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Jun 18. 2022
금리 인상기, 집도 주식도 필패일까
10년 전 "그때 살걸"을 반복하지 말자
미국 연준이 '자이언트 스텝'을 단행하며 기준금리를 0.75% 포인트 올리면서 우리 한은도 0.5% 포인트를 올리는 '빅 스텝' 가능성이 커지고 있다.
빅 스텝을 실행에 옮긴다면 우리 기준금리는 2.25%로 박근혜 정부 때인 2014년 8월 14일 2.25%로 내릴 당시 이후 8년 만에 최고 수준이 된다.
제롬 파월 미 연준 의장도 젊은이들은 집 사면 안 되는 시기라고 발언했고, 많은 국내 전문가들도 지금은 집 살 때가 아니라고 말하고 있다.
하지만 非전문가인 내 생각은 좀 다르다.
과거 데이터를 보면 앞으로 2~3년 간이 집 사기 가장 좋은 시기가 되지 않을까 조심스럽게 예측해본다.
2008년 글로벌 금융위기 이후 우리나라 기준금리가 가장 높았던 시기는 이명박 정부 때인 2011년 6월 10일부터 2012년 7월 11일까지 약 1년 1개월로 당시 기준금리는 3.25%였다.
현재 분위기에서 우리나라 기준금리가 가장 높은 수준까지 도달한다면 아마도 이 1년 1개월간 유지된 3.25% 정도가 될 것 같다.
당시 우리나라 주택 시장은 수도권을 기준으로 명백한 침체기였다.
'하우스푸어'란 말이 나온 시기였고 집값도 강남 재건축 단지들은 고점 대비 30~40%씩 떨어지기도 했다.
하지만 당시를 돌이켜보면 금리가 높아지니 자연스럽게 전세 수요는 늘어나고, 모든 사람이 집을 사지 않고 전세로 눌러앉는 시기였다.
2012년부터 2014년까지 이런 현상이 극심했다. 그러나 현시점에서 돌이켜보면 모두가 인정하는 '집 사기 가장 좋은 시기'였다.
당시 기사들을 찾아보면 '내 집 마련 최적기'란 제목이 많이 보이는데, 댓글마다 "너나 사라, 기자나 많이 사라"라는 악플이 달리던 때이기도 하다.
금리 인상도 현시점에선 영원히 이어질 것 같아 보이지만, 과거 데이터를 보면 길어야 1~2년이다.
우리나라와 같은 저성장 선진국에선 경기 침체 우려 때문에 고금리를 장기간 유지할 수 없다.
불과 1년 전인 2021년 6월에 코스피가 3300선을 찍을 당시 1년 뒤에 이런 상황이 올 것이라고 누가 상상을 했겠는가.
금리가 아무리 많이 오르고 빅 스텝, 자이언트 스텝을 밟는다고 해도, 2023년 6월에는 지금과는 상황이 완전히 달라져 있을 것으로 예상한다.
만약 전문가들 말처럼 과거와 같은 금리 상승기엔 집값 하락 시나리오로 간다면, 전세 수요는 증가하고 전세가율도 높아지는 현상도 동반될 수밖에 없다.
이렇다면 역설적으로 우리가 그토록 '그때 살걸'이라고 하는 2012~2014년 상황이 다시 재현될 수밖에 없으니, 무주택자는 오히려 기회를 대비해야 할 것이다.
하지만 달라진 점은 2012~2014년 집을 사지 않았던 세대들은 현재의 4050세대이고, 이들은 노무현 정권 말기 고점에서 집을 샀다가 꼭지에 물린 주변 사람들을 많이 목격한 사람들이었다.
현재 2030세대는 수많은 투자 정보를 보고, 과거의 성공과 실패를 모두 학습한 세대로 10년 전과는 주택 구입에 대한 시각이 많이 다른 세대이다.
또 10년 전 당시엔 개인 투자가 활성화되지 않은 상황이라 전세금을 받으면 정기 예금에나 넣어두던 때라 현재의 시장 환경과 직접 비교하기도 어렵다.
2011년 유럽 재정 위기 이후 3년간 코스피 주봉 추이. (자료=네이버주식)