[금융노트#6] 인플레 시대 적절한 투자대안은?

부동산 유동화의 종류와 특징

요새 인플레 위험에 대한 이야기가 꽤 많이 나온다. 미국 5월 소비자물가상승이 5% 상승했다고 하니 인플레가 현실화될 것으로 생각이 되면서 아직 주식시장은 연일 최고치를 기록하고 있고 금리도 그만큼 오르지 않았다는 것을 보면 .. 참 금융 세계는 알다가도 모르겠다.

인플레 시대에 대비하기 위한 투자 방법은 무엇일까.

화폐가치의 하락으로 부동산과 같은 실물자산에 투자하는 것이 리스크를 헷지 할 수 있는 투자 방법 중 하나라고 하는데.. 그러기엔 돈도 없고 집값은 너무 비싸고....

한국은 이미 오를 대로 올라 잘 모르겠지만 확실히 일본은 기회가 아직 있을 것 같다는 느낌적인 느낌.

부동산 투자.. 어떻게 시작해야 할까?

부동산 투자하는 방법은 단순히 건물 즉 실물자산에만 있는 것은 아니다. 부동산을 대상으로 한 증권에 투자를 할 수 있는데 크게 에퀴티 투자와 Debt투자로 분류할 수 있다. Debt 투자는 우리와 같이 일반 소비자에게는 익숙하지 않은 투자 상품일 것 같은데 주택 담보 대출을 대상으로 한 파생상품 RMBS가 대표적인 예이다. 내가 알기론 이런 파생상품은 개인은 거래가 불가능하고 기관 투자가들만 투자가 가능한 것으로 알고 있다.

에퀴티 투자는 크게 부동산 투자 신탁 (상장 Reit) 상품과 비상장 리츠 (오픈 앤드형 비상장 펀드), 그리고 부동산 사모펀드(크로스 앤드형 비상장 펀드)가 있다. 먼저 부동산 관련 펀드 스킴부터 설명하고 싶은데, 이때 나오는 개념이 바로 그 유명한 TMK , GK-TK 모델이다. 결론적으로 두 스킴은 비슷해 보이나 적용 법률(GK-TK는 상법/회사법을 따른 반면 TMK 는 자산 유동화법을 따름) 도 다르고 투자 대상 (TMK가 가장 넓은 범위로 주택 론, 부동산 신탁수익권을 모두 포함하는 반면, GK-TK는 부동산 신탁수익권만 투자 대상에 한한다) 도 다르다. 공통점이 있다면 두 스킴 모두 <자산 유동화형 증권화>로 투자 대상인 부동상이 창출하는 캐시플로우를 기반으로 증권화를 통해 자금을 조달하는 방식이라는 공통점이 있다.

반면, 리츠 상품의 경우 반대의 스킴으로 일단 투자가로부터 모집한 자금을 기준으로 부동산에 투자하고 해당 부동산의 수익을 기반으로 배당을 주는 스킴을 의미하며 <자산운용형 증권화>라고 할 수 있다.

최근 골드만삭스가 일본 부동산 투자를 확대할 것 (1500억엔에서 2500억엔 수준까지 투자 확대)이라고 발표하였기 때문인지 모르겠지만 일본의 부동산 증권화는 아직 포텐셜이 충분하다고 볼 수 있을 것 같다.

미국의 경우 1992년 Uplist제도가 마련되면서 부동산 증권 시장이 급속도로 열렸고 특히 투자 대상이 단순 주택이나 상업용 시설뿐만 아니라 산림이나 리조트 등등 그 투자 대상도 다양하다는 것이 일본과의 가장 큰 차이점이다 특징이다.

* 용어 정리 : 크로즈 앤드형이란 조기상환이 불가하고 자금의 자유로운 변경이 불가능

오픈 앤드의 경우 그 반대로 입출금이 가능하고 운용자금의 변경이 가능하다는 차이가 있다.

실제 일본은 오픈 앤드 형의 비상장 펀드 상품이 많지만 글로벌리 오픈앤드형 비상장 펀드는 약 5% 수준으로 매우 적은 수치에 불가하다.