다시 보는 부동산 '벌집순환모형'

스마트폰 대중화 이후 첫 침체기

대한민국 부동산(정확히는 아파트) 시장이 확연한 침체 국면으로 접어들고 있다.

KB부동산시세 기준으로도 서울 대부분의 지역이 8월 이후 마이너스를 기록하기 시작했고, 동네 단톡방마다 지역 아파트값이 급매로 나오고 고점 대비 20~30% 낮춘 가격에 거래가 되는 상황에 공포를 호소하고 있다.

이 시점에 한동안 그 효용성에 의문이 컸던 부동산 시장의 이른바 '벌집순환모형'을 다시 한번 보게 된다.

벌집순환모형은 거래량과 가격을 X, Y축으로 삼아 부동산 사이클을 6개 국면으로 나눠 설명한다.

현재의 국면은 가격이 하락하고 거래량도 감소하는 제4국면(침체기)에 해당한다고 볼 수 있다.

따라서 이 모델에 따르면 가격은 하락하지만 거래량은 회복되는 제5국면(불황기)과 가격은 보합세인데 거래량은 늘어나는 제6국면(회복기)가 앞으로 진행될 것이다.

과거 2008년 글로벌 금융위기 이후 상황으로 본다면 현재와 같은 제4국면은 수도권을 기준으로 대략 2010~2011년 정도 시점이다.

제5국면은 2012~2013년 정도이고 제6국면은 2014~2015년이라고 볼 수 있다.

대략 1국면이 2년 정도 시간이 걸렸다.

하지만 당시엔 수도권 시장과 지방시장이 완전히 따로 노는 형국이었다.

수도권은 극심한 침체가 나타났지만 부산, 울산, 대구 등 영남권에선 40% 이상 집값이 오르는 활황기였다.

지금과 그때의 다른 점을 비교한다면 정보의 확산 및 공유 속도가 아닌가 생각된다.

당시엔 스마트폰이 막 보급되는 시점이었고 카카오톡도 지금처럼 활성화되지 않았다. 따라서 수도권과 지방은 정보의 시차가 존재했고, 투자에 대한 일반인들의 수요도 지금처럼 크지 않았다.

지금은 2020년부터 시작된 코로나19 팬데믹으로 비대면 기술이 비약적으로 발전했고, 단톡방이나 스마트폰을 통한 투자 정보 교류도 10년 전과는 비교할 수 없을 정도로 빨라졌다.

따라서 개인적 판단으로는 과거 2년 정도였던 1 국면의 전개 시간이 훨씬 짧게 단축될 것으로 생각된다.

금리인상 역시 우리가 코로나19로 인해 급격하게 금리가 낮아질 것을 예상하지 못했던 거처럼, 단기간에 강한 충격을 주고 있지만 결과적으로는 2008년 글로벌 금융위기보다 그 시간은 훨씬 단축될 것으로 본다.

2008년 금융위기 당시엔 테이퍼링 불안감만으로도 상당기간을 끌며 시장이 침체됐지만, 지금은 테이퍼링 얘기가 언제 나왔냐는 듯 자이언트스탭에 이어 울트라스탭까지 거론될 정도로 인상 속도가 가파르다.

그러나 이미 미국은 인플레이션이 정점을 지나고 있다고 판단되고, 급격하게 늘었던 유동성의 속도만큼 인플레이션이 잡히는 속도도 과거보다 빠를 것이라고 전망한다.

아무튼 결론적으로 현재 제4국면을 지나고 있는 시점에서 성급하게 갈아타기를 하거나, 급매를 잡으려는 시도를 하는 것은 조심할 필요는 있다.

그러나 과거처럼 5~6국면이 4년이나 지속되는 상황이 벌어지기보다는 1~2년 안에 5~6국면이 끝나고 다시 상승장으로 돌아설 가능성이 더 크다는 게 개인적 생각이다.

우리나라는 이미 저성장, 선진국이다. 절대 과거와 같이 5~6%대 이상의 기준금리가 될 일은 없다. 실제로 1997년 말 IMF 외환위기 이후 우리나라는 단 한 번도 기준금리가 5% 이상으로 올라간 전례가 없다.

현재 3%가 우리나라의 한계점이고 그 기간도 1년 이상 유지되지 않을 것으로 본다.

기회가 오고 있고, 공포감에 기회를 놓치는 일이 없어야 할 것이다.