채 샀다가 감정가 떨어지면 그냥 파산하는 것이구나 하고 말이다.

10채가 동시에 떨어졌을 때 매월 1000만 원을 원리금으로 상환해야 한다.

그러니 파산하지 않고 어떻게 버티는가?

그러나 갭투자하는 사람들 10채는 기본이다.

어떻게 파산하지 않을 수 잇는가?

2008년도에 많은 사람들이 파산했다.

그러나 사람들은 알지 못한다.

그 사람들이 부동산 바닥을 떠났기 때문이고 세상을 떠난 사람들도 있다.

그래서 사람들은 그 이후에 들어왔기 때문에 금융위기 상황을 알지 못한다.

부동산을 하다가 파산한 사람 여럿�f고 나도 당할 뻔 했다.

그 당시 주택을 이렇게 많이 가지고 있었고 다행히 2008년도에 재개발 물건보다는 지방으로 싼 아파트를 투자해서 위기를 넘겼지만 그 때 느낀 것이 있다.

부동산 빚지고 하는 것이 얼마나 위험한지에 대해 말이다.

그럼 부동산이 오르기만 하면 안전한가?

아니다.

주택과 상가는 시한부 인생이라고 보면 된다.

그것도 아주 짧은 시한부 인생이다.

왜냐하면 주택과 상가는 시간이 지나면 재건축을 해야 한다.

그런데 그 재건축 기간이 약 40년으로 보면 된다.

왜냐하면 40년 정도 되면 이것을 재건축 해야 할지 말아야 할지에 대해 사람들이 생각한다.

그리고 본격적으로 의심한다.

그러다가 뜯어보면 안 된다는 사실을 알게 된다.

왜냐하면 증거를 찾을 수 없기 때문이다.

증거는 무엇인가?

증거는 재건축을 했다는 증거이다.

5층 짜리 아파트는 재건축을 할 수 있다.

그러나 그 아파트도 그냥 다 하는 것이 아니라 지역적으로 좋은 곳에서만 용적률을 올려 한다.

그러니 경기도에 광명정도 이상이 증거이고 그것을 기준으로 잡는다면 1300만 원 정도의 아파트 평균가격을 보이는 지역이 재건축 그것도 5층짜리 재건축이 가능하며 나홀로 아파트는 불가능하고 대단지 아파트만이 가능하다.

범위가 굉장히 축소된다.

그리고 앞으로는 더 힘들어질 가능성이 있다.

왜냐하면 앞으로 집을 원하는 수요가 젊은층인데 그 젊은층이 반토막 나있다.

1971년생이 107만 명 태어났는데 지금 2017년생은 40만 명 태어나지 않나?

그러니 재건축하지 않고 기존의 아파트도 조금 있으면 남아돈다.

그런데 굳이 재건축을 할까?

이것은 과거의 프레임에 갇힌 잘못된 사고방식이다.

그리고 중층 즉 10층 이상의 재건축이라면 재건축이 가능할까?

그 경우는 더 범위가 축소된다.

강남의 경우로 한정된다.

강남구의 압구정현대와 그 주변 아파트 그리고 은마아파트, 잠실주공 5단지의 송파구 아파트이다.

이것도 잘 보면 대단지 아파트이다.

나홀로 아파트는 한강변이 보이는 아파트를 제외하고는 불가능하다.

그러니 중층의 아파트는 강남, 송파, 서초의 아파트를 제외하고는 불가능하며 그 이외의 지역은 리모델링 얘기가 나오고 있을 뿐이다.

그러니 이러한 아파트는 결국 리모델링이 아니면 답이 없다.

그럼 어느정도 아파트가 버틸까?

그것이 40년이 되면 슬슬 얘기가 나온다는 것이다.

40년이 넘어가면 주인집도 살 수 없고 세입자도 살 수 없다.

그러니 재건축을 해야 하는데 재건축은 고사하고 리모델링도 얘기가 나오는 지역은 1기 신도시 분당, 한강변의 이태원, 양천구 목동정도의 부촌이다.

그것도 잘 되지 않는다.

합의가 잘 안된다는 것이다.

그리고 리모델링을 하면 구조가 좋지 않아 재건축한 것에 비해 가격 대비 성능이 떨어지고 그 돈이면 차라리 팔고 새로 아파트를 사가지고 가는 것이 낫다고 한다.

그래서 합의가 안 되고 현재 이 지역들도 공전하고 잇다.

그럼 그 이외의 지역은 리모델링도 안 된다는 얘기다.

그 기간은 40년으로 봐야 한다.

상가는 재건축 꿈도 꾸지 마라.

강남역의 5층짜리 상가들 정도가 20층으로 재건축을 했고 다른 지역은 이런 재건축이 아주 상권이 좋은 지역이 아니면 불가능하다.

왜냐하면 상가는 애초부터 자신의 용적률을 끝까지 뽑아 먹었기 때문이다.

그러니 생각해보자.

부동산은 망하면 건물이 남는지?

땅은 남는지?

아니다.

논이나 임야 등 건물이 없는 토지는 남는다.

그것도 빚을 지지 않았을 경우 말이다.

그러나 주택, 상가는 빚을 지지 않고는 살 수 없다.

기본이 3억 원인데 어떻게 자기자본으로 사나?

다 빚지고 사는 것이지.

3억 원짜리 대출 2억 6천만 원 뽑고 세입자 보증금 4000만 원 들여서 내 돈 거의 안 들어가고 산 것이지만 그 기한은 40년이다.

그런데 그 때 재건축이 안 되었을 때 건물이 남는다고?

아니다. 

그것은 신용불량과 개인파산으로 이어진다.

정리해보자.
결론이다.
주식은 망할 수 있다.
그러나 빚을 크게 질 수 없기 때문에 망해도 자신이 들인 돈만 날아간다.

그러니 빈털터리가 될 수 있다.

이 경우 안전한 곳에 투자하면 된다.

예를 들면 삼성전자와 같은 주식만 사는 것이다.

그러면 어떻게 망하나?

빈털터리가 되기도 힘들 것이다.

그러나 가격은 떨어질 수 있을 것이다.

그것이 두려우면 그냥 예금해라. 

정기예금 1%의 시대에 원금의 2배가 되는 시점이 72년이 걸리는데 그 때까지 당신은 노동으로 생을 마감할 것이다.

부동산으로 망할 수 있다.

토지는 망해도 망할 수 없다.

왜냐하면 정말 땅이 남는다.

빚을 지지 않아도 되기 때문이다.

매년 차곡차곡 2000만 원 어치만 산다면 나중에 땅부자가 되어 땅에서 농지연금과 쌀농사만으로도 평생 먹고 살 수 있다.

그리고 주택과 상가를 하면 망하면 개인파산으로 이어진다.

자신이 투자한 돈만 없어지는 것이 아니라 자신이 투자하지 않은 돈 대출금 때문에 망하고 그리고 개인파산으로 간다.

왜냐하면 주택, 상가는 우량주를 사는 것과 같은 방법을 쓸 수 없기 때문이다.

주식은 삼성전자 200만 원 넘는다.

그러나 살 수 없지는 않다.

그러나 강남 아파트 10억을 훨씬 넘는다.

아예 접근조차 불가능한 사람이 대부분이다.

그러니 주식으로 따지면 우량주는 강남인데 그 아파트 살 수가 없으니 수도권, 지방을 노린다.

그러다가 재건축이 안 되어 내가 레버리지 일으킨 것으로 재건축이 안 될 때 망한다.

그 기간 또한 너무 짧다.

20년 된 아파트 샀다면 20년만 지나면 그 기한이 도래 한다.

상가는 어떤가?

강남의 상가는 최소 꼬마빌딩이다.

가격이 30억에서 50억 정도 한다.

아주 싼 것이 30억인데 요즘엔 눈을 씻고 찾아볼 수도 없다.

그러니 이것을 살수 있는 사람은 더 줄어든다.

이것도 40년이 넘어가면 재건축 해야 하는데 수도권이나 지방은 꿈도 꾸지 마라.

그러니 재건축 할 때 상권이동, 공실, 은행 담보의 가치 하락 등이 겹쳐지면 그냥 개인 파산이다.

누가 주식은 망하면 휴지가 되고 부동산은 망하면 그래도 땅이나 건물이 남는다고 하나?

그것은 빚을 지지 않았을 때 얘기다.

빚을 지면 어느 것이든 주식이든 부동산이든 개인파산이 된다.

그러나 주택, 상가가 돈 빌리기가 쉬우니 훨씬 더 망할 확률이 높고 게다가 한계까지 있으니 더 위험하다는 것을 명심해야 한다.

JD 부자연구소
소장 조던
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