프롭테크 - 코워킹스페이스 (공유오피스)의 허와 실
스타트업을 위한 알쓸신잡
며칠 전에 갑자기 위워크 키워드가 N사 실검 상위에 올라 궁금하여 클릭을 해보았습니다. 위워크가 투자를 받았거나 미국에 IPO(기업공개, 상장) 관련 기사인 줄 알고 궁금하여 클릭을 하였으나 난데없이 배우 수현과 위워크 코리아 대표의 열애설 기사였습니다.
두 명의 열애가 실검 2위, 5위, 8위 차지
어쨌든 기사를 보고 나서 뭔가 또 낚인 이 찝찝함.
개인의 의견차가 있어 조심스럽지만, 수현이 누구인지 잘 몰랐거니와 위워크 코리아의 대표인 수현의 남자 친구 차민근 씨가 일반인인 데다가 한국계 미국인인데 사진부터 신상 털기까지 적지 않게 당황스러웠습니다. (잘은 몰라도 그 두분도 당황했으리라.) 한일 사태, 조국 의혹, 북한의 미사일 발사와 지소미아 파기까지 엄청난 키워드를 뚫고 국내 넘버원 포털의 실검 상위를 차지했다니 그 어려운 걸 해낸 두 분이 참 대단하다는 생각도 들더군요.
이런 쓸데없는 얘기를 하려는 것은 아니고요, 잠시 잊고 있던 1년 6개월간의 코워킹스페이스에서 근무했던 이런저런 추억이 떠올라 일반적인 내용부터 적나라한 저의 생각까지 모두 공유해보고자 합니다.
코워킹스페이스(Co-working Space)란 무엇인가?
코워킹스페이스란 우리말로 공유사무실 정도로 표현할 수 있는데, 여러 사람이나 회사가 하나의 공간에 모여 일을 하는 것을 말합니다. 요즘에는 사무 공간을 제공하는 것뿐만 아니라 업무에 필요한 가구, 음료, 인터넷 등 업무에 필요한 제반 환경을 모두 제공하는 것을 말합니다. 정말로 노트북 한대만 들고 가면 일할 수 있는 모든 것이 갖춰져 있다고 보시면 되겠습니다.
대체로 임차인이 빌딩의 전부 또는 일부를 장기 임대하여 프리랜서와 같은 개인이나 소규모 회사에게 단기로 작게 나눠 재임대해 주는 방식으로 진행됩니다. 우리말로 전대(轉貸: 빌린 것을 남에게 다시 빌려주다.)의 개념으로 영어로는 Sublet 형태의 사업입니다. 쉽게 말하면 ‘쪼개 팔기’라고 생각하시면 되겠습니다. 도서관처럼 오픈된 장소에서 아무 데나 앉아서 일하는 상품과 1인실부터 최대 100명까지 독립공간을 제공하는 다양한 형태의 상품이 존재합니다. 가격은 업체, 위치, 상품마다 다소 차이가 있지만 저렴한 곳이 30만 원대에서 비싼 곳은 60만 원대까지 다양합니다.
코워킹스페이스 현황
코워킹스페이스가 전 세계적으로 확산되고 있습니다. 직업관과 창업 생태계 등의 변화로 프리랜서와 스타트업이 많아지고 공유 경제가 확산됨에 따라 이러한 증가세는 계속될 것으로 보입니다. 코워킹스페이스는 2000년대 초 유럽 및 미국에서 시작되었으나, 2006년 샌프란시스코에서 프리랜서의 아이디어의 공유 및 협업에 대한 공간의 필요성이 제기되며 본격화되었습니다. 최근에는 유럽이나 미국뿐만 아니라 한국, 일본, 중국과 베트남을 필두로 한 동남아시아를 포함해 전 세계로 확산 중입니다.
공유 오피스 전문 사이트인 데스크매그에 따르면 2016년 기준 전 세계 코워킹스페이스 업체는 1만 1300개로 전년 대비 30% 늘었습니다. 입주해서 일하는 사람도 2015년 51만 명에서 2016년 83만 5,000명으로 30만 명 이상 늘었다고 합니다. 글로벌 부동산 컨설팅 기업 CBRE가 2016년 초에 발표한 리포트에 따르면 미국 코워킹스페이스 시장은 지난 5년 간 매년 평균 21%씩 성장했습니다. 또한 CBRE가 미국의 부동산 회사 226개사를 대상으로 설문 조사한 결과에서도 응답자의 40% 이상이 공유사무실을 이용 중이거나 이용을 고려하고 있다는 결과가 있습니다.
우리나라의 코워킹스페이스는 2000년대 초 해외 기업들의 원활한 국내 진출을 위해 업무 시설 지원 및 공간 운영 등을 목적으로 시작되었습니다. 2000년대 후반 이후 1인 기업이나 프리랜서, 스타트업들이 많아지면서 코워킹스페이스에 대한 수요가 많아지고 있고 그 수요에 발맞춰 다양한 형태의 코워킹스페이스가 강남권을 중심으로 확산되고 있습니다. 국내 대표주자인 패스트 파이브(Fastfive)는 2015년 4월 서초점을 시작하여 현재 강남권을 중심으로 18호점까지 오픈하였고 1만 2천 명의 멤버와 1,000여 개의 회사에 업무 공간을 제공하고 있습니다. 폭발적인 성장으로 다음 달에는 주간사를 선정하여 IPO(기업공개)도 추진한다고 합니다. 그밖에 현대카드에서 운영하는 스튜디오 블랙, 스타트업 액셀러레이터인 스파크랩에서 운영 중인 스파크플러스, 한화그룹에서 운영하는 드림플러스센터도 있습니다.
글로벌 넘버원인 위워크는 세계에서 가장 크고 가장 빠르게 성장하고 있는 코워킹스페이스(사무실 공유&임대서비스) 스타트업입니다. 사실 스타트업이라고 하기엔 너무 커버리긴 했죠. 도심의 건물을 임대하여 각 나라의 문화나 업무 스타일에 최적화되게 인테리어를 한 후 여러 사람 또는 회사에게 재임대하는 사업모델로 우버, 에어비앤비와 더불어 공유경제기업의 대표주자라고 할 수 있겠습니다. 부동산업계의 ‘우버’라고 불릴 만큼 파격적이면서도 빠른 글로벌 성장전략을 취하고 있습니다. 2010년 뉴욕에서 시작하여 단 9년 만에 전 세계 37개국, 124개 도시, 804 오피스(위워크 홈페이지 참조)로 확장하고 있습니다.
최근 들어 국내의 협업공간은 단순히 사무공간을 임대하는 차원에서 벗어나 창업 인큐베이팅 서비스와 연계하는 추세입니다. 따라서 코워킹스페이스에서 스타트업을 위한 각종 교육이나 데모데이, IR Day, 밋업(Meet-up) 등과 같은 행사가 많이 열리고 있습니다. 코워킹스페이스 역시 경쟁이 치열해지고 있고 고객의 눈높이가 올라감에 따라 단순 업무용 공간과 설비 공유에서 수요자를 위한 맞춤형 공간으로서의 기능성이 요구되며, 동시에 정보제공이 중요해지고 있습니다.
사용자를 위한 코워킹스페이스
전 세계적으로 창업 열풍이 불면서 소규모의 스타트업들이 많아졌고 이들이 코워킹스페이스의 주요 고객이 되고 있습니다. 또한 과거에는 카페에서 커피 한잔을 시켜놓고 눈치 보면서 하루 종일 시끄러운 곳에서 근무하거나 공부하던 카공족들도 코워킹스페이스를 많이 찾고 있습니다. 사용자(임차인) 입장에서는 다양한 장점이 있지만 무엇보다도 합리적인 비용으로 쾌적한 사무공간에서 다른 것에 신경 쓰지 않고 업무에 집중할 수 있다는 것입니다. 아시는 바와 같이 자체 사무실을 운영하다 보면 공간을 운영하고 유지하기 위해 발생하는 시간과 비용이 만만치 않은데요 이러한 문제들을 모두 알아서 해주기 때문에 매우 편리합니다. 운영 업체마다 다르기는 하지만 대부분 개별 인원에 맞는 사무 공간을 포함하여 다양한 규모의 회의실은 물론, 프린터 팩스와 같은 복합기와 각종 사무기기 등을 공동으로 사용할 수 있는 비즈니스 라운지와 커피나 맥주를 무료로 제공하는 휴게실 등을 비치하여 업무의 효율성을 높이고 사무실을 운영하는데 드는 시간과 비용을 절약해줍니다.
다음으로는 공간의 효율적 사용에 따른 임차비용을 절감할 수 있을 뿐만 아니라 임대료가 고정되어 있기 때문에 매년 임대료 인상을 걱정할 필요가 없다는 것입니다. 또한 임대차 계약이 월 단위로 체결되기 때문에 갑작스러운 경제환경변화에 유연하게 대처할 수 있고 가격정책이 투명하여 매년 임대료 협상을 할 필요가 없습니다. 최근에는 단순히 하드웨어적인 측면의 사무실을 공유할 뿐만 아니라 소프트웨어 측면의 지식공유, 인맥형성, 멘토링, 교육 등까지 지원되는 추세라서 다양한 부가서비스를 받을 수 있습니다. 또한 공간적인 서비스 이외에도 주소지를 빌려주는 주소지 제공 서비스 및 전화응대, 우편물 관리 등의 가상오피스 서비스도 지원하고 있습니다.
'코워킹스페이스 트렌드 리포트', 스타트업 얼라이언스, 2018년 7월
코워킹스페이스와 일반 사무실과의 비교
필자의 경험과 제안받았던 견적서를 기준으로 코워킹스페이스와 일반 사무실을 비교해보았습니다. 절대적인 기준의 좋고 나쁨이 없기 때문에 회사의 규모나 인원수, 재무적인 상황, 투자 유치 현황 등에 따라 최적의 사무실을 구하는 것이 필요할 것입니다. 코워킹스페이스가 대부분 고객의 편의성을 위해 대로변과 역세권에 위치하고 있기 때문에 일반 사무실 역시 비슷한 지역의 기준으로 비교해보았습니다.
코워킹스페이스와 일반 사무실의 비교 (4인실 기준)
* 지극히 개인적인 경험과 기준으로 업체마다 시기마다 다를 수 있습니다.
임대인을 위한 코워킹스페이스
임대인 입장에서는 늘어나고 있는 사무실의 공실을 줄이는 대안으로 코워킹스페이스가 떠오르고 있습니다. 하지만 코워킹스페이스가 늘어나면서 평소 임차인 확보나 관리에 소홀했던 중소형 빌딩과 업무용 오피스텔은 임차인들이 줄어들어 공실이 더 늘어날 수도 있습니다. 세계 최대 코워킹스페이스 기업인 위워크가 이미 서울에만 18호점까지 개설을 하였고 부동산 전문기업인 세빌스도 한국 진출 계획을 밝혔습니다. 이러한 글로벌 기업들은 대체로 신규로 입주하는 프라임급 오피스를 중심으로 임차를 하기 때문에 서울 및 인근 대형 오피스의 공실률이 낮아질 것으로 예상됩니다. 실제로 위워크 을지로지점은 신축 빌딩인 대신파이낸스센터와 10개 층을 10년간 계약하기도 하였습니다. 패스트파이브나 토즈 같은 경우는 대형빌딩이 아니어도 임대가 가능하니 중소 규모의 건물을 소유하고 있는 경우에는 국내 코워킹스페이스쪽으로 관심을 가져보는 것도 좋을 듯합니다.
코워킹스페이스 전망
코워킹스페이스에 대한 다양한 전망이 있습니다. 재미있는 것은 코워킹스페이스 비즈니스에 부정적인 견해를 갖고 있는 사람들은 경기가 좋아져도 안 좋고 나빠져도 안 좋다고 합니다. ‘경기가 좋아지면 왜 모르는 사람들과 일을 하려고 하겠냐, 다들 자기 사무실을 구해서 나갈 것이다.’라는 의견도 있고 ‘경기가 더 나빠지고 창업 열풍이 식으면 코워킹스페이스에서 1인당 몇 십만 원씩 돈을 내며 사용하는 다소 고급진 방식은 금세 열기가 식을 거다.’라는 전망도 있습니다. 정부나 지자체에서 운영하는 무료로 사용할 수 있는 도서관이나 창업지원센터 등이 많이 있고, 조금 눈치가 보이기는 하지만 커피 한잔 시켜놓고 분위기 좋은 카페에서 하루 종일 일할 수도 있다는 것이죠.
하지만 현재 코워킹스페이스 산업의 지표는 이런 견해를 비웃기라도 하는 듯 엄청난 성장을 이뤄내고 있습니다. 코워킹스페이스는 전 세계적인 흐름이자 트렌드가 되어가고 있습니다. 향후 공간 효율성뿐만 아니라 비용 효율성까지 더해진다면 굳이 자체 사무실을 구할 필요가 없게 될 수도 있습니다. 코워킹스페이스의 대표주자인 패스트파이브는 상장을 준비하고 있고 위워크의 경우 2017년 3월 소프트뱅크가 3억 달러(약 3,350억 원)를 투자하였고 2017년 7월에는 7억 6,000만 달러(약 8,706억 원)를 투자유치했습니다. 이러한 천문학적인 투자금은 바로 전 세계에 코워킹스페이스를 만드는데 쓰일 것입니다.
코워킹스페이스 열풍은 경제 상황을 떠나서 프리랜서와 스타트업의 증가, 젊은 층의 사무실에 대한 새로운 가치부여, 창의적이고 영감을 주는 공간에 대한 수요 등으로 당분간 지속될 것으로 전망됩니다. 좋은 위치에 건물을 갖고 계신 분이라면 코워킹스페이스에 임대를 주거나 직접 운영하는 방식에 대해 고민해보셔도 좋겠습니다.
여기까지는 제가 나름대로 조사한 매우 일반적인 현황과 전망이었습니다. 지금부터는 정말 아끼는 선배나 후배 창업자가 코워킹스페이스에 들어가도 되는지 문의했을 경우의 저의 생각입니다. 반대 의견도 많으시겠지만 지극히 개인적인 생각이고 업체마다 시기마다 기준이 다르니 그냥 참고만 부탁드립니다.
코워킹스페이스 절대로 들어가지 마라.
이유는 아래와 같습니다.
1. 부가 서비스가 많지만 어쨌든 절대적으로 비쌉니다
- 각종 부가 서비스와 가성비를 고려해도 비쌉니다. 무조건 비쌉니다. 스타트업이라면 대로변이나 역세권이 아니라 이면도로, 역에서 좀 먼 곳의 사무실 비용과 비교해야 합니다. 4명 기준이라면 아무리 강남이어도 100만 원 Under로 충분히 찾을 수 있습니다. 초기 스타트업에 해당되는 얘기이며 시리즈 A 이상 투자를 많이 받거나 영업이익이 많이 나오는 회사들은 제외하고 말씀드립니다.
2. 험블(Humble)함이 결여됩니다.
- 스타트업, 특히 Early Stage의 스타트업에게는 약간의 험블함도 필요하다고 봅니다. 창업 초기부터 모든 게 갖춰진 호화로운 인테리어의 코워킹스페이스에서 일을 하는 것은 돈도 못 버는데 호텔에서 자는 것과 비슷한 느낌을 갖게 합니다. 물론 마인드가 가장 중요하지만 환경이 사람을 만드는 것도 큽니다. 스타트업일수록 강한 승부욕과 열정으로 일을 열심히 할 수 있는 분위기를 만들어야 한다고 생각합니다.
3. 산만하고 시끄럽습니다.
- 다양한 업종의 수많은 회사가 모여있다 보니 시끄러울 수밖에 없습니다. 영업을 위해 아웃바운드 콜을 하루종일 하는 회사도 있고, 하드웨어를 만드려고 하루종일 시끄러운 회사도 있습니다. 당연히 통제도 안되고요.
특히 코워킹스페이스가 내세우는 서비스 중의 가장 큰 부분이 네트워킹인데 그놈의 네트워킹 때문에 매주 파티와 밋업이 있고, 말도 안 되는 강연도 참 많습니다. 대관도 하기 때문에 외부 업체와 사람들도 많이 들어옵니다
4. 중도에 나갈 경우 보증금을 받지 못합니다. (필자의 실제 경험 / 일부업체)
- 회사가 잘 성장하여 보증금 수천만 원에 월세 1천만 원 정도를 내고 25인실을 1년 넘게 사용하였습니다. 하지만 회사가 힘들어지면서 중간에 나와야 하는 상황이 발생하였습니다. 그래서 국내 부동산 상황만 생각하고 보증금 반환을 요청하였더니 계약서에 깨알같이 쓰여있는 보증금 미반환에 대한 안내를 받았습니다. 회사가 힘들어서 나가는 마당에 수천만 원까지 못 받으니 너무도 억울하고 분하여 정말 비굴하리만큼 부탁하고 호소를 하였으나 그냥 메일로 안된다는 답변뿐이었습니다.
마음 같아서는 소송까지 가고 싶었지만 그들 위에는 또 김앤장 같은 거대 로펌이 있을 거라는 의견과 걱정에 억울하지만 그냥 포기하고 회사를 살리는데 집중하기로 하였습니다. (다행이 회사는 살렸습니다.) 사실 계약서를 꼼꼼히 보지 못한 저희 잘못도 있지만, 국토부에서 제정하는 '공인중개사법'에 의하면 중도 퇴실 시 보증금을 전액 반환해야 합니다.
5. 당신이 경영진이라면 더욱 들어가면 안 됩니다.
- 코워킹스페이스는 말 그대로 여러 회사가 함께 근무하는 곳입니다. 전용공간은 대체로 매우 협소하고(책상이 110cm 내외) 공용공간이 과할 정도로 큰 편이죠. 그러다 보니 직원들이 노트북을 들고 자꾸 공용공간으로 나가게 됩니다. 급기야 같은 층에 있는 것이 아니라 다른 층까지 갑니다. 파티나 밋업이 있으면 거기에도 한번 가봐야 합니다. 직원들이 어디에 있는지조차 파악이 안됩니다. 이건 뭐 내근도 아니고 외근도 아닙니다
저도 직원들과 동일한 사이즈의 책상을 쓰기 때문에 전용공간이 너무 답답하여 공용공간에서 자주 일을 하였는데 일에 집중하기 쉽지 않습니다. 공용공간에서 회의하는 것은 충분히 이해할 수 있지만 회의가 아니라 그냥 수다 떠는 사람들, 식사시간도 아닌데 각종 음식을 먹는 사람들, 이런저런 파티와 밋업, 행사들.모두가 업무를 방해하는 요소들입니다
6. 커피와 맥주는 그다지
- 커피와 맥주를 무한대로 제공한다고 하는데 사실상 별 도움이 안 됩니다. 물론 이 모든것들도 공짜가 아니라 임대 비용에 녹아져 있는 것이고요. 개인차가 있겠지만, 커피나 맥주를 무한대로 준다고 업무시간에 무한대로 마시는 사람은 없습니다. 직원들 말을 들어보니 대체로 커피는 하루에 2~3잔, 맥주는 일주일에 한잔 먹을까 말까 합니다. 나중에는 질린다며 스벅을 가시더군요. 커피나 맥주 외에도 굳이 꼭 필요하지 않은 것들을 무한대로 제공하면서 비싸게 받는 느낌이 참 많습니다. (like 무제한 고기부페?)
물론 위에서도 언급했듯이 단점만 있는 것은 아닙니다. 개인적으로 느낀 장점을 간략히 소개하면 이렇습니다
힙한 공간에서 힙한 사람들과 일해 본인도 힙해지는 느낌
뭔가 창의성이 막 발휘될 거 같은 고급진 인테리어와 소품들
심지어 잠도 잘 수 있을법한 깨끗하고 예쁜 화장실 (조명이 이뻐 화장실에서 셀카찍는 사람도 많다고 함)
외부 손님이나 누군가가 찾아왔을 때 비로소 빛을 발하는 커피와 맥주와 다양한 서비스
다른 스타트업들과의 협업
채용의 용이성 (위워크에 입주해있는 회사만 지원하는 사람들도 있다고 함)
네트워크 행사의 긍정적 활용
사무실 유지 관리를 위한 각종 총무 업무로부터 해방
이 외에도 장점도 매우 많으며 결국은 누가 언제, 어떤 마인드로 운영의 묘를 살리는지가 중요한 듯합니다. 단점을 최대한 줄이고 극복하면서 장점을 활용한다면 코워킹스페이스 역시 사무공간에 대한 좋은 선택지가 될 수도 있습니다.
( 왠지 코워킹스페이스 관련 업계에 종사하시거나 코워킹스페이스에서 근무하시는 분들에게 욕을 먹을까 봐 막판 꼬리 내리기가 되네요. 인간은 이렇게 나약합니다. )
강의 및 멘토링 연락처: junsme@gmail.com
작가 도서 - 예스24
작가 동영상 강의 - 인프런
작가 콘텐츠 - 퍼블리
본 글은 개인적인 경험과 다양한 경로를 통해 배운 내용을 바탕으로 정리한 것입니다. 많은 분들이 저와 같은 시행착오를 겪지 않길 바라는 마음으로 쓰고 있으나 개인마다 상황마다 공감의 정도가 다를 것으로 생각됩니다. 인생에 정답이 없듯이 사업에도 정답이 없기에 그냥 '이렇게 생각하는 사람도 있구나.' 정도로 가볍게 넓은 마음으로 읽어주시면 감사하겠습니다.
