투자 목표와 필요한 수익률

재미 없을 것 같아서 별도 글로 정리했다

부동산 투자에 나서기 전에 제일 먼저 하면 좋은 것이 목표를 정하는 것이다.

구체적인 그림이 나와서 좋기도 하지만, 구체적인 목표 금액과 투자 기간이 나오면 필요한 수익률을 계산할 수 있어 좋다.

그러니, 일단 원하는 그림을 그려보자. 예를 들면,

반포동 25평 아파트에 살면서 2억 원대 외제차를 타고, 아이가 결혼할 때는 전세 자금으로 10억 원을 지원해주고 싶다.

2022년 10웛 현재 반포자이 84형 KB시세는 28억 원 정도다. 여기에 외제차 2억 원과 아이에게 줄 10억 원을 합치면 40억 원이 된다.

이렇게 구한 목표 금액을 현재 투자 가능한 금액으로 나눈다. 미래 현금 흐름은 수익률 계산에 포함시키는 것이 더 체계적이므로 그렇게 하자.

사례의 사람이 지금 5억 원을 가지고 있고, 앞으로 30년에 걸쳐 목표를 이루고 싶다면, 연 7.1% 정도의 수익률을 거두면 된다. 목표액/현재액을 1/투자년수로 거듭제곱하면 되니 간단한 계산이다. 엑셀로 하면 다양한 시뮬레이션이 가능하다. 20년만에 이루고 싶다면 매년 11% 수익을 내야 하고, 30년 그대로 두고 목표액을 30억으로 낮추면 6.2% 수익률도 충분하다.

미래 현금흐름은 수익률에 반영하면 되는데, 가장 간단하게는 현재 상황에서 1년 동안 세이브해서 투자금에 더할 수 있는 금액을 수익률로 환산해 반영하면 된다. (강조하지만, 간략화한 것이다.) 사례에서 연 2천만 원을 추가로 투입할 수 있다면, 저축으로 4% 수익률이 커버된다고 가정하는 것이다. 그렇다면 바닐라 시나리오에서 3.1%만 투자로 이뤄내면 되니 훨씬 쉬워진다.

***

이 대략적인 계산의 가장 큰 문제라면, 인플레이션이 조금도 반영되지 않았다는 점이다. 엑셀로 계산하는 경우, 인플레이션은 물론 중간 투입금까지 더욱 현실적으로 반영할 수 있으니 시뮬레이션이 정교해진다. (그러나 시뮬레이션은 시뮬레이션일 뿐이다.)

나는 5년 전에 이런 계산을 했을 때 연 인플레이션 2%를 가정했다. 알다시피 지금 2%는 현실적이지 않은 수치다. 누구라도 5년 전에는 선진국에서 2% 이상의 소비자물가 인상률을 볼 거라고 상상하지 못했을 것이다. (핵을 쓰겠다는 지도자도 상상력의 범위를 벗어나기는 마찬가지다.)

그러나 시작 단계에서 계산이 정교할 필요는 없다. 이 계산의 1차 존재 이유는 투자를 해야 한다는 마음가짐을 갖추기 위한 것이다. 

그러나 이 계산식을 포함한 엑셀 파일은 고이 남겨두자. 이 계산은 자주 다시 해야 한다. 대개의 투자자들은 이 계산을 1년에도 수 차례 하고 있을 것이며, 그것을 즐기는 사람들도 많을 것이다.

목표에 다가가는 모습을 숫자라는 견고한 모습으로 관찰하는 것은 큰 동기부여가 된다.